Rechtsschutz im Mietrecht: Kündigung, Kaution, Nebenkosten

Ein Mietstreit beginnt in der Regel mit einem Schlichtungsversuch (Art. 197 ZPO). Bei Miete von Wohn- und Geschäftsräumen sitzen dort eine vorsitzende Person und je eine Vertretung der Mieter- und der Vermieterseite (Art. 200 ZPO, BWO). Gerichtskosten fallen im Schlichtungsverfahren keine an, und keine Partei muss der anderen eine Entschädigung zahlen (Art. 113 ZPO). Der Mieterinnen- und Mieterverband schreibt dazu: «Das Schlichtungsverfahren ist für die Parteien kostenlos.» Einen Anwalt, den du selbst mitbringst, zahlst du aber selbst.

Einigt ihr euch nicht, erteilt die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung oder macht einen Entscheidvorschlag, etwa bei Kündigungsschutz, Erstreckung oder missbräuchlichem Mietzins (Art. 209 und 210 ZPO). Für die Klage beim Gericht hast du im Mietrecht nur 30 Tage (Art. 209 Abs. 4 ZPO). Dort fallen Gerichtskosten an, denn anders als Arbeitsstreit bis CHF 30’000 ist Mietstreit vor Gericht nicht kostenlos (Art. 114 ZPO). Bei Kündigungsschutz, Erstreckung und missbräuchlichem Mietzins gilt dafür ohne Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren (Art. 243 ZPO). In Zürich kann das Gericht die Gebühr bei Anfechtung einer Kündigung oder bei einer Erstreckung bis auf zwei Drittel ermässigen; bei CHF 20’000 Streitwert beträgt die ordentliche Grundgebühr CHF 3’150 (GebV OG).

Die Anfechtungen und die Erstreckung reichst du bei der Schlichtungsbehörde ein, laut ch.ch bei der Schlichtungsbehörde deiner Gemeinde. Die Fristen laufen auch, wenn du einen Rechtsschutz hast: Protekta verlangt, dass du einen Fall unverzüglich meldest, AXA-ARAG, dass du dich sofort meldest.

Prüfe vor jeder Frist die Form. Der Vermieter muss schriftlich und mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen, sonst ist die Kündigung nichtig (Art. 266l und 266o OR). Auch eine Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn sie nicht auf dem Formular mitgeteilt, nicht begründet oder mit einer Kündigungsdrohung verbunden ist (Art. 269d OR).

Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst, und der Vermieter muss sie auf Verlangen begründen (Art. 271 OR). Das Gesetz nennt Beispiele: Kündigungen, weil du berechtigte Ansprüche aus dem Mietvertrag geltend machst, weil der Vermieter eine Mietzinsanpassung durchsetzen will oder wegen einer Änderung deiner Familiensituation (Art. 271a OR). Laut ch.ch gilt das etwa, wenn du eine Mietzinsherabsetzung oder die Behebung eines Mangels verlangt hast.

Ist die Kündigung gültig, kannst du eine Erstreckung verlangen, wenn der Auszug für dich oder deine Familie eine Härte wäre, die die Interessen des Vermieters nicht rechtfertigen (Art. 272 OR). Weist die Behörde deine Anfechtung ab, prüft sie die Erstreckung von Amtes wegen (Art. 273 Abs. 5 OR). Endet die Schlichtung mit einem Vergleich, ist eine Kündigung des Vermieters in den drei Jahren danach anfechtbar (Art. 271a Abs. 1 Bst. e OR); das gilt nicht etwa bei dringendem Eigenbedarf oder Zahlungsrückstand.

Eine Kaution musst du nur leisten, wenn der Vertrag sie verlangt, und bei Wohnungen beträgt sie höchstens drei Monatszinse (Art. 257e Abs. 2 OR, ch.ch). Der Vermieter muss sie auf einem Sparkonto oder Depot auf deinen Namen hinterlegen. Die Bank gibt sie nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein Gerichtsurteil heraus. Macht der Vermieter innert einem Jahr nach Ende der Miete keinen Anspruch rechtlich geltend, kannst du die Kaution direkt von der Bank zurückverlangen (Art. 257e OR).

Nebenkosten musst du nur zahlen, wenn sie im Vertrag besonders vereinbart sind (Art. 257a OR). Verrechnet werden dürfen nur die tatsächlichen Aufwendungen, etwa für Heizung und Warmwasser, und auf Verlangen muss der Vermieter dir Einsicht in die Belege geben (Art. 257b OR). Führt er neue Nebenkosten einseitig ein, kannst du das wie eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen anfechten (Art. 270b Abs. 2 OR).

Bei einem Mangel, den du nicht zu verantworten hast, kannst du Beseitigung, eine Herabsetzung des Mietzinses oder Schadenersatz verlangen (Art. 259a OR). Willst du den Mietzins hinterlegen, musst du dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist setzen und die Hinterlegung schriftlich ankündigen; mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt (Art. 259g OR). Bei Streit um Nebenkosten oder Mängel gilt bei Coop (Beobachter) derselbe Mindeststreitwert von CHF 500.

Coop: AVB Januar 2024, Ziff. C2 und C4. Protekta: AVB Ausgabe 01.2026; Wartefrist nach der Produktseite der Mobiliar («generell drei Monate»). AXA-ARAG: AVB Ausgabe 2021, Module B2 und B3, Übersicht Module. Massgebend sind Police und Bedingungen deines Vertrags.

Entscheidend ist der Zeitpunkt. Coop stellt bei Mietstreit auf den Zeitpunkt des Gesetzesverstosses ab, Protekta auf die erste tatsächliche oder angebliche Rechts- oder Vertragsverletzung. Besteht ein Mangel schon vor Vertragsbeginn oder fällt die umstrittene Mietzinserhöhung in die Wartefrist, ist der Fall nicht versichert, auch wenn das Verfahren erst später beginnt. Laut einer Auswertung von AXA-ARAG über die eigenen Rechtsfälle vom März 2026 betrafen rund 46 % das Wohnen, also Miet-, Nachbar-, Bau-, Vertrags- und Persönlichkeitsrecht, häufig Mietzinsanpassungen.

• Die Schlichtungsbehörde in Mietsachen gibt von Gesetzes wegen auch Rechtsauskünfte (Art. 201 Abs. 2 ZPO).
• Der Mieterinnen- und Mieterverband beantwortet Mietrechtsfragen vor Ort, per Telefon oder E-Mail, für Mitglieder kostenlos; Nichtmitglieder erreichen die Hotline für CHF 4.40 pro Minute.
• Wer die nötigen Mittel nicht hat und keinen aussichtslosen Fall führt, kann unentgeltliche Rechtspflege beantragen (Art. 117 ZPO).