Mieterschaden beim Auszug: was die Privathaftpflicht zahlt

Weil der Vermieter für den Gebrauch der Wohnung den Mietzins erhält, haftest du nicht für die normale Abnützung. Beim Auszug musst du die Wohnung nur in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 OR). Bildumrisse, Nagellöcher oder verblichene Anstriche führen laut den Gerichten des Kantons Zürich deshalb nicht zu Schadenersatz. Du haftest aber für unsorgfältiges Verhalten, etwa für einen Teefleck auf dem Teppich. Als Faustregel nennt der Mieterverband: Wo du dir sagen musst «da ist mir ein kleines Malheur passiert», beginnt die übermässige Abnützung.

Einordnung nach Gerichte Zürich und Mieterverband, Versicherungsschutz nach den Angaben von AXA, Allianz Suisse und Helvetia. Massgebend sind deine AVB.

Auch für einen echten Schaden zahlst du nicht den Neuwert. Ist der beschädigte Gegenstand noch nicht amortisiert, schuldest du laut HEV Schweiz in der Regel seinen Zeitwert; hat er seine Lebensdauer erreicht, bleibt der Vermieter auf dem Schaden sitzen. Den Zeitwert berechnest du mit der paritätischen Lebensdauertabelle, die Mieterverband (MV) und Hauseigentümerverband (HEV) gemeinsam erarbeitet haben. Laut MV empfehlen sie alle wichtigen Verbände der Immobilien- und Versicherungsbranche.

Die Rechnung ist einfach: Restwert gleich Lebensdauer minus Alter. Ein Spannteppich mittlerer Qualität hält laut MV 10 Jahre. Ist er beim Auszug 6 Jahre alt und muss wegen Brandspuren ersetzt werden, zahlst du 40 % des neuen Teppichs. Die AXA rechnet beim bemalten Wohnzimmer so: Malerrechnung CHF 800, Lebensdauer des Anstrichs 8 Jahre, letzter Anstrich vor 4 Jahren, dein Anteil CHF 400. Ist die Reparatur unverhältnismässig, etwa bei einem kleinen Kratzer im Parkett, schuldest du nur eine Minderwertentschädigung (MV, Helvetia).

Richtwerte bei mittlerer Qualität und normaler Beanspruchung. Online stellen MV und HEV nur einen Auszug bereit; die vollständige Tabelle bestellst du im Shop der Verbände.

Bei der AXA sind Mieterschäden der häufigste Fall in der Privathaftpflicht: Von 2017 bis 2021 ging mehr als jeder zweite bezahlte Privathaftpflichtschaden auf Mieterinnen und Mieter zurück. Versichert ist die Haftung für Schäden an der selbst bewohnten Wohnung und den fest installierten Einrichtungen, so bei Allianz Suisse, Mobiliar und Generali. Mitgemietete Möbel der Wohnung, in der du lebst, sind bei Allianz Suisse und Generali nicht versichert; bei Ferienwohnungen und Hotelzimmern schliesst Allianz Suisse sie ein. Die AXA zahlt grundsätzlich Schäden, die unfallmässig oder unvorhergesehen entstehen.

• Abnützung, Verschleiss und Schäden durch übermässige Beanspruchung (AXA, Allianz Suisse, Zurich).
• Schäden durch allmähliche Einwirkung wie Feuchtigkeit, Rauch oder Russ, also auch Nikotinbeläge und Schimmel (Allianz Suisse, AXA, Helvetia).
• Bewusste Veränderungen und deren Rückbau, etwa Dübellöcher oder selbst gestrichene Wände (AXA, Allianz Suisse).
• Bei AXA Schäden durch Haustiere an einer unbefristet oder länger als 12 Monate gemieteten Wohnung, ausser mit dem Zusatz «Haustierschäden an Mietwohnungen».

Gezahlt wird der Zeitwert abzüglich Selbstbehalt. Ein Beispiel der AXA: Die Kinder von Familie Meier beschädigen das Parkett, das vor dem Einzug neu versiegelt wurde. Abschleifen und Versiegeln kosten CHF 5’000. Nach 5 von 10 Jahren Lebensdauer trägt der Vermieter die Amortisation von CHF 2’500, die Familie zahlt den Selbstbehalt von CHF 200, und die AXA übernimmt CHF 2’300.

Mehrere Schäden beim Auszug kosten bei AXA und Zurich nur einen Selbstbehalt. In den AVB der AXA steht: Bei Auszug aus einer Mietwohnung wird der vereinbarte Selbstbehalt einmal abgezogen, bei Mieterschäden, die während der Mietdauer gemeldet werden, pro Ereignis. Zurich zieht für Mieterschäden beim Auszug den Selbstbehalt ebenfalls nur einmal ab; ist nichts anderes vereinbart, beträgt er dort CHF 200 pro Ereignis. Bei der Mobiliar wird laut AVB in jedem Fall der vereinbarte Selbstbehalt berücksichtigt; frag dort nach, wie mehrere Schäden beim Auszug gezählt werden.

Melden solltest du einen Schaden der Versicherung laut Helvetia trotzdem, sobald er passiert ist. Nach Gesetz muss der Anspruchsberechtigte den Versicherer benachrichtigen, sobald er vom Ereignis und seinem Anspruch weiss; wer schuldhaft zu spät meldet, riskiert eine Kürzung (Art. 38 VVG). Nicht jeder Schaden muss aber sofort repariert werden: Einen tiefen Kratzer im Glaskeramikkochfeld, der die Funktion nicht beeinträchtigt, repariert man laut Helvetia oft erst beim Auszug.

• Sei bei der Wohnungsabgabe dabei und nimm das Übernahmeprotokoll vom Einzug und den Mietvertrag mit (Allianz Suisse).
• Du musst das Protokoll nicht unterschreiben. Mit deiner Unterschrift akzeptierst du die aufgeführten Schäden und musst sie bezahlen (Mieterverband).
• Im Protokoll werden nur Mängel aufgelistet. Akzeptiere keine fixen Beträge und keine prozentuale Beteiligung; schreib Einwände dazu (AXA). Der MV rät zur Notiz «Gilt nicht als Schuldanerkennung».
• Halte strittige Mängel schriftlich und mit Fotos fest (Allianz Suisse).
• Bezahle die Abrechnung des Vermieters nicht, sondern reiche sie unbezahlt deiner Versicherung ein; wer bezahlt, akzeptiert die Forderung. Erteile Handwerkern keine Aufträge, sonst wirst du selbst zahlungspflichtig (AXA).
• Lass dir die Schlüsselabgabe schriftlich bestätigen, auch ohne Protokoll (Mieterverband).
• Solange das Protokoll strittig ist, verweigere die Verrechnung mit dem Mietzinsdepot und informiere deine Rechtsschutzversicherung (Allianz Suisse).

Schon beim Einzug legst du den Grundstein: Im Streit muss der Vermieter beweisen, dass du einen Schaden verursacht hast und dass er während der Mietdauer entstanden ist, am besten durch den Vergleich von Antritts- und Rückgabeprotokoll (Gerichte Zürich). Mängel, die im Antrittsprotokoll fehlen, meldest du je nach Mietvertrag innert 5 bis 30 Tagen schriftlich nach (Mobiliar, Helvetia). Gibt es ein Rückgabeprotokoll deines Vormieters, darfst du es bei der Übergabe einsehen (Art. 256a OR).

Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Wohnung prüfen und dir Mängel, für die du einstehen musst, sofort melden. Versäumt er das, verliert er seine Ansprüche, ausser bei Mängeln, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren; diese muss er sofort nach der Entdeckung melden (Art. 267a OR). Eine gültige Rüge bezeichnet die Mängel konkret und zeigt, dass er dich haftbar machen will (Gerichte Zürich). Hast du im Protokoll keine Schäden anerkannt, sollte dir der Vermieter die Mängelrüge nach Ansicht des Mieterverbands spätestens nach einer Woche schicken, sonst kann er keine Ansprüche mehr stellen.