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Ratgeber Hypothek

20 Antworten auf die häufigsten Fragen, jede Aussage mit Quelle: Gesetz, Bundesamt oder Versicherer. Geschrieben für die Schweiz.

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• Amortisation: direkt oder indirekt über die Säule 3a?Die Hypothek muss innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts sinken (SBVg). Direkt zahlst du die Schuld ab, damit sinken Zins und Schuldzinsabzug. Indirekt zahlst du in eine verpfändete Säule 3a ein: Die Schuld bleibt gleich, du ziehst weiter die Schuldzinsen auf die ganze Hypothek und die 3a-Einzahlungen ab, 2026 bis CHF 7’258 mit Pensionskasse. Ab 1. Januar 2029 fällt der Schuldzinsabzug für das selbst bewohnte Eigenheim weg, ausser einem befristeten Ersterwerberabzug.
• Baukredit: wie die Finanzierung während der Bauzeit funktioniertEin Baukredit ist ein Kontokorrentkredit mit Grundpfanddeckung für die Bauzeit. Zuerst setzt du deine Eigenmittel ein, danach bezahlt die Bank die Rechnungen der Handwerker nach Baufortschritt, und Zins zahlst du nur auf dem beanspruchten Betrag (LUKB, PostFinance). Der Zins ist meist variabel und etwas höher als bei einer Hypothek; manche Banken verlangen zusätzlich eine Kommission. Nach Bauende wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt; liegt sie über zwei Dritteln des Belehnungswerts, beginnt die Amortisation spätestens zwölf Monate nach Bauvollendung (SBVg).
• Eigenkapital für die Hypothek: 20 Prozent, Pensionskasse, Säule 3aFür eine Hypothek brauchst du in der Regel mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, denn die Bank finanziert höchstens 80 % des Belehnungswerts. Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen Eigenmittel sein, die nicht aus der Pensionskasse stammen, etwa Ersparnisse, Säule 3a, Erbvorbezug oder Schenkung (SBVg). Den Rest kannst du für selbst bewohntes Wohneigentum aus der Pensionskasse vorbeziehen, mindestens CHF 20’000, oder verpfänden.
• Eigenmietwert-Abschaffung: was das für deine Hypothek heisstDer Eigenmietwert auf selbst bewohntem Wohneigentum wird ab 1. Januar 2029 nicht mehr besteuert. Das hat der Bundesrat am 1. April 2026 beschlossen, nachdem Volk und Stände die Vorlage am 28. September 2025 mit 57,7 % Ja angenommen hatten. Gleichzeitig fallen für das eigene Zuhause der Schuldzinsabzug und der Unterhaltsabzug weg; wer erstmals kauft, darf zehn Jahre lang einen sinkenden Teil der Schuldzinsen abziehen. Die Säule 3a bleibt abziehbar, bis Ende 2028 gilt das heutige Recht.
• Erste und zweite Hypothek: Grenzen, Amortisation, ZinsDie erste Hypothek reicht bei den meisten Banken bis zwei Drittel des Belehnungswerts (rund 65 bis 67 %), die zweite Hypothek deckt den Teil darüber, in der Regel bis 80 %. Abzahlen musst du nur die zweite: Die Schuld muss innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel sinken (SBVg), viele Banken verlangen das zudem bis zur Pensionierung. Für die zweite Hypothek verlangen die meisten Banken einen höheren Zins (ch.ch).
• Festhypothek: Laufzeit wählen, Risiken kennenBei einer Festhypothek bleibt der Zins für die ganze vereinbarte Laufzeit gleich, bei ZKB und PostFinance wählbar von 2 bis 15 Jahren, bei der Migros Bank von 2 bis 10 Jahren. Du bist damit gegen steigende Zinsen geschützt, profitierst aber nicht von sinkenden. Steigst du vor Ablauf aus, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung: die Differenz zwischen deinem Zins und dem Wiederanlagesatz, gerechnet für die Restlaufzeit.
• Grundstückgewinnsteuer beim Hausverkauf: so rechnen die KantoneVerkaufst du ein Haus oder eine Wohnung mit Gewinn, erhebt der Kanton oder die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer; der Bund besteuert private Grundstückgewinne nicht (Art. 12 StHG, Art. 16 DBG). Steuerbar ist der Erlös minus Kaufpreis und wertvermehrende Investitionen. Je länger du das Objekt besessen hast, desto weniger zahlst du; wer kurz besitzt, zahlt einen Zuschlag. Kaufst du innert angemessener Frist wieder ein selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz, wird die Steuer aufgeschoben.
• Haus und Hypothek bei Scheidung oder Trennung: wer bleibt, wer zahlt, wer haftetBei einer Scheidung wird das Haus güterrechtlich berücksichtigt. Unter der Errungenschaftsbeteiligung wird das Eigengut jeder Seite ausgeschieden, den Vorschlag teilt ihr ohne abweichenden Ehevertrag hälftig, und das Haus zählt zum Verkehrswert (Art. 207, 211, 215, 216 ZGB). Gehört es beiden, kann es einer Seite gegen Entschädigung zugewiesen werden, wenn sie ein überwiegendes Interesse nachweist (Art. 205 Abs. 2 ZGB). Habt ihr den Hypothekarvertrag beide unterschrieben, haftet ihr der Bank in der Regel solidarisch für die ganze Schuld, bis sie getilgt ist oder die Bank einer Übernahme durch eine Seite zustimmt (Art. 144 und 176 OR).
• Hypothek erhöhen: Voraussetzungen, Tragbarkeit und SteuernEine Erhöhung prüft die Bank wie eine neue Hypothek: Die SBVg-Mindestanforderungen gelten auch für Krediterhöhungen, und die Bank entscheidet neu über Bonität, Tragbarkeit und Belehnungswert. Üblich sind danach höchstens 80 % Belehnung und Kosten von höchstens 33 % des Bruttoeinkommens, gerechnet mit 5 % kalkulatorischem Zins, 1 % Nebenkosten und Amortisation (UBS). Für Investitionen in die Liegenschaft geht mehr: Für ein Auto oder eine Ausbildung muss die Hypothek laut PostFinance in der 1. Hypothek bleiben. Schuldzinsen sind bis Ende 2028 abziehbar, fürs selbst bewohnte Eigenheim ab 2029 nur noch über den Ersterwerberabzug (Bundesrat).
• Hypothek für die Ferienwohnung: Eigenkapital, Tragbarkeit, SteuernFür eine Ferienwohnung verlangen Banken deutlich mehr Eigenkapital als für das Eigenheim: die Migros Bank in der Regel mindestens 33 %, UBS in der Regel mindestens 40 %. Geld aus Pensionskasse und Säule 3a darfst du nicht einsetzen, weil die Wohneigentumsförderung nur für selbst genutztes Wohneigentum am Wohnsitz gilt (Art. 4 WEFV). Die Bank rechnet die Tragbarkeit mit dem kalkulatorischen Zins und verlangt eine strengere Amortisation; deine übrigen Verpflichtungen zählen mit.
• Hypothek nach der Pensionierung: was Banken verlangenNach der Pensionierung rechnen die Banken die Tragbarkeit mit deiner Rente, aber weiter mit einem kalkulatorischen Zins von meist 5 % und rund 1 % Nebenkosten. UBS und Migros Bank lassen dafür höchstens 33 % des Bruttoeinkommens zu, Raiffeisen im AHV-Alter 38 %. Die zweite Hypothek muss bei vielen Banken bis zur Pensionierung abbezahlt sein. Reicht die Rente nicht, verlangen Banken eine Teilamortisation; viele rechnen auch freies Vermögen an.
• Hypothek verlängern oder ablösen: so vergleichst du richtigKümmere dich spätestens sechs Monate vor Ablauf um die Anschlusslösung; verhandeln lässt sie sich meist 6 bis 12 Monate vorher. Mehrere Banken fixieren den Zins einer Forward-Hypothek bis 24 Monate im Voraus, meist gegen einen Zuschlag. Bleibst du bei deiner Bank und erhöhst den Betrag nicht, muss sie die Tragbarkeit nicht neu prüfen; für eine neue Bank ist die Ablösung ein Neugeschäft. Wechsle wenn möglich auf das Ende der Laufzeit: Vorher kostet der Ausstieg aus einer Festhypothek in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung.
• Hypothekarzinsen aktuell: Richtzinsen von elf AnbieternAm 19. Oktober 2026 nennen elf Banken und Versicherer auf ihren Websites für die Festhypothek über 5 Jahre Richtzinsen zwischen 1,68 % und 2,03 %, über 10 Jahre zwischen 1,77 % und 2,20 %. Bei der SARON-Hypothek zahlst du den aufgezinsten SARON plus eine Marge, etwa 1,100 % bei der Migros Bank oder ab 1,00 % bei PostFinance. Die SNB hat ihren Leitzins am 24. September 2026 bei 0 % belassen. Dein eigener Satz hängt von Belehnung, Einkommen und Objekt ab.
• Pensionskasse fürs Eigenheim: Vorbezug oder Verpfändung?Für selbst bewohntes Wohneigentum kannst du Geld aus der Pensionskasse vorbeziehen oder verpfänden (Art. 30b und 30c BVG). Der Vorbezug beträgt mindestens CHF 20’000, ist alle fünf Jahre und bis drei Jahre vor den Altersleistungen möglich, wird getrennt vom übrigen Einkommen besteuert und kürzt deine Vorsorgeleistungen. Bei der Verpfändung bleibt das Geld in der Kasse, dafür wird die Hypothek höher. Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen aus anderen Mitteln stammen.
• SARON-Hypothek: wie sie funktioniert und für wen sie passtBei der SARON-Hypothek zahlst du den aufgezinsten SARON einer Zinsperiode plus eine fest vereinbarte Marge der Bank; der Zins steht erst am Ende jeder Periode fest, meist eines Quartals. Den SARON berechnet und veröffentlicht SIX, die SNB hält ihn nahe an ihrem Leitzins, den sie am 24. September 2026 bei 0 % belassen hat. Ist der aufgezinste SARON negativ, setzen LUKB, BKB, BEKB und Raiffeisen ihn auf 0 %; du zahlst dann nur die Marge. Sie passt, wenn du steigende Zinsen aus Reserven tragen kannst.
• Schuldbrief: was er ist, was er kostet und was beim Bankwechsel passiertDer Schuldbrief ist das in der Praxis wichtigste Grundpfand, mit dem Hypotheken gesichert werden: eine persönliche Forderung, für die dein Grundstück als Pfand haftet (Art. 842 ZGB). Es gibt ihn als Register-Schuldbrief, der nur im Grundbuch besteht, oder als Papier-Schuldbrief mit einem Pfandtitel als Wertpapier (Art. 843 ZGB). Die Errichtung muss öffentlich beurkundet werden (Art. 799 ZGB). Die Gebühren legt der Kanton fest: In Zürich verlangen Notariat und Grundbuchamt je 1 ‰ der Pfandsumme, bei CHF 800’000 also je CHF 800.
• Stockwerkeigentum kaufen: Wertquote, Erneuerungsfonds, FinanzierungMit Stockwerkeigentum kaufst du einen Miteigentumsanteil an der ganzen Liegenschaft, verbunden mit dem Sonderrecht, deine Wohnung allein zu nutzen und innen auszubauen (Art. 712a ZGB). An die gemeinschaftlichen Kosten zahlst du Beiträge nach deiner Wertquote (Art. 712h ZGB). Prüfe vor dem Kauf Begründungsakt, Reglement, die letzten Protokolle, die Jahresrechnungen und den Stand des Erneuerungsfonds. Finanziert wird wie beim Haus: Üblich sind mindestens 20 % Eigenkapital (ch.ch).
• Tragbarkeit berechnen: wie viel Haus kannst du dir leisten?Banken rechnen die Tragbarkeit nicht mit dem heutigen Zins, sondern meist mit 5 % kalkulatorischem Zins auf die ganze Hypothek. Dazu kommen Nebenkosten von rund 1 % des Liegenschaftswerts und die Amortisation der 2. Hypothek. Zusammen sollen diese Kosten höchstens 33 % deines Bruttoeinkommens ausmachen, also rund ein Drittel; die FINMA nennt dieselbe Grenze als Beispiel. Für ein Haus zu CHF 1 Mio. mit 20 % Eigenmitteln brauchst du damit rund CHF 178’500 Bruttoeinkommen.
• Unterlagen für die Hypothek: die Checkliste für den AntragFür den Hypothekarantrag brauchst du Unterlagen zu dir und zum Objekt. Zu dir: Ausweis, Lohnausweis, letzte Steuererklärung, Betreibungsauszug, Nachweise der Eigenmittel und den Pensionskassenausweis. Zum Objekt: Grundbuchauszug oder Kaufvertrag, Pläne mit Wohnfläche, Nachweis der Gebäudeversicherung, Fotos und eine Aufstellung der Renovationen; bei Stockwerkeigentum zusätzlich Begründungsakt und Reglement. So steht es in den Checklisten von PostFinance und Baloise; die Liste der LUKB ist ähnlich.
• Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt und wie Banken rechnenEine Vorfälligkeitsentschädigung zahlst du, wenn du eine Festhypothek vor Ablauf zurückzahlst, etwa bei einem Verkauf oder Bankwechsel. Die Bank verrechnet in der Regel die Differenz zwischen deinem Zins und dem Wiederanlagesatz am Geld- und Kapitalmarkt für die Restlaufzeit (Bankenombudsman). Im Beispiel von UBS ergibt 1 Prozentpunkt Differenz auf CHF 500’000 bei drei Jahren Restlaufzeit CHF 15’000. Bei SARON-Hypotheken hängt es vom Vertrag ab: Hältst du die Kündigungsfrist ein, fällt meist keine Entschädigung an.