Amortisation: direkt oder indirekt über die Säule 3a?

Die Mindestanforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung, die die FINMA als Mindeststandard anerkennt, verlangen: Die Hypothekarschuld ist innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren, und zwar linear. Die direkte Amortisation beginnt spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach der Auszahlung, die indirekte spätestens per Ende des Folgejahres (SBVg, Ziff. 2.2). Den Teil bis zwei Drittel musst du nicht abzahlen; die Amortisation der 1. Hypothek ist freiwillig (BEKB, Migros Bank).

LUKB, Migros Bank und Raiffeisen nennen zudem die Pensionierung als spätesten Termin: Bis dahin muss die Schuld auf zwei Drittel gesunken sein, auch wenn die 15 Jahre noch nicht um sind; wer mit 55 kauft, hat laut Migros Bank also nur noch bis zur Pension Zeit. Die SBVg-Regel ist ein Mindeststandard: Tiefere Belehnungen und höhere Amortisationen legen die Banken laut FINMA je nach Risiko der Finanzierung fest.

Gerechnet nach SBVg, Ziff. 2.2, mit 80 % Belehnung, die ch.ch als Obergrenze der 2. Hypothek nennt. Deine Bank kann mehr verlangen.

Du zahlst regelmässig einen festen Betrag an die Bank zurück, meist quartalsweise zusammen mit dem Zins (LUKB). Mit jeder Zahlung sinkt die Schuld und damit der Zins, den du zahlst (Raiffeisen, BEKB). Nach heutigem Recht sinkt damit aber auch dein Abzug für Schuldzinsen, und deine Steuerbelastung steigt (Raiffeisen, LUKB). Im Rechenbeispiel oben zahlst du CHF 8’889 im Jahr zurück; nach 15 Jahren schuldest du noch CHF 666’667.

Die Raten legst du bei Abschluss fest. Bei einer Festhypothek kannst du während der Laufzeit meist nicht mehr zurückzahlen als vereinbart: Bei der Migros Bank ist das nicht möglich, bei der BEKB kostet eine vorzeitige Amortisation einer Festzinshypothek eine Vorfälligkeitsgebühr. Die SARON-Rollover-Hypothek der BEKB lässt sich dagegen laufend in kleineren Tranchen amortisieren.

Statt die Schuld abzuzahlen, zahlst du den vereinbarten Betrag in ein Konto oder Depot der Säule 3a oder in eine gebundene Lebensversicherung ein. Dieses Guthaben wird zugunsten der Hypothek verpfändet und als Sicherheit angerechnet (SBVg, ZKB). Die Schuld bleibt bis zur Rückzahlung gleich hoch. Zum vereinbarten Termin, spätestens bei der Pensionierung, wird das 3a-Guthaben bezogen und zur Rückzahlung verwendet (Raiffeisen, BEKB). Die BEKB bietet die indirekte Amortisation nur an, wenn du die Liegenschaft selbst bewohnst und im Grundbuch als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen bist.

Gesetzlich ist das so abgestützt: Das 3a-Guthaben darfst du vorzeitig für die Rückzahlung von Hypothekardarlehen beziehen, alle fünf Jahre (Art. 3 Abs. 3 und 4 BVV 3); Verheiratete brauchen dafür die schriftliche Zustimmung des Ehegatten (Art. 3 Abs. 6 BVV 3). Für die Verpfändung gelten die Regeln der Pensionskasse sinngemäss (Art. 4 Abs. 2 BVV 3): Auch sie braucht bei Verheirateten die schriftliche Zustimmung (Art. 331d Abs. 5 OR), und solange das Pfand besteht, braucht eine Auszahlung, soweit sie die Pfandsumme betrifft, die schriftliche Zustimmung der Bank (Art. 9 WEFV). Die LUKB nennt die Möglichkeit, alle fünf Jahre einen Teil zu beziehen und die Hypothek so gestaffelt zu senken.

Bis Ende 2028 gilt: Bei der indirekten Amortisation bleibt die Schuld gleich hoch, also bleibt auch der Abzug für Schuldzinsen. Private Schuldzinsen sind bei der direkten Bundessteuer im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge und weiterer CHF 50’000 abziehbar (Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG); im Gegenzug versteuerst du den Eigenmietwert (Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG). Die Einzahlungen in die Säule 3a ziehst du zusätzlich ab (Art. 33 Abs. 1 lit. e DBG), 2026 bis CHF 7’258 mit Pensionskasse, ohne Pensionskasse 20 % des Erwerbseinkommens, höchstens CHF 36’288 (BSV, Art. 7 BVV 3). Kapital und Zinsen auf dem 3a-Konto sind bis zur Auszahlung steuerfrei (Raiffeisen); den Bezug besteuert der Bund getrennt vom übrigen Einkommen zu einem Fünftel des Tarifs (Art. 38 DBG).

Ab 2029 gilt für Ersterwerberinnen und Ersterwerber ein befristeter Schuldzinsabzug, der jedes Jahr sinkt (Art. 33a DBG, Fassung ab 2029).

Wie viel die indirekte Amortisation in Franken bringt, hängt laut Raiffeisen von der Höhe der Hypothek, der Zinsbelastung, deinem Einkommen und der erzielbaren Rendite ab; eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Die BEKB nennt für die indirekte Amortisation drei Steuervorteile: gleich hoher Schuldzinsabzug, abziehbare 3a-Einzahlungen und ein Vorzugssteuersatz beim Bezug.

Nicht immer. Im Rechenbeispiel mit CHF 1’000’000 Kaufpreis und 80 % Belehnung musst du CHF 8’889 im Jahr amortisieren. Mit Pensionskasse darfst du 2026 höchstens CHF 7’258 in die Säule 3a einzahlen (BSV). Es bleibt eine Lücke von CHF 1’631 im Jahr. Über 15 Jahre fehlen, ohne Zins und Rendite gerechnet, CHF 24’463: CHF 133’333 Amortisation minus 15 mal CHF 7’258, also CHF 108’870.

Sind beide Ehegatten erwerbstätig und zahlen in eine Säule 3a ein, kann jede Person den Abzug für sich beanspruchen (Art. 7 Abs. 2 BVV 3), mit Pensionskasse 2026 zusammen also bis CHF 14’516. Den Rest deckst du direkt oder über eine verpfändete Lebensversicherung (SBVg); die Migros Bank nennt auch die Kombination von direkter und indirekter Amortisation. Beiträge leisten und abziehen können Arbeitnehmende und Selbständigerwerbende (Art. 7 Abs. 1 BVV 3), längstens bis fünf Jahre nach Erreichen des Referenzalters (Art. 7 Abs. 3 BVV 3).

Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk den Bundesbeschluss über kantonale Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften mit 57,7 % Ja angenommen; weil die Reform der Wohneigentumsbesteuerung rechtlich damit verknüpft ist, ist sie zustande gekommen (ESTV). Der Bundesrat hat sie am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Ab dann entfällt auf selbst genutztem Wohneigentum die Besteuerung des Eigenmietwerts, ebenso der Abzug für den Liegenschaftsunterhalt. Schuldzinsen bleiben nur noch im Verhältnis des Werts vermieteter oder verpachteter Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar (Bundesrat).

Wer erstmals in der Schweiz eine dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Liegenschaft erwirbt, darf im ersten Steuerjahr nach dem Erwerb die darauf entfallenden Schuldzinsen abziehen, bis CHF 10’000 als Ehepaar und bis CHF 5’000 für übrige Steuerpflichtige. Danach sinkt der abziehbare Betrag jedes Jahr um 10 % des Höchstbetrags (Art. 33a DBG, Fassung ab 2029). Die 3a-Einzahlungen bleiben auch nach der Reform abziehbar (Art. 33 Abs. 1 lit. e DBG, Fassung ab 2029).

Für die Wahl der Amortisation heisst das: Der Vorteil, mit der indirekten Amortisation eine hohe Schuld und damit einen hohen Schuldzinsabzug zu behalten, fällt ab 2029 für das selbst bewohnte Eigenheim weitgehend weg; der 3a-Abzug bleibt. Die ESTV schreibt, mit dem eingeschränkten Schuldzinsabzug sinke der Anreiz, sich über lange Zeit hoch zu verschulden. Die Ausführungsbestimmungen sollte laut ESTV eine Arbeitsgruppe aus ESTV und Kantonen im ersten Halbjahr 2026 formulieren und danach in die Vernehmlassung geben; für Fragen zur Veranlagung verweist die ESTV an die kantonale Steuerverwaltung.

• Steuern bis Ende 2028: Indirekt behältst du den vollen Schuldzinsabzug und ziehst die 3a-Einzahlungen ab; direkt sinkt der Schuldzinsabzug (Raiffeisen, BEKB, LUKB).
• Steuern ab 2029: Für das selbst bewohnte Eigenheim fällt der Schuldzinsabzug weg, ausser beim befristeten Ersterwerberabzug; der 3a-Abzug bleibt (Bundesrat, Art. 33a DBG).
• Zinskosten: Direkt sinken sie mit jeder Rate, indirekt zahlst du bis zum Bezug Zins auf die ganze Schuld (Raiffeisen, BEKB).
• Zugriff aufs Geld: 3a-Geld beziehst du nur zu den Zwecken der BVV 3, und solange es verpfändet ist, nur mit Zustimmung der Bank (Art. 3 BVV 3, Art. 9 WEFV).
• Anlagerisiko: Liegt das 3a-Guthaben in Wertschriften, trägst du Marktrisiken (FINMA).
• Pensionierung: Danach muss die Hypothek mit dem Renteneinkommen tragbar bleiben (Migros Bank).

Du musst dich nicht für nur einen Weg entscheiden: Die Migros Bank nennt nach der Steuerreform ausdrücklich auch eine Kombination von direkter und indirekter Amortisation. Welche Formen eine Bank anbietet, steht in ihrer Offerte; achte beim Vergleich darauf, ob indirekte Amortisation über die Säule 3a möglich ist und ab wann die Raten beginnen.