Festhypothek: Laufzeit wählen, Risiken kennen

Bei der Festhypothek vereinbarst du mit der Bank einen festen Zinssatz für eine fest vereinbarte Laufzeit. Steigen oder sinken die Zinsen am Markt, zahlst du trotzdem den vereinbarten Satz; so kannst du die Kosten der Hypothek genau budgetieren (ZKB, Raiffeisen). Nach Ablauf wird der Zins neu festgelegt: Ist das Zinsniveau inzwischen gestiegen, schliesst du die Folgefinanzierung teurer ab, ist es gesunken, günstiger (ZKB, Raiffeisen). Bei der Migros Bank kannst du die Hypothek am Ende der Laufzeit verlängern, in eine variable Hypothek überführen oder ohne Kündigungsfrist zurückzahlen.

Stand der Produktseiten am 18. Oktober 2026. Die Migros Bank vergibt Festhypotheken ab CHF 100’000 je Festhypothek. Massgebend ist dein Vertrag.

Eine allgemein richtige Laufzeit gibt es nicht. PostFinance nennt als Faktoren die aktuellen Zinsen, deine finanzielle Ausgangslage, die erwartete Zinsentwicklung und deine persönlichen Wünsche. Je länger die Laufzeit, desto länger bist du gegen steigende Zinsen geschützt, aber auch desto länger gebunden. Die Migros Bank nennt deshalb deine Lebenspläne als Kriterium: Bleibst du längerfristig in der Immobilie, oder steht ein Verkauf an? Wer vor Ablauf verkauft, zahlt oft eine Vorfälligkeitsentschädigung, die laut Migros Bank mehrere CHF 10’000 betragen kann.

Ein tiefer Festzins senkt deine laufenden Kosten, aber nicht die Hürde bei der Tragbarkeit. Die Tragbarkeit prüft die Bank nicht mit deinem Vertragszins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz, den sie in internen Regeln festlegt und vorsichtig ermitteln muss (SBVg-Grundpfandrichtlinien). Die FINMA nennt als nachhaltiges Beispiel für selbst genutztes Wohneigentum 5 % des Kreditbetrags, dazu 0,8 % Nebenkosten auf den Belehnungswert und die Amortisation, zusammen höchstens 33 % des Bruttoeinkommens.

Festhypotheken regeln den vorzeitigen Ausstieg unterschiedlich. Laut Bankenombudsman bieten die meisten Banken eine vorzeitige Rückzahlung an; bei einer weniger gebräuchlichen Vertragsform kommst du nur bei einem Verkauf der Liegenschaft (Handänderung) vorzeitig heraus. Raiffeisen schreibt, dass du die Festhypothek während der Laufzeit nicht vorzeitig kündigen kannst; bei PostFinance geht es, aber mit Kosten. In beiden Varianten gilt laut Ombudsman die marktübliche Vorfälligkeitsentschädigung: in der Regel die Differenz zwischen deinem vereinbarten Zins und dem Wiederanlagesatz am Geld- und Kapitalmarkt, berechnet für die Restlaufzeit.

Die ZKB legt ihre Formel offen: Kapital mal Restlaufzeit mal Zinsdifferenz mal Diskontfaktor. Der Wiederanlagesatz hängt von der Restlaufzeit und den Marktzinsen am Tag der Auflösung ab. Zahlst du die Hypothek effektiv zurück, kann er negativ sein; schliesst du bei der ZKB eine neue Festhypothek ab, gilt für ihn derzeit eine Untergrenze von 0,00 %. Je nach Zinslage kann sich bei der ZKB sogar ein Betrag zu deinen Gunsten ergeben.

Beispielzahlen der ZKB, keine aktuellen Zinsen. Je länger die Restlaufzeit und je grösser die Zinsdifferenz, desto teurer der Ausstieg.

Meist nicht ohne Kosten. Bei der Migros Bank ist eine höhere Amortisation als vereinbart während der Laufzeit nicht möglich. Die BEKB schreibt, dass Festzinshypotheken im Regelfall erst nach Ablauf amortisiert werden können und eine vorzeitige Amortisation eine Vorfälligkeitsgebühr auslöst. Laut PostFinance ist eine Rückzahlung über die Pflicht hinaus während eines laufenden Vertrags bei den allermeisten Anbietern nicht ohne Strafzahlung möglich; das Vertragsende ist dafür die Gelegenheit.

Die Pflichtamortisation läuft trotzdem: Die Schuld muss innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts sinken (SBVg). Den Weg legst du bei Abschluss fest. Direkt zahlst du regelmässig einen Teil zurück, indirekt zahlst du in eine Säule 3a ein, die zugunsten der Hypothek verpfändet ist (ZKB). Planst du grössere freiwillige Rückzahlungen, kläre die Regeln vor Abschluss: Bei der BEKB lässt sich die SARON-Rollover-Hypothek laufend in kleineren Tranchen amortisieren, bei der BLKB braucht die SARON-Hypothek dafür eine Zusatzoption.

Die Festhypothek kauft dir Planbarkeit, die SARON-Hypothek Flexibilität. Bei der SARON-Hypothek folgt der Zins dem SARON, einem besicherten Tagesgeldzins des Franken-Geldmarkts, den die SNB nahe an ihrem Leitzins hält; der Zins der SARON-Hypothek wird quartalsweise angepasst (Migros Bank). Sinken die Zinsen, profitierst du sofort; steigen sie, zahlst du ab der nächsten Zinsperiode mehr. Die Festhypothek schützt dich davor, verzichtet aber auf sinkende Zinsen und kann bei einem Ausstieg teuer werden.

Ja, wenn du das Risiko eines Zinsanstiegs am Laufzeitende streuen willst. ZKB, Raiffeisen und Migros Bank nennen dasselbe Mittel: mehrere Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten. Dann muss nicht die ganze Hypothek auf einmal in einem hohen Zinsumfeld neu geregelt werden (ZKB). LUKB und Raiffeisen beschreiben als Variante, einen Teil fest und einen Teil als SARON-Hypothek abzuschliessen; so bleibt ein Teil gegen steigende Zinsen abgesichert. Pro Tranche gelten Mindestbeträge, bei der Migros Bank zum Beispiel CHF 100’000 je Festhypothek.

Die Staffelung hat einen Preis: Sie kann dich an deine Bank binden. Laut PostFinance übernehmen viele Kreditgeber zunächst nur eine Tranche, wenn sie die übrigen innert relativ kurzer Frist ebenfalls übernehmen können. Liegen die kürzeste und die längste Tranche mehr als 18 Monate auseinander, wird ein Wechsel sehr schwierig; PostFinance rät deshalb von grossen Laufzeit-Unterschieden ab. Willst du später vergleichen und wechseln können, sprechen nahe beieinanderliegende Fälligkeiten dafür.

Kümmere dich früh um die Anschlussfinanzierung: PostFinance rät, spätestens zwölf Monate vor Ablauf zu beginnen und spätestens ein halbes Jahr vorher Offerten einzuholen. Prüfe im Vertrag, ob du kündigen musst; manche Festhypotheken müssen trotz fixer Laufzeit ausdrücklich gekündigt werden. Den Zins der neuen Hypothek kannst du als Forward- oder Terminhypothek im Voraus festlegen, bei ZKB und Migros Bank bis 24 Monate, bei PostFinance bis 18 Monate vorher. Das kostet in der Regel einen Zuschlag (Raiffeisen, PostFinance).

Ob sich der Zuschlag lohnt, weisst du erst im Nachhinein. Ein Rechenbeispiel von PostFinance zeigt die Logik: Wer eine Festhypothek von CHF 600’000 ein Jahr vor Ablauf für zehn Jahre zu 2,1 % plus 0,15 % Forward-Zuschlag verlängert, zahlt effektiv 2,25 %. Das hat sich nur gelohnt, wenn der Zins bei Fälligkeit über 2,25 % liegt. Die Zahlen sind ein Beispiel von PostFinance, keine aktuellen Zinsen.

Verlängerst du bei derselben Bank mit gleichem oder tieferem Betrag, ist die Bank von der Pflicht zur Neubeurteilung der Tragbarkeit ausgenommen (SBVg-Grundpfandrichtlinien), und die Verlängerung einer Festhypothek fällt nicht unter die Mindestanforderungen an Eigenmittel und Amortisation (SBVg). Wechselst du die Bank, prüft die neue Bank Bonität und Tragbarkeit nach ihren eigenen internen Regeln.

• Du willst feste Kosten und dein Budget über Jahre planen (PostFinance, Migros Bank).
• Du hättest keine Reserven, um steigende Zinsen zu verkraften (Migros Bank).
• Du bleibst voraussichtlich länger in der Immobilie, ein Verkauf ist nicht absehbar (Migros Bank).
• Du planst während der Laufzeit keine grösseren freiwilligen Rückzahlungen (Migros Bank, PostFinance).
• Die Zinsen sind tief, und du gehst nicht von weiteren Senkungen aus (PostFinance).

Weniger passt sie, wenn ein Verkauf in den nächsten Jahren möglich ist oder wenn du Reserven für Zinsanstiege hast und sinkende Zinsen mitnehmen willst; dafür beschreibt die Migros Bank die SARON-Hypothek. Welche Laufzeiten Banken und Versicherer dir für deine Liegenschaft anbieten, zeigt der Vergleich.