Eigenkapital für die Hypothek: 20 Prozent, Pensionskasse, Säule 3a

Üblich sind mindestens 20 %. Laut ch.ch liegt der Anteil an Eigenkapital bei Eigenheimen normalerweise bei mindestens 20 %, und die Zürcher Kantonalbank schreibt, dass du in der Regel mindestens 20 % des Kaufpreises selbst finanzieren musst. Raiffeisen und die Migros Bank nennen dieselbe Grenze. Die 20 % stehen nicht in den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg); diese schreiben vor, dass mindestens 10 % des Belehnungswerts aus Mitteln ausserhalb der Pensionskasse stammen müssen. Die Hypothek selbst deckt laut ch.ch bis 80 % des Werts, aufgeteilt in eine 1. Hypothek bis etwa 65 % und eine 2. Hypothek für die weiteren 15 %.

Massgebend ist nicht immer der Kaufpreis. Die Bank legt einen Belehnungswert fest; beim Kauf gilt das Niederstwertprinzip, also der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis (SBVg-Grundpfandrichtlinien). Zahlst du mehr, als die Bank für das Objekt ansetzt, deckst du die Differenz zusätzlich ganz mit Eigenmitteln, die nicht aus der 2. Säule stammen (SBVg, Ziff. 2.1). Dazu kommen laut ch.ch die Kaufnebenkosten sowie Steuern und Gebühren für die Handänderung und den Grundbucheintrag. Rechne sie in dein Budget ein, bevor du die 20 % zusammenzählst.

Harte Eigenmittel sind Eigenmittel, die nicht aus der Pensionskasse stammen. Die SBVg verlangt bei jeder Hypothek einen Mindestanteil von 10 % des Belehnungswerts aus Mitteln, die nicht aus dem Guthaben der 2. Säule kommen, weder als Vorbezug noch als Verpfändung. Die FINMA hat diese Richtlinien als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard anerkannt. Sie gelten für neue Hypotheken und Krediterhöhungen. Die übrigen höchstens 10 % darfst du mit Geld aus der Pensionskasse decken; Raiffeisen nennt diese Mittel «weiche Eigenmittel».

Grundlage: SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 2.1. Raiffeisen führt dieselben Mittel als «harte» Eigenmittel auf. Die Migros Bank weist darauf hin, dass verpfändete Wertschriften nicht zu 100 % angerechnet werden; wie viel, hängt von Art und Währung der Wertschriften ab.

Wie auf der knety-Hypothekenseite gehen wir von einem Kaufpreis von CHF 1’000’000 aus. Im ersten Fall setzt die Bank denselben Belehnungswert an. Die Hypothek beträgt höchstens 80 %, also CHF 800’000, und du bringst CHF 200’000 Eigenkapital auf. Davon müssen mindestens CHF 100’000 (10 % des Belehnungswerts) aus harten Eigenmitteln stammen; bis zu CHF 100’000 können aus der Pensionskasse kommen. Im zweiten Fall schätzt die Bank das Objekt nur auf CHF 950’000. Dann rechnet sie mit diesem tieferen Wert, und die Differenz von CHF 50’000 zum Kaufpreis zahlst du zusätzlich aus harten Mitteln.

Gerechnet aus den Prozentsätzen der Quellen: 80 % Belehnung (ch.ch, Raiffeisen), 10 % harte Eigenmittel am Belehnungswert und Differenz zum Kaufpreis vollständig aus Mitteln ausserhalb der 2. Säule (SBVg, Ziff. 2.1). Kaufnebenkosten kommen dazu. Die Migros Bank rechnet ein gleich aufgebautes Beispiel mit einer Schätzung von CHF 1 Mio. und einem Kaufpreis von CHF 1,12 Mio.

Für Wohneigentum zum eigenen Bedarf kannst du dein Pensionskassenguthaben auf zwei Arten einsetzen (BSV). Beim Vorbezug lässt du dir einen Betrag bis zur Höhe deiner Freizügigkeitsleistung auszahlen (Art. 30c BVG). Er wird zu Eigenkapital und senkt die Hypothek, kürzt aber deine Vorsorgeleistungen. Bei der Verpfändung bleibt das Geld in der Pensionskasse; du verpfändest den Anspruch oder einen Betrag bis zur Höhe der Freizügigkeitsleistung an die Bank (Art. 30b BVG). Die Bank rechnet das Pfand laut Migros Bank als Eigenkapital an und gewährt dafür eine höhere Hypothek, du zahlst also mehr Zins. Kommst du deinen Pflichten nicht nach, kann die Bank laut Raiffeisen auf das verpfändete Guthaben zugreifen.

Quellen: Art. 30b, 30c, 30e und 83a BVG, Art. 5 WEFV, Art. 3 BVV 3, BSV. Kein Mindestbetrag in der Säule 3a laut Raiffeisen und Migros Bank; volle Leistungen bei der Verpfändung laut Raiffeisen.

• Nur für selbst bewohntes Wohneigentum am Wohnsitz und nur für ein Objekt zugleich; eine Zweit- oder Ferienwohnung ist ausgeschlossen (Art. 30c BVG, Art. 1 WEFV, BSV).
• Mindestens CHF 20’000 pro Vorbezug, und ein Vorbezug ist alle fünf Jahre möglich (Art. 5 WEFV).
• Bis drei Jahre vor dem Anspruch auf Altersleistungen, sofern das Reglement deiner Pensionskasse nicht grosszügiger ist (Art. 30c BVG, BSV).
• Bist du verheiratet oder lebst in eingetragener Partnerschaft, braucht es die schriftliche Zustimmung deines Ehegatten oder Partners (Art. 30c Abs. 5 BVG).
• Die Pensionskasse zahlt spätestens sechs Monate nach deinem Gesuch aus, und zwar direkt an Verkäufer, Ersteller oder Darlehensgeber (Art. 6 WEFV). Stell das Gesuch also früh.
• Ist die Pensionskasse in Unterdeckung, kann ihr Reglement Vorbezug und Verpfändung einschränken oder verweigern (BSV).
• Hast du dich freiwillig eingekauft, darfst du die daraus entstandenen Leistungen drei Jahre lang nicht als Kapital beziehen (Art. 79b Abs. 3 BVG). Sonst müssen laut Raiffeisen und Migros Bank die Steuervorteile des Einkaufs zurückbezahlt werden.

Ab 50 ist der Betrag begrenzt. Du darfst dann höchstens die Freizügigkeitsleistung beziehen, die du mit 50 hattest, oder die Hälfte deiner heutigen, je nachdem, was mehr ist; schon fürs Wohneigentum eingesetztes Guthaben zählt bei der Hälfte nicht mit (Art. 30c Abs. 2 BVG, Art. 5 Abs. 4 WEFV). Ein Beispiel nach dieser Regel, ohne frühere Bezüge: Mit 55 hast du CHF 300’000 Freizügigkeitsleistung, mit 50 waren es CHF 220’000. Die Hälfte von heute wären CHF 150’000, also darfst du höchstens CHF 220’000 beziehen. Dasselbe Beispiel rechnet die Migros Bank vor. Für die Verpfändung gilt diese Grenze sinngemäss (Art. 8 WEFV). Den möglichen Betrag findest du auf deinem Vorsorgeausweis oder erfragst ihn bei der Pensionskasse (Raiffeisen).

Der Vorbezug ist als Kapitalleistung aus Vorsorge steuerbar, bei Bund, Kanton und Gemeinde (Art. 83a BVG). Beim Bund wird er getrennt vom übrigen Einkommen besteuert, zu einem Fünftel des ordentlichen Tarifs (Art. 38 DBG). Kanton und Gemeinde besteuern ihn ebenfalls getrennt; wie viel du zahlst, hängt laut Raiffeisen und Migros Bank vom Kanton und vom Betrag ab. Die Steuer darfst du laut beiden Banken nicht mit dem vorbezogenen Geld bezahlen; die Pensionskasse zahlt es ohnehin direkt an Verkäufer, Ersteller oder Darlehensgeber aus (Art. 6 WEFV). Bei der Verpfändung fällt die Steuer erst an, wenn die Bank das Pfand verwertet (Art. 83a BVG).

Mit dem Vorbezug sinken deine Vorsorgeleistungen entsprechend dem Reglement deiner Pensionskasse; gegen tiefere Leistungen bei Tod oder Invalidität bietet sie eine Zusatzversicherung an oder vermittelt eine (Art. 30c Abs. 4 BVG). Im Grundbuch wird eine Veräusserungsbeschränkung angemerkt (Art. 30e BVG). Verkaufst du, zahlst du den Vorbezug zurück, höchstens aber den Erlös nach Abzug der Hypotheken und gesetzlichen Abgaben. Kaufst du innert zwei Jahren wieder ein Eigenheim, kannst du den Betrag vorübergehend auf eine Freizügigkeitseinrichtung überweisen (Art. 30d BVG).

Freiwillig zurückzahlen kannst du bis zum Anspruch auf Altersleistungen, mindestens CHF 10’000 pro Rückzahlung (Art. 30d BVG, Art. 7 WEFV). Die damals bezahlte Steuer bekommst du auf Gesuch zurück, wenn du es innert drei Jahren nach der Wiedereinzahlung stellst; abziehen kannst du die Rückzahlung nicht (Art. 83a BVG). Freiwillige Einkäufe in die Pensionskasse sind erst wieder möglich, wenn der Vorbezug ganz zurückbezahlt ist (Art. 79b Abs. 3 BVG). Darauf weist auch die Zürcher Kantonalbank hin.

Dein 3a-Guthaben darfst du vorzeitig beziehen, um Wohneigentum zum Eigenbedarf zu kaufen oder zu bauen oder um eine Hypothek zurückzuzahlen, und zwar alle fünf Jahre (Art. 3 BVV 3). Statt zu beziehen, kannst du es auch verpfänden (Art. 4 BVV 3). Anders als Geld aus der Pensionskasse zählt 3a-Geld zu den harten Eigenmitteln (SBVg, Raiffeisen, Migros Bank). Einen Mindestbetrag wie bei der Pensionskasse gibt es laut Raiffeisen und Migros Bank nicht. Bist du verheiratet oder lebst in eingetragener Partnerschaft, braucht auch dieser Bezug die schriftliche Zustimmung (Art. 3 BVV 3).

Auch der 3a-Bezug ist eine Kapitalleistung aus gebundener Selbstvorsorge (Art. 22 DBG) und wird beim Bund getrennt zu einem Fünftel des Tarifs besteuert (Art. 38 DBG). Die Migros Bank weist darauf hin, dass sich mehrere 3a-Konten gestaffelt beziehen lassen, um die Bezüge auf mehrere Steuerjahre zu verteilen. Beachte dabei die Frist von fünf Jahren zwischen zwei Vorbezügen.

Ja. Erbvorbezüge und Schenkungen gelten nach den SBVg-Mindestanforderungen als Eigenmittel des Kunden und stammen nicht aus der 2. Säule, zählen also zu den harten Eigenmitteln. Ein Erbvorbezug an Nachkommen steht unter der Ausgleichungspflicht, sofern die Eltern nicht ausdrücklich etwas anderes verfügen (Art. 626 ZGB): Er wird bei der späteren Erbteilung angerechnet. Die Migros Bank rät deshalb, die Vereinbarung samt Betrag schriftlich festzuhalten.

Ob du auf eine Schenkung Steuern zahlst, regelt der Kanton. Ehegatten und eingetragene Partner sind in allen Kantonen befreit, direkte Nachkommen in den meisten. Schwyz und Obwalden erheben weder Erbschafts- noch Schenkungssteuer, Luzern keine Schenkungssteuer. Bei geschenktem Geld besteuert der Kanton, in dem die schenkende Person wohnt (ESTV, Stand 1. Januar 2025).

Darlehen zählen als Eigenmittel, wenn du sie der Bank abtrittst oder der Darlehensgeber eine Nachrangvereinbarung unterschreibt. Bei selbst bewohntem Wohneigentum reicht bei Darlehen aus der engen Familie, also von Ehe- oder Lebenspartnern, Eltern, Grosseltern, Geschwistern, volljährigen Kindern und Enkeln, eine schriftliche Bestätigung an die Bank, dass du das Darlehen nur mit ihrer Zustimmung zurückzahlst (SBVg, Ziff. 2.1). Zinsen und Raten für ein solches Darlehen können deine Tragbarkeit belasten: Die Bank berücksichtigt dabei auch weitere wesentliche Verpflichtungen, etwa Raten für Privatkredite (SBVg-Grundpfandrichtlinien).