Tragbarkeit berechnen: wie viel Haus kannst du dir leisten?

Die Tragbarkeit vergleicht die Kosten, die dein Eigenheim auf Dauer verursacht, mit deinem Einkommen. Seit 2025 verlangt die Eigenmittelverordnung, dass Banken die Tragbarkeit ihrer Kredite durch interne Weisungen «nachhaltig und systematisch» sicherstellen und sich dabei auf vorsichtig ermittelte kalkulatorische Kosten stützen (Art. 72d ERV). Die Richtlinien der Bankiervereinigung (SBVg), von der FINMA als Mindeststandard anerkannt, überlassen die Einzelheiten der Bank: Sie legt den kalkulatorischen Zinssatz und die Höchstgrenze für das Verhältnis von Kosten zu Einnahmen selbst fest.

• Zins: ein kalkulatorischer Zinssatz, meist 5 % pro Jahr, auf die ganze Hypothek.
• Neben- und Unterhaltskosten: meist rund 1 % des Liegenschaftswerts pro Jahr.
• Amortisation: der jährliche Betrag, mit dem du die 2. Hypothek abbezahlst.
• Die Summe dieser Kosten vergleicht die Bank mit deinem Bruttoeinkommen. Üblich ist eine Grenze von 33 %.

Üblich sind 5 % pro Jahr, und zwar auf den ganzen Kreditbetrag. So schreiben es UBS, die Zürcher Kantonalbank (ZKB), Raiffeisen, PostFinance und die Berner Kantonalbank (BEKB). Die Migros Bank rechnet nach eigenen Angaben mit 4,75 % und hält fest, dass die meisten anderen Banken 5 % verwenden. Massgebend ist nicht der Zins, den du tatsächlich vereinbarst: PostFinance rechnet ausdrücklich «nicht mit dem effektiv vereinbarten Zinssatz». Der Puffer soll sicherstellen, dass du die Hypothek auch nach einem Zinsanstieg tragen kannst.

Woher kommen die 5 %? Die SBVg-Grundpfandrichtlinien verlangen, dass der kalkulatorische Zinssatz vorsichtig ermittelt wird, und erlauben dafür langfristige Mittelwerte. Die BEKB begründet ihre 5 % entsprechend mit dem langjährigen Durchschnittszinssatz. Für dich heisst das: Ein günstiges Angebot für eine Festhypothek oder eine SARON-Hypothek senkt deine tatsächlichen Zinskosten, ändert aber an der Tragbarkeitsrechnung der Bank nichts. Die Tragbarkeit prüfst du deshalb am besten vor dem Zinsvergleich.

UBS (1 % des Immobilienwerts) und PostFinance (1 % des Kaufpreises) setzen für Unterhalt und Nebenkosten pauschal 1 % pro Jahr ein. Andere Banken staffeln: Die BEKB rechnet mit 0,8 % für Neubauten im Minergie-Standard, 1 % für konventionelle Neubauten und 1,2 % für ältere Gebäude. Die ZKB nennt 0,7 % bis 1 % und bei älteren Liegenschaften auch mehr. Die Migros Bank setzt 0,8 % ein, das FINMA-Beispiel ebenfalls 0,8 %, aber nur für neuwertige Objekte.

Gemeint sind laufende Kosten wie Wasser, Strom, Heizung, Kehricht und Hauswartung (PostFinance), bei Raiffeisen auch Versicherungsprämien. Klein ist der Unterschied nicht: Zwischen 0,8 % und 1 % liegen bei einer Liegenschaft für CHF 1 Mio. CHF 2’000 pro Jahr. Bei einer Grenze von 33 % verschiebt das das nötige Bruttoeinkommen um rund CHF 6’100.

Die Hypothekarschuld muss innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts sinken, und zwar linear, beginnend spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach der Auszahlung (SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 2.2). Der Teil über zwei Dritteln heisst 2. Hypothek. Die 1. Hypothek bis zwei Drittel musst du nicht amortisieren; PostFinance und die BEKB knüpfen das an die Bedingung, dass die Tragbarkeit gegeben ist.

Die Banken setzen eine zweite Frist: Die 2. Hypothek muss nach 15 Jahren oder bis zur Pensionierung abbezahlt sein, je nachdem, was zuerst eintritt. So steht es bei PostFinance, bei Raiffeisen («bis zum Erreichen des Referenzalters») und bei der Migros Bank. Diese Frist steht nicht in den SBVg-Mindestanforderungen, sie ist Praxis der Banken. Kaufst du zehn Jahre vor der Pensionierung ein Haus für CHF 1 Mio. mit 20 % Eigenmitteln, steigt die Amortisation von CHF 8’889 auf CHF 13’333 pro Jahr und das nötige Einkommen von rund CHF 178’500 auf rund CHF 191’900.

Statt direkt kannst du indirekt amortisieren: Du zahlst in eine Säule 3a oder eine Lebensversicherung ein und verpfändest das Guthaben der Bank. Das ist zulässig und beginnt spätestens per Ende des Folgejahres nach der Auszahlung (SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 2.2). In der Tragbarkeitsrechnung zählt die Amortisation als Kostenposten (UBS, PostFinance).

Das Beispiel rechnet nur mit belegten Werten: Kaufpreis CHF 1’000’000, gleich hoch wie der Belehnungswert, Eigenmittel 20 % (CHF 200’000), Hypothek CHF 800’000. Zwei Drittel des Belehnungswerts sind CHF 666’667. Die 2. Hypothek von CHF 133’333 zahlst du in 15 Jahren ab.

Gerechnet mit 5 % Zins (UBS, ZKB, Raiffeisen, PostFinance, BEKB), 1 % Nebenkosten (UBS, PostFinance), Amortisation auf zwei Drittel in 15 Jahren (SBVg) und 33 % des Bruttoeinkommens (UBS, PostFinance, Migros Bank). Beträge auf Franken gerundet, das Einkommen auf hundert Franken.

Mit 0,8 % Nebenkosten wie im FINMA-Beispiel sinken die Kosten auf CHF 56’889 und das nötige Einkommen auf rund CHF 172’400. Die knety-Seite zur Hypothek und der Hypotheken-Vergleich rechnen mit 1 % Nebenkosten und zeigt dir die Tragbarkeit für deinen Kaufpreis, deine Eigenmittel und dein Einkommen.

Dreht man die Rechnung um, ergibt sich eine Faustformel für den Fall mit genau 20 % Eigenmitteln. Mit 5 % Zins auf 80 % des Preises, 1 % Nebenkosten und der Amortisation in 15 Jahren kostet jeder Franken Kaufpreis kalkulatorisch knapp 5,9 Rappen pro Jahr. Bei einer Grenze von 33 % liegt der Kaufpreis damit bei höchstens rund dem 5,6-Fachen deines Bruttoeinkommens.

Kaufpreis gleich Belehnungswert, 5 % Zins, 1 % Nebenkosten, Amortisation auf zwei Drittel in 15 Jahren, Grenze 33 %, keine anderen Schulden. Mit mehr Eigenmitteln liegt mehr drin, mit weniger als 15 Jahren bis zur Pensionierung weniger.

Mehr Eigenmittel wirken doppelt: Sie senken den kalkulatorischen Zins und die Amortisation. Beim Haus für CHF 1 Mio. sinkt das nötige Einkommen mit 25 % Eigenmitteln auf rund CHF 160’800, mit 30 % auf rund CHF 143’100. Bringst du ein Drittel ein, entfällt die 2. Hypothek und damit die Pflicht zur Amortisation (PostFinance); dann reichen rund CHF 131’300.

Gerechnet wird mit dem nachhaltigen Einkommen, also mit Einnahmen, die mittelfristig und mit angemessener Wahrscheinlichkeit anfallen. Wie sie fixe und variable Lohnbestandteile, Vermögenserträge, Renten und Nebeneinkommen anrechnet, legt jede Bank in ihren internen Regeln fest (SBVg-Grundpfandrichtlinien). Ein Bonus oder ein schwankendes Nebeneinkommen kann darum je nach Bank unterschiedlich zählen.

Kauft ihr zu zweit, zählt das zweite Einkommen grundsätzlich nur, wenn ihr beide solidarisch für die Hypothek haftet (Solidarschuldnerschaft). Feste Verpflichtungen wie Alimente oder Raten für Privatkredite berücksichtigt die Bank ebenfalls, entweder als Abzug vom Einkommen oder als zusätzliche Ausgabe (SBVg-Grundpfandrichtlinien).

UBS, PostFinance, die Migros Bank und die BEKB vergleichen die Kosten mit dem Bruttoeinkommen. Die ZKB stellt sie dem Nettoeinkommen gegenüber und nennt als Grenze «im Idealfall» 35 %. Auch die FINMA nennt neben 33 % des Bruttoeinkommens eine Variante mit 38 % des Nettoeinkommens.

Nach der Pensionierung betragen die Renten aus AHV und Pensionskasse laut Raiffeisen und Migros Bank in der Regel noch 60 bis 70 % des letzten Lohns, die Kosten der Liegenschaft bleiben aber gleich. Raiffeisen berücksichtigt das bereits bei der Vergabe, sobald die Kundschaft 50 oder älter ist. Im AHV-Alter lässt Raiffeisen 38 % statt eines Drittels zu, weil vom Renteneinkommen keine Sozialabzüge mehr abgehen; gerechnet wird weiter mit 5 % Zins und 1 % des Verkehrswerts bzw. Kaufpreises für den Unterhalt. Die Migros Bank bleibt auch nach der Pensionierung bei 33 % des Bruttoeinkommens.

Reicht die Tragbarkeit im Alter nicht mehr, muss ein Teil der Hypothek amortisiert werden (Raiffeisen). Die Migros Bank belehnt nach der Pensionierung höchstens 67 % und gewährt keine neue 2. Hypothek mehr. Wer zum Amortisieren Geld aus der Pensionskasse bezieht, senkt damit seine spätere Rente und kann die Tragbarkeit so sogar verschlechtern; darauf weisen Raiffeisen und die Migros Bank hin.

• Mehr Eigenmittel einbringen: Das senkt Zins und Amortisation in der Rechnung, wie das Beispiel oben zeigt.
• Gemeinsam solidarisch haften, damit das zweite Einkommen zählt (SBVg-Grundpfandrichtlinien).
• Privatkredite vor dem Kauf abbauen: Ihre Raten berücksichtigt die Bank in der Tragbarkeit (SBVg-Grundpfandrichtlinien).
• Mehrere Banken anfragen: Kalkulatorischer Zins, Nebenkostensatz und Grenze unterscheiden sich, die FINMA spricht von je Institut sehr unterschiedlichen Kriterien.

Banken können in begründeten Fällen ausserhalb ihrer eigenen Kriterien finanzieren, als sogenannte Ausnahme (exception to policy). Der Entscheid muss nachvollziehbar dokumentiert sein, und die FINMA erwartet eine Einstufung als Ausnahme, wenn die nachhaltige Tragbarkeit nicht gegeben ist. Sie stellt fest, dass viele Banken einen hohen Anteil solcher Ausnahmen vergeben. Bewilligt die Bank deine Hypothek wegen der Tragbarkeit als Ausnahme, liegst du nach ihren eigenen Massstäben ausserhalb der Tragbarkeit. Rechne dann besser mit mehr Eigenmitteln oder einem tieferen Kaufpreis nach.