Hypothek verlängern oder ablösen: so vergleichst du richtig

Mindestens sechs Monate vor Ablauf, rät die LUKB, weil sich die Vertragsbedingungen je nach Bank und Hypothek unterscheiden. Die Migros Bank empfiehlt, schon 12 bis 18 Monate vorher mit der Planung zu beginnen; die Konditionen lassen sich laut ihr meist 6 bis 12 Monate vor Ablauf verhandeln. UBS schliesst eine Anschlusshypothek bis zwölf Monate vor Ablauf ab und meldet sich nach eigenen Angaben spätestens einige Monate vorher bei dir. Wann deine Hypothek oder eine einzelne Tranche abläuft, steht in deinem Kreditvertrag.

• 12 bis 18 Monate vorher: Ablaufdaten aller Tranchen und die Kündigungsfristen aus dem Vertrag notieren (Migros Bank, UBS).
• 6 bis 12 Monate vorher: Offerten einholen, auch wenn du bei deiner Bank bleiben willst. Die Migros Bank rät zu Offerten von mindestens zwei weiteren Banken.
• Spätestens 6 Monate vorher: entscheiden und, wo der Vertrag es verlangt, schriftlich kündigen. Variable Hypotheken haben meist drei oder sechs Monate Kündigungsfrist (LUKB, ZKB).

Mit einer Forward-Hypothek, auch Termin-Hypothek genannt, legst du heute den Zins einer Festhypothek fest, die erst später beginnt. Die ZKB spricht davon, sobald der Auszahlungstermin mehr als einen Monat in der Zukunft liegt. ZKB, Migros Bank und Valiant fixieren den Zins bis 24 Monate im Voraus, UBS bis zwölf Monate, länger auf Anfrage. Für die frühe Fixierung verlangen die Banken in der Regel einen Zuschlag, die Forward-Prämie (LUKB, Valiant, UBS). Die Migros Bank verlangt ihn nach eigenen Angaben für die ersten sechs Monate vorab nicht.

Die Forward-Hypothek schützt vor steigenden Zinsen, nicht vor fallenden. Sinken die Marktzinsen bis zum Start, zahlst du laut UBS trotzdem den vereinbarten Satz, und der Zuschlag vergrössert den Abstand zum Markt zusätzlich. Achte auch auf die Zinsusanz: Bei Forward- und Geldmarkthypotheken kommt laut Bankenombudsman die internationale Usanz vor. Dabei wird der Jahreszins mit den tatsächlichen Tagen des Jahres multipliziert und durch 360 geteilt. Das ergibt fünf, im Schaltjahr sechs Tage Zins mehr, also rund 1,4 % beziehungsweise 1,7 % mehr Zins als nach nationaler Usanz.

Das regelt jede Bank selbst. Bei UBS wird die Hypothek zur Ablösung fällig, wenn bei Ablauf keine Anschlussfinanzierung vereinbart ist. Bei anderen Banken wird die Festhypothek automatisch in eine variable Hypothek umgewandelt; so beschreiben es UBS und die Migros Bank. Den Zins der variablen Hypothek passt die Bank der Marktlage an, laut UBS alle drei Monate. Die Migros Bank bezeichnet variable Hypotheken als in der Regel teurer als SARON- oder Festhypotheken.

Festsitzen wirst du nach einem verpassten Ablauf nicht: Eine variable Hypothek lässt sich meist mit drei oder sechs Monaten Frist kündigen (LUKB, ZKB). Bis zur Ablösung zahlst du aber den variablen Satz. Was bei deiner Bank gilt, steht im Kreditvertrag. Prüf es vor dem Ablauf, damit die neue Hypothek nahtlos anschliesst und keine Finanzierungslücke entsteht (Migros Bank).

Verlängerst du bei deiner Bank mit gleichem oder tieferem Betrag, ist sie von der Pflicht ausgenommen, die Tragbarkeit neu zu beurteilen (SBVg-Grundpfandrichtlinien, Ziff. 6.2). Die Mindestanforderungen an Eigenmittel und Amortisation gelten für Neugeschäfte und Krediterhöhungen, ausdrücklich nicht für die Verlängerung von Festhypotheken (SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 1). Wechselst du die Bank, ist die Ablösung für die neue Bank ein Neugeschäft, das sie entsprechend prüft (Grundpfandrichtlinien, Ziff. 3.1). Die Regel, dass mindestens 10 % Eigenmittel nicht aus der Pensionskasse stammen dürfen, gilt bei einer Ablösung mit gleichem oder tieferem Betrag aber nicht (Mindestanforderungen, Ziff. 2.1).

Grundlage sind die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, die die FINMA als Mindeststandard anerkannt hat. Jede Bank darf strenger sein. Kosten: Beispiele aus den Kantonen Zürich und Schwyz im nächsten Abschnitt.

Verlängern muss deine Bank allerdings nicht. Bei einer auslaufenden Hypothek ist sie frei, ob und zu welchen Bedingungen sie eine Nachfolgefinanzierung gewährt; selbst wenn du die Mindestanforderungen erfüllst, darf sie strengere Kriterien anwenden oder ablehnen (Bankenombudsman, Fall 2021/12). Während der Laufzeit einer Festhypothek kann sie die vereinbarte Amortisation dagegen nicht einseitig ändern, ausser bei einem ausserordentlichen Kündigungsgrund wie einer erheblichen Wertverminderung der Liegenschaft. Ein Vorteil beim Bleiben: Laut UBS liegen der Bank alle Unterlagen schon vor, der Aufwand ist kleiner.

Ist deine Hypothek mit einem Schuldbrief gesichert, geht er an die neue Bank. Wie, hängt von seiner Form ab: Register-Schuldbrief oder Papier-Schuldbrief (Art. 843 ZGB). Der Register-Schuldbrief besteht nur im Grundbuch; übertragen wird er, indem das Grundbuchamt die neue Bank als Gläubigerin einträgt, gestützt auf eine schriftliche Erklärung der bisherigen Bank (Art. 857 und 858 ZGB). Beim Papier-Schuldbrief gibt es zusätzlich ein Wertpapier, den Pfandtitel; übertragen wird er durch Übergabe des Titels, lautet er auf einen Namen, mit Übertragungsvermerk (Art. 860 und 864 ZGB). Die Abwicklung übernimmt meist die neue Bank (LUKB, Migros Bank).

Die Grundbuchgebühren legen die Kantone fest (Art. 954 ZGB). Zwei Beispiele: Im Kanton Zürich kostet die Eintragung des neuen Gläubigers beim Register-Schuldbrief CHF 50 pro Pfandrecht, die Übertragung eines Papier-Schuldbriefs löst keine Gebühr aus. Im Kanton Schwyz kostet der Gläubigerwechsel beim Register-Schuldbrief CHF 20 bis 50. Teurer wird es, wenn der Schuldbrief erhöht werden muss: In Zürich verlangt das Notariat 1,0 ‰ des Erhöhungsbetrags und das Grundbuchamt 1,0 ‰ der Pfandsumme, je mindestens CHF 100. Dazu kommen allenfalls Bankgebühren; die Migros Bank nennt für eine Ablösung auf das Laufzeitende meist CHF 200 bis 500 plus einige hundert Franken für die Übertragung des Schuldbriefs.

Eine Festhypothek kannst du vor Ablauf nur auflösen, wenn der Vertrag es vorsieht. Die meisten Banken lassen eine vorzeitige Rückzahlung zu, verlangen aber eine Vorfälligkeitsentschädigung: in der Regel die Differenz zwischen deinem Hypothekarzins und dem Satz, zu dem die Bank das Geld am Geld- und Kapitalmarkt wieder anlegen kann (Wiederanlagesatz), berechnet für die Restlaufzeit (Bankenombudsman). Die ZKB rechnet mit Kapital mal Restlaufzeit mal Zinsdifferenz mal Diskontfaktor. Je länger die Restlaufzeit und je grösser der Zinsabstand, desto teurer wird der Ausstieg (LUKB, Valiant, UBS).

Wie viel das ausmachen kann, zeigen Fälle des Bankenombudsman: Dort ging es um Vorfälligkeitsentschädigungen von CHF 15’000 und rund CHF 20’000. Sind die Marktzinsen seit dem Abschluss gestiegen, kann die Entschädigung je nach Zinslage auch zu deinen Gunsten ausfallen, so bei der ZKB und bei UBS. Laut UBS lohnt sich ein vorzeitiger Wechsel nur, wenn die Zinsersparnis grösser ist als die Entschädigung. Verkaufst du das Haus, lässt sich die Festhypothek bei manchen Banken auf die Käuferschaft oder auf ein neues Objekt übertragen, wenn alle Beteiligten zustimmen (LUKB, UBS).

Bei der SARON-Hypothek setzt sich dein Zins aus dem aufgezinsten SARON und einer vereinbarten Marge zusammen. Der SARON ist ein besicherter Tageszins des Franken-Geldmarkts, den SIX berechnet und veröffentlicht; die SNB hält ihn nahe an ihrem Leitzins. Laut SNB lag der Leitzins am 16.10.2026 bei 0,00 % und der SARON am 15.10.2026 bei −0,05 %. Ihre Geldpolitik beurteilt die SNB jeweils im März, Juni, September und Dezember. Ist der aufgezinste SARON einer Zinsperiode negativ, setzen Raiffeisen, UBS und BEKB ihn auf 0 %; du zahlst dann mindestens die Marge.

Die Kündigungsfristen von Geldmarkthypotheken unterscheiden sich laut ZKB je nach Anbieter stark. Massgebend ist dein Vertrag.

Du musst beim Verlängern nicht alles auf ein Modell setzen. Teilst du den Betrag auf mehrere Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten oder Modellen auf, muss nach einem Ablauf nur ein Teil neu finanziert werden (ZKB, Valiant, UBS). Bedenke dabei: Tranchen, die weit auseinander ablaufen, erschweren später einen Bankwechsel, weil die Sicherheiten dann aufgeteilt werden müssen (LUKB, Migros Bank).

• Gleiche Basis: Vergleiche Offerten für denselben Betrag, dieselbe Laufzeit und denselben Beginn. Neben dem Zins zählen Nebenkosten, Kündigungsfristen und die Regeln zur Amortisation (Migros Bank).
• Offerte oder Abschluss: Eine Festhypothek kann auch mündlich zustande kommen, wenn ihr euch über Betrag, Sicherheit, Laufzeit, Zinssatz und Amortisation einig seid. Sag klar, wenn du nur eine Offerte willst, und lass dir jeden Abschluss schriftlich bestätigen.
• Gültigkeit: Zinssätze am Geld- und Kapitalmarkt ändern täglich. Frag, bis wann der offerierte Satz gilt.
• Zinsusanz: Steht im Vertrag die internationale Usanz (tatsächliche Tage durch 360), zahlst du etwas mehr, als der offerierte Jahreszins vermuten lässt.
• Ausstieg: Was gilt bei Verkauf, Wegzug oder Todesfall? Manche Verträge erlauben den vorzeitigen Ausstieg nur bei einem Verkauf der Liegenschaft.
• Schuldbrief: Art, Betrag und ob er für weitere Kredite haftet, und wer die Übertragung bezahlt.
• Amortisation: Prüf, ob der neue Vertrag eine Amortisation enthält, über die ihr nie gesprochen habt.
• Forward-Zuschlag: Fixierst du früh, rechne den Zuschlag in den Zins ein.

Zwei Fälle des Bankenombudsman zeigen, warum Schriftlichkeit zählt. Der Ombudsman hält fest, dass eine Bank klar sagen muss, wenn sie ein Gespräch als verbindlichen Abschluss versteht, und dass sie Vertragsänderungen üblicherweise schriftlich bestätigt. In einem Fall verlangte eine Bank nach einem bestrittenen mündlichen Abschluss rund CHF 20’000 Vorfälligkeitsprämie und verzichtete erst im Ombudsverfahren darauf. Halte darum Offerten, Zusagen und Ausstiegsregeln schriftlich fest.