Variable Hypothek: wie die Bank den Zins festlegt und für wen sie passt

Selbst. Der Zinssatz richtet sich nach Angebot und Nachfrage auf dem Geld- und Kapitalmarkt, wird von jeder Bank individuell festgelegt und bei Bedarf angepasst, schreibt die Hypothekarbank Lenzburg. Die Schaffhauser Kantonalbank formuliert es so: Der Zinssatz richtet sich nach dem allgemeinen Zinsniveau und kann jederzeit angepasst werden. Anders als bei der SARON-Hypothek, deren Zins sich aus dem SARON und einem vereinbarten Zuschlag zusammensetzt (Migros Bank), gibt es also keinen Referenzzins, aus dem sich dein Satz berechnen liesse. Wie hoch dein Satz ist, hängt laut Nidwaldner Kantonalbank auch von deiner Bonität, vom Objekt und von der Belehnungshöhe ab; die BKB nennt deine persönliche Situation.

Sinken die Zinsen, gibt die Bank das weiter: Bei der Zuger Kantonalbank wird der Zinsvorteil direkt weitergegeben, bei Raiffeisen passt sich der Satz laufend den Marktverhältnissen an. Steigen sie, zahlst du mehr (BKB, Obwaldner KB). Die BEKB weist darauf hin, dass die Zinssätze variabler Hypotheken oft träger reagieren als bei der SARON-Hypothek, die die Veränderungen am Geldmarkt vollumfänglich berücksichtigt. Eine Zinsänderung kündigt die BKB mit einer Frist von drei Monaten an. Wann und wie oft eine Bank ändert, legen die Produktseiten nicht fest; massgebend sind dein Vertrag und die Mitteilungen der Bank.

Eine variable Hypothek hat keine feste Laufzeit, aber eine Kündigungsfrist. Bei den hier geprüften Anbietern sind es drei oder sechs Monate. Innerhalb dieser Regeln kannst du ganz oder teilweise zurückzahlen oder in ein anderes Modell wechseln. Einige Banken erlauben pro Jahr einen Betrag ohne Kündigung. Die Frist gilt nicht nur für dich: Bei der Appenzeller Kantonalbank ist die variable Hypothek jederzeit und gegenseitig mit sechs Monaten Frist kündbar, also auch durch die Bank.

Stand der Produktseiten und Produktblätter am 25. Oktober 2026 (Schwyzer KB: Factsheet 10/2024, Swiss Life: 01/2026). Bei Raiffeisen gilt die Regelung der einzelnen Raiffeisenbank. Massgebend ist dein Vertrag.

Vergleich der Migros Bank in ihrem Ratgeber, Stand 25. Oktober 2026. Andere Banken regeln Laufzeiten und Fristen anders, etwa die BEKB mit drei Monaten Kündigungsfrist für die variable Hypothek.

Der Unterschied zeigt sich im Preis. Ein Beispiel von einem Tag, bei derselben Bank: Am 25. Oktober 2026 nannte die Migros Bank für die variable Hypothek auf selbst bewohntem Wohneigentum 2,750 %. Für ihre SARON-Hypothek nannte sie den aufgezinsten SARON für drei Monate plus 1,100 %, wobei ein negativer SARON als 0 % gilt. Der SARON lag am 22. Oktober 2026 bei −0,06 % (SNB). Bleibt er so tief, zahlst du bei der SARON-Hypothek nur den Zuschlag: Für CHF 500’000 sind das CHF 5’500 Zins im Jahr, als variable Hypothek CHF 13’750. Am selben Tag nannten die Obwaldner Kantonalbank 2,750 % und die Appenzeller Kantonalbank 2,500 % für die variable Hypothek. Die Migros Bank schreibt allgemein, variable Hypotheken seien in der Regel teurer als SARON- oder Festhypotheken.

Mit einer variablen Hypothek trägst du das Zinsänderungsrisiko. Die BEKB rechnet vor: Bei 2 % Zins kostet eine Hypothek von CHF 500’000 jährlich CHF 10’000; steigt der Zins rasch auf 4 %, sind es sofort CHF 20’000. Die Schaffhauser Kantonalbank hält fest, dass sich die Zinskosten vor allem auf mittlere Sicht nicht zuverlässig abschätzen lassen. Wie weit variable Sätze über anderen Modellen liegen können, zeigt ein Fall des Bankenombudsman von 2015: Dort war von massiv höheren Zinssätzen für variable Hypotheken die Rede als für eine zweijährige Festhypothek.

Für die Kreditvergabe ändert das nichts: Die Bank prüft die Tragbarkeit nicht mit deinem aktuellen Satz, sondern mit einem kalkulatorischen Zins. Die FINMA nennt als nachhaltig zum Beispiel 5 % auf den Kreditbetrag, dazu Nebenkosten und Amortisation, zusammen höchstens 33 % des Bruttoeinkommens; darüber ist der Kredit eine Ausnahme von den Regeln der Bank. Wer die variable Hypothek wählt, sollte prüfen, ob das eigene Budget einen solchen Satz auch tatsächlich aushält.

Ihre Stärke ist die Rückzahlung. Bei einer Festhypothek ist eine höhere Amortisation als vereinbart während der Laufzeit bei der Migros Bank nicht möglich, bei der BEKB kostet sie eine Vorfälligkeitsgebühr. Die variable Hypothek kannst du laut BEKB laufend in kleineren Tranchen amortisieren. Die Migros Bank verlangt jährlich mindestens 6,7 % der 2. Hypothek; höhere Amortisationen sind möglich, wenn du die Kündigungsfrist einhältst. Die Hypothekarbank Lenzburg legt die Amortisation im Vertrag fest und verlangt für zusätzliche Rückzahlungen sechs Monate Kündigungsfrist.

Die Pflichtamortisation gilt auch hier: Die Hypothekarschuld muss innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts sinken, direkt oder indirekt über eine verpfändete Säule 3a (SBVg, Ziff. 2.2). Indirekt amortisieren kannst du mit der variablen Hypothek zum Beispiel bei BEKB, Zuger KB und Nidwaldner KB, bei der Appenzeller KB bei selbst bewohntem Wohneigentum über das Konto Sparen 3.

Oft dann, wenn du beim Ablauf einer Festhypothek nichts vereinbart hast. Laut Migros Bank wandelt sich die Festhypothek bei Versäumnis oft automatisch in eine variable Hypothek um, die meist teurer ist und keine Planungssicherheit bietet. UBS schreibt, dass das bei anderen Anbietern geschehen kann; bei UBS selbst wird die Hypothek dann zur Ablösung fällig. In einem Fall des Bankenombudsman stand es so im Rahmenvertrag: Soweit nichts anderes vereinbart wird, gelten die aktuellen Zinssätze für variable Hypothekardarlehen.

Wer das vermeiden will, plant früh: Die Migros Bank rät, 12 bis 18 Monate vor Ablauf zu beginnen. Bist du schon in einer variablen Hypothek gelandet, kommst du mit der Kündigungsfrist wieder heraus, oder du wechselst bei derselben Bank in ein anderes Modell: Bei der Migros Bank jederzeit in eine Fest- oder SARON-Hypothek, bei der Schaffhauser Kantonalbank auf jedes Monatsende, wenn die neue Fest- oder Geldmarkt-Hypothek mindestens CHF 100’000 beträgt.

• Du brauchst eine Übergangsfinanzierung, etwa vor dem Verkauf einer Liegenschaft (Migros Bank, BEKB).
• Du willst die Zeit bis zur Übergabe des Eigenheims an die Kinder überbrücken (BEKB).
• Du planst höhere Rückzahlungen als vereinbart (Migros Bank).
• Du wartest auf den richtigen Zeitpunkt für den Wechsel in ein anderes Modell (Migros Bank).
• Du kannst auch grössere Zinsschwankungen verkraften und willst dich weder beim Betrag noch beim Zins längerfristig festlegen (SHKB).

Weniger passt sie als Dauerlösung. Die Migros Bank bezeichnet sie für eine langfristige Finanzierung als nicht geeignet, weil sie keine Planungssicherheit bietet, und nennt die jederzeitige Zinsanpassung als Nachteil. Raiffeisen hält fest, dass du deine Ausgaben wegen der Zinsschwankungen nicht exakt vorausplanen kannst. Hast du Reserven und willst flexibel bleiben, nennt die Migros Bank die SARON-Hypothek; brauchst du Planungssicherheit, die Festhypothek. Was dir Banken und Versicherer für deine Liegenschaft anbieten, siehst du im Vergleich.