Hypothekarzinsen aktuell: Richtzinsen von elf Anbietern

Richtsätze, wie die Anbieter sie auf ihrer Website nennen, meist ausdrücklich für selbst bewohntes Wohneigentum, abgerufen am Morgen des 19. Oktober 2026. «ab» steht so beim Anbieter. Migros Bank und Helvetia: Standardzinssatz; mit Eco-Vergünstigung (höchstens in den ersten fünf Jahren) nennt die Migros Bank 1,720 % und 1,940 %, mit maximalem Hypothekenbonus Helvetia 1,670 % und 1,850 %. Raiffeisen: Jede Raiffeisenbank nennt ihre eigenen Sätze. Die AXA vergibt Hypotheken für selbst genutztes Wohneigentum ab CHF 600’000. Massgebend ist die Offerte.

Die Sätze sind nicht eins zu eins vergleichbar, weil jeder Anbieter andere Annahmen nennt. PostFinance gibt Richtsätze für beste Bonität, Valiant rechnet mit CHF 500’000 innerhalb der 1. Hypothek und einwandfreier Bonität, die Raiffeisenbank Zürich mit höchstens 80 % Belehnung, die GKB mit höchstens 70 %. Bank Cler nennt Sätze für 1. Hypotheken. Raiffeisen verweist für genaue Konditionen auf die einzelne Bank; die Raiffeisenbank Bern nannte am selben Morgen für die Festhypothek bis 10 Jahre dieselben Sätze wie Zürich, für die SARON Flex-Hypothek aber «auf Anfrage». Nicht in der Tabelle stehen Anbieter, die auf ihrer Website keinen Satz nennen, etwa die AKB und die BEKB: Dort steht «auf Anfrage».

Bei der SARON-Hypothek ist die Basis der SARON, ein besicherter Tageszins des Frankengeldmarkts, den die SNB nahe an ihrem Leitzins halten will. Am 24. September 2026 hat die SNB den Leitzins bei 0 % belassen; der SARON lag am 15. Oktober 2026 bei −0,05 %. Die nächste geldpolitische Lagebeurteilung ist am 10. Dezember 2026. Ein Leitzinsentscheid wirkt laut Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) direkt auf den Zins der SARON-Hypotheken. Ist der aufgezinste SARON negativ, setzen ihn Migros Bank, ZKB, SGKB, Valiant und GKB auf 0 %; du zahlst dann nur die Marge.

Festhypotheken hängen nicht direkt am Leitzins, sondern an den Bedingungen am Kapitalmarkt (BWO). Massgebend sind die Swap-Sätze, die Marktzinsen für mittlere und lange Laufzeiten. Die Thurgauer Kantonalbank schreibt, dass diese Marktzinssätze als Basis für die Kalkulation der Hypothekarzinsen dienen, und nennt mit Stand 24. September 2026 einen 5-Jahres-Swap von 0,69 % und einen 10-Jahres-Swap von 0,82 %. Die effektiven Sätze weichen laut TKB je nach Laufzeit, Hypothekarmodell und Marge davon ab. Wie die Swap-Sätze steigen auch die Richtzinsen in der Tabelle mit der Laufzeit.

Die Marge ist der Teil, der auch von dir abhängt. Die ZKB nennt als Faktoren für die Kundenmarge Bonität, Tragbarkeit, Objektart, Objektqualität, Objektnutzung, Belehnung, Finanzierungshöhe und Refinanzierungskosten. Valiant schreibt, ihre Zinssätze richteten sich nach Objektart, Belehnungsausmass, Bonität und dem Zinsniveau am Kapitalmarkt. Ausserhalb des selbst bewohnten Wohneigentums nennen LUKB und Migros Bank keine Richtsätze: Die LUKB legt die Sätze für vermietete Liegenschaften im Gespräch fest, die Migros Bank schreibt bei übrigen Wohnbauobjekten «auf Anfrage».

Ein Richtzins ist kein Angebot. PostFinance und Raiffeisen bezeichnen ihre Sätze als rein informativ und unverbindlich; laut Raiffeisen können sie sich während des Tages ändern, laut ZKB jederzeit. Valiant schreibt, ihre Richtsätze hingen stark von deiner persönlichen Situation ab. Verbindlich ist erst die Offerte, die die Bank nach der Prüfung von Bonität, Objekt und Tragbarkeit stellt. Deshalb steht in der Tabelle das Datum des Anbieters, wo er eins nennt: Valiant zeigte am 19. Oktober noch Sätze vom 16. Oktober, die AXA vom 18. Oktober. Die LUKB hob ihre Sätze per 19. Oktober an, über 5 Jahre von 1,970 % auf 2,000 %.

Dein Satz kann auch unter dem Richtzins liegen. Mehrere Anbieter nennen Vergünstigungen mit Bedingungen: die Migros Bank 0,15 % pro Jahr für energieeffiziente Gebäude während höchstens fünf Jahren, Helvetia einen Hypothekenbonus von bis zu 0,30 %, Bank Cler 0,1 % pro Jahr bei Wertschriften ab CHF 50’000 im Depot. Die ZKB senkt den Zins der Festhypothek beim ersten Kauf von Wohneigentum im ersten Jahr um 0,500 %, im zweiten um 0,250 % und danach bis zum 15. Jahr um 0,125 %.

Rechne mit einer Hypothek von CHF 600’000 und dem tiefsten und dem höchsten 10-Jahres-Satz der Tabelle. Mit 1,77 % (AXA, «ab») zahlst du CHF 10’620 Zins im Jahr, mit 2,20 % (Valiant, LUKB und SGKB) CHF 13’200. Die Differenz beträgt CHF 2’580 pro Jahr oder CHF 25’800 über zehn Jahre. Als Faustregel kosten 0,10 Prozentpunkte auf CHF 600’000 rund CHF 600 im Jahr. Bei einer kürzeren Laufzeit ist der Unterschied kleiner: Über 5 Jahre liegen 1,68 % und 2,030 % auseinander, das sind CHF 2’100 pro Jahr.

Gerechnet mit gleichbleibender Schuld, also ohne direkte Amortisation. Zahlst du direkt zurück, sinken Schuld und Zinskosten (ZKB). Der SARON-Satz gilt nur, solange der aufgezinste SARON unter 0 % liegt, und wird jede Zinsperiode neu berechnet.

Für die Tragbarkeit zählt nicht der Richtzins. Die FINMA nennt als nachhaltiges Beispiel für selbst genutztes Wohneigentum einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 % des Kredits; auf CHF 600’000 sind das CHF 30’000 im Jahr, mehr als das Doppelte jedes Satzes in der Tabelle. Ein tieferer Richtzins senkt deine laufenden Kosten, aber nicht diese Hürde. Bei den Steuern ändert sich 2029 etwas: Ab dem 1. Januar 2029 kannst du Schuldzinsen für selbst bewohntes Wohneigentum nicht mehr abziehen, ausser mit dem zeitlich und betragsmässig begrenzten Ersterwerberabzug.

Eine Zinsprognose steht hier nicht, belegen lassen sich die Mechanismen. Mit der Festhypothek fixierst du den Zins für die ganze Laufzeit, bei PostFinance und ZKB wählbar von 2 bis 15 Jahren. Bei der SARON-Hypothek wird der Zins jede Periode neu berechnet; der SARON kann laut LUKB hohen Schwankungen unterworfen sein. Bei der Migros Bank kostet die SARON-Hypothek 1,100 %, solange der aufgezinste SARON unter 0 % liegt, die Festhypothek über 5 Jahre 1,870 %. Auf CHF 600’000 sind das CHF 6’600 gegenüber CHF 11’220 im Jahr. Die Differenz von CHF 4’620 zahlst du bei der Festhypothek für den festen Satz. Jeder Prozentpunkt, um den der SARON steigt, kostet dich bei der SARON-Hypothek CHF 6’000 im Jahr.

Der zweite Unterschied ist der Ausstieg. Eine Festhypothek vor Ablauf aufzulösen kostet in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung: die Differenz zwischen deinem Zins und dem Wiederanlagesatz, berechnet für die Restlaufzeit (Bankenombudsman). Laut ZKB lohnt sich eine Kündigung meist erst auf das Ende der Laufzeit. Die SARON-Hypothek der Migros Bank kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen; bei der Rollover-Hypothek der ZKB wechselst du jederzeit und kostenlos in eine andere Hypothek der Bank. Wer beides will, kann laut LUKB einen Teil fest und einen Teil als SARON-Hypothek abschliessen.

• Reserven: Hat dein Budget Spielraum, wenn die Zinsen steigen? Diese Frage stellt die Migros Bank in ihrem Ratgeber.
• Zeithorizont: Bleibst du bis zum Ende der Laufzeit in der Liegenschaft? Sonst droht bei der Festhypothek eine Vorfälligkeitsentschädigung (Bankenombudsman, ZKB).
• Termin: Über den Leitzins entscheidet die SNB das nächste Mal am 10. Dezember 2026.
• Vergleich: Am selben Tag liegen die Richtzinsen für 10 Jahre 0,43 Prozentpunkte auseinander (Tabelle oben).