Eigenmietwert-Abschaffung: was das für deine Hypothek heisst

Am 28. September 2025 haben Volk und Stände den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften angenommen: 57,7 % Ja bei einer Stimmbeteiligung von 49,5 %, dazu 14 Stände und 5 Halbkantone (ESTV, EFD). Weil das Bundesgesetz vom 20. Dezember 2024 über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung rechtlich mit dieser Verfassungsbestimmung verknüpft ist, ist damit auch die Abschaffung des Eigenmietwerts zustande gekommen (ESTV). Am 1. April 2026 hat der Bundesrat die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Die Konferenz der kantonalen Finanzdirektorinnen und Finanzdirektoren hatte sich mehrheitlich für ein Inkrafttreten frühestens 2029 ausgesprochen; so können die Kantone die neue Steuer auf Zweitliegenschaften gleichzeitig einführen (Bundesrat).

Direkte Bundessteuer nach Art. 21, 32 und 33 DBG (geltende Fassung) und Art. 32, 32a, 33 und 33a DBG (Fassung ab 2029). Kantons- und Gemeindesteuern nach Art. 9, 9a, 9b und 78h StHG (Fassung ab 2029).

Die neue Regel trifft alle privaten Schuldzinsen, nicht nur die Hypothek. Schuldzinsen bleiben nur noch im Verhältnis des Werts der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar (Bundesrat, Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG, Fassung ab 2029). Wer keine solche Liegenschaft besitzt, kann auch Zinsen für Privatkredite, Kreditkarten oder Darlehen nicht mehr abziehen, wie die Schaffhauser Kantonalbank festhält. Bei der Vermögenssteuer ändert sich laut SHKB nichts: Schulden bleiben voll vom Vermögen abziehbar, und die Liegenschaft wird weiter als Vermögen besteuert.

Wer erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Liegenschaft in der Schweiz erwirbt, darf im ersten Steuerjahr nach dem Erwerb die darauf entfallenden Schuldzinsen abziehen: Ehepaare bis CHF 10’000, alle anderen bis CHF 5’000. In jedem folgenden Jahr sinkt der Höchstbetrag um 10 % des Ausgangsbetrags (Art. 33a DBG, Art. 9b StHG, je Fassung ab 2029). Nach zehn Jahren ist der Abzug aufgebraucht. Verkaufst du oder nutzt du die Liegenschaft anders, fällt er ab dem folgenden Steuerjahr weg; kaufst du innert angemessener Frist ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz, läuft er für die verbleibenden Jahre weiter.

Gerechnet nach Art. 33a Abs. 1 und 3 DBG: Höchstbetrag minus 10 % des Höchstbetrags je weiteres Jahr. Abziehbar sind die tatsächlich bezahlten Schuldzinsen auf diese Liegenschaft, höchstens diese Beträge.

Die Pflicht zur Amortisation bleibt: Sie steht nicht im Steuergesetz, sondern in den Mindestanforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung. Danach muss die Hypothek innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts sinken, direkt oder indirekt über eine verpfändete Säule 3a oder Lebensversicherung (SBVg, Ziff. 2.2). Was sich ändert, ist die Steuerwirkung der beiden Wege. Bis Ende 2028 hat die indirekte Amortisation laut SHKB vier Vorteile: Du ziehst weiter die Schuldzinsen ab, die 3a-Einzahlungen ebenfalls, die Erträge in der Säule 3a sind steuerfrei, und bei der Vermögenssteuer sparst du, weil die Schuld das Vermögen senkt und das 3a-Guthaben nicht versteuert wird.

Ab 2029 fällt für das selbst bewohnte Eigenheim der erste dieser Vorteile weg, ausser im Rahmen des befristeten Ersterwerberabzugs und anteilig für Eigentümer vermieteter Liegenschaften (Art. 33 und 33a DBG, Fassung ab 2029). Die übrigen bleiben: Die 3a-Einzahlungen sind weiter abziehbar (Art. 33 Abs. 1 Bst. e DBG, Fassung ab 2029), und an der Vermögenssteuer ändert die Reform nichts (SHKB). Umgekehrt verliert die direkte Amortisation ihren steuerlichen Nachteil: Wer die Schuld senkt, spart Zins und verliert dafür in der Regel keinen Abzug mehr. Welcher Weg sich für dich rechnet, hängt von Zinsniveau, Einkommen, Kanton und Rendite des 3a-Geldes ab; eine allgemeingültige Empfehlung gibt es laut SHKB nicht.

Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts wird auch der Schuldzinsabzug stark eingeschränkt; laut ESTV sinkt damit der Anreiz, sich über lange Zeit hoch zu verschulden. Ab 2029 ist jeder Franken Hypothekarzins für das eigene Zuhause ein Aufwand ohne Steuerabzug, ausser beim Ersterwerberabzug oder wenn du vermietete Liegenschaften besitzt. Ein Beispiel mit dem Zinsniveau von rund 1,5 %, mit dem die ESTV ihre Schätzung rechnet: Eine Hypothek von CHF 600’000 kostet CHF 9’000 Zins im Jahr. Ohne vermietete Liegenschaft ziehst du diesen Betrag bis Ende 2028 vom Einkommen ab, ab 2029 nicht mehr. Dafür versteuerst du keinen Eigenmietwert mehr.

Ob du unter dem Strich mehr oder weniger Steuern zahlst, hängt vor allem vom Zinsniveau ab. Bei tiefen Zinsen zahlt laut ESTV eine Mehrheit der Eigenheimbesitzenden weniger, besonders wer die Hypothek weitgehend abbezahlt hat, typischerweise Pensionierte; bei hohen Zinsen zahlt eine Mehrheit mehr, weil die Schuldzinsen grösstenteils nicht mehr abziehbar sind. Ab einem Hypothekarzinsniveau von etwa 3 % rechnet die ESTV für die öffentliche Hand sogar mit Mehreinnahmen. Die SHKB hält fest, dass die Steuerbelastung in der Regel sinkt, weil die Zinskosten heute oft tiefer sind als der Eigenmietwert nach Abzug der Unterhaltskosten.

Eine tiefere Hypothek ist trotzdem nicht automatisch besser. Geld, das du in die Rückzahlung steckst, fehlt dir für den künftigen Unterhalt der Liegenschaft. Und im Pensionsalter eine bestehende Hypothek aufzustocken oder neu Geld aufzunehmen, kann laut SHKB eine hohe Hürde oder gar nicht mehr möglich sein.

Beim Abzug nichts: Einzahlungen in die Säule 3a bleiben bei der direkten Bundessteuer und bei den Kantons- und Gemeindesteuern abziehbar (Art. 33 Abs. 1 Bst. e DBG und Art. 9 Abs. 2 Bst. e StHG, je Fassung ab 2029). Mit Pensionskasse sind das 2026 bis CHF 7’258 und 2027 bis CHF 7’373 im Jahr (BSV, Bundesrat). Auch für das Eigenheim bleibt das 3a-Geld nutzbar: Du darfst es vorzeitig für den Kauf von selbst genutztem Wohneigentum oder für die Rückzahlung einer Hypothek beziehen, alle fünf Jahre, als verheiratete Person nur mit schriftlicher Zustimmung des Ehegatten (Art. 3 BVV 3). Die indirekte Amortisation über eine verpfändete Säule 3a bleibt möglich (SBVg).

Den doppelten Steuervorteil der indirekten Amortisation, also 3a-Abzug plus Abzug der Schuldzinsen auf die unveränderte Hypothek, gibt es beim selbst bewohnten Eigenheim ab 2029 nur noch im Rahmen des befristeten Ersterwerberabzugs und anteilig, wenn du vermietete Liegenschaften besitzt (Art. 33 und 33a DBG, Fassung ab 2029). Läuft dieser aus, bleibt rund um die Finanzierung des eigenen Zuhauses die Säule 3a als Abzug, solange du einzahlen darfst (Art. 7 BVV 3).

• Heutiges Recht: Bis Ende 2028 versteuerst du den Eigenmietwert und ziehst Schuldzinsen, Unterhalt und Investitionen ins Energiesparen nach den heutigen Regeln ab (Art. 21, 32 und 33 DBG; Bundesrat).
• Unterhalt: Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten bleiben bis zum Systemwechsel abziehbar. Wer ohnehin Arbeiten plant, kann steuerlich gewinnen, wenn er sie vor 2029 ausführt; darauf weist auch die Schaffhauser Kantonalbank hin.
• Energetische Sanierungen: Beim Bund sind sie ab 2029 nicht mehr abziehbar. Ob dein Kanton den Abzug weiter zulässt, entscheidet er selbst, längstens bis 2050 (Art. 78h Abs. 2 StHG).
• Zweitliegenschaften: Der Eigenmietwert fällt auch dort weg. Die Kantone dürfen auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer erheben (Art. 127 Abs. 2bis BV) und sie laut ESTV bedarfsgerecht ausgestalten.
• Vermietete Liegenschaften: Unterhalt bleibt abziehbar, Schuldzinsen nur noch anteilig (Art. 32a und 33 DBG, Fassung ab 2029).
• Veranlagung: Für Fragen zu deiner Steuererklärung verweist die ESTV an die kantonale Steuerverwaltung.