Erste und zweite Hypothek: Grenzen, Amortisation, Zins

Die Banken teilen die Hypothek in zwei Teile. Die erste Hypothek reicht bis etwa zwei Drittel des Werts der Liegenschaft, die zweite Hypothek deckt den Teil darüber, meist bis 80 %. Laut ch.ch kann die erste Hypothek in der Regel bis ca. 65 % des Werts betragen und eine zweite Hypothek bis 80 %, also für weitere 15 %. Der Unterschied liegt vor allem in der Amortisation: Für beide Teile hast du laut PostFinance die Wahl zwischen Festhypothek und SARON-Hypothek. Wo genau die Grenze liegt, beschreiben die Banken leicht verschieden, wie die Tabelle zeigt.

Wortlaut und Bezugsgrösse wie bei der Quelle (Wert, Belehnungswert, Immobilienwert oder Kaufpreis). Massgebend für deine Finanzierung ist die Offerte deiner Bank.

Keine der beiden Zahlen steht im Gesetz. Die zwei Drittel stammen aus den Mindestanforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg), die die FINMA als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard anerkannt hat. Dort heisst es: «Die Hypothekarschuld ist innert maximal 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren» (Ziff. 2.2). Die Begriffe erste und zweite Hypothek verwendet die SBVg nicht. Die Eigenmittelverordnung knüpft an diese Regeln an: Die günstigere Risikogewichtung einer Hypothek setzt voraus, dass Kreditnehmende einen angemessenen Teil Eigenmittel ausserhalb der Pensionskasse einbringen und der Kredit angemessen amortisiert wird (Art. 72c Abs. 3 ERV).

Die 80 % sind eine Grenze der Banken. Laut FINMA setzt die Selbstregulierung nur einen Mindeststandard, und die Banken legen maximale Belehnungsgrenzen fest, beispielsweise 80 % für selbst genutzte Wohnliegenschaften. Die Belehnungsgrenzen gehören zu den internen Regeln jeder Bank (SBVg-Grundpfandrichtlinien). Daraus ergeben sich die üblichen 20 % Eigenmittel (ch.ch); mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen aus Mitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse kommen (SBVg, Ziff. 2.1). Über 80 % muss die Bank mehr Eigenkapital halten: Bei selbst genutztem Wohneigentum steigt das Risikogewicht von 35 % (Belehnung über 60 bis 80 %) auf 45 % (über 80 bis 90 %) (Anhang 3 ERV).

Nach den SBVg-Mindestanforderungen muss die Schuld innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts sinken, und zwar linear. Die direkte Amortisation beginnt spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach der Auszahlung, bei einem Baukredit zwölf Monate nach Bauvollendung; die indirekte über eine verpfändete Säule 3a oder Lebensversicherung spätestens per Ende des Folgejahres (Ziff. 2.2). Den Teil bis zwei Drittel musst du nicht amortisieren (UBS). BEKB und PostFinance knüpfen das an die Bedingung, dass die Tragbarkeit gegeben ist.

Viele Banken setzen eine zweite Frist: Die zweite Hypothek muss spätestens bei der Pensionierung abbezahlt sein, auch wenn die 15 Jahre noch nicht um sind. So steht es bei PostFinance, Raiffeisen, der LUKB und der Migros Bank. In den SBVg-Mindestanforderungen steht diese Frist nicht; sie ist Praxis der Banken. Zudem dürfen Banken mehr verlangen: Tiefere Belehnungen und höhere Amortisationen über die Mindestanforderungen hinaus legen sie laut FINMA je nach Risiko fest. Je weniger Jahre dir bis zur Pensionierung bleiben, desto höher wird die jährliche Rate.

Haus für CHF 1’000’000, Kaufpreis gleich Belehnungswert, 20 % Eigenmittel. Frist nach SBVg höchstens 15 Jahre; die kürzere Frist bis zur Pensionierung gilt bei Banken, die sie verlangen (PostFinance, Raiffeisen, LUKB, Migros Bank). Linear gerechnet, auf Franken gerundet.

In der Regel ja. Laut ch.ch erheben die meisten Banken für eine zweite Hypothek wegen des höheren Risikos einen höheren Zinssatz. Viele publizierte Richtzinsen gelten nur für die erste Hypothek: Bank Cler nennt ihre Sätze als Richtsätze für 1. Hypotheken auf selbst bewohntem Wohneigentum, Valiant rechnet mit CHF 500’000 innerhalb der 1. Hypothek. Die ZKB zählt die Belehnung zu den Faktoren, die deinen effektiven Zins bestimmen, Valiant das Belehnungsausmass. PostFinance schreibt, eine tiefe Belehnung könne die Zinskonditionen positiv beeinflussen.

Einen festen Zuschlag in Prozent für die zweite Hypothek nennen die Banken auf diesen Seiten nicht; wie viel die höhere Belehnung kostet, siehst du erst in der Offerte. Eine höhere Belehnung bindet bei der Bank auch mehr Eigenkapital: Für selbst genutztes Wohneigentum gilt bis 50 % Belehnung ein Risikogewicht von 20 %, über 50 bis 60 % eines von 25 % und über 60 bis 80 % eines von 35 % (Anhang 3 ERV). Die Stufen liegen also bei 50, 60 und 80 %, nicht genau bei zwei Dritteln. Vergleiche Offerten deshalb immer für dieselbe Belehnung.

Je mehr Eigenmittel du einbringst, desto kleiner wird die zweite Hypothek. Das Beispiel rechnet mit einem Kaufpreis von CHF 1’000’000, gleich hoch wie der Belehnungswert, und mit der Grenze von zwei Dritteln nach SBVg (CHF 666’667). Bringst du mindestens ein Drittel des Kaufpreises selbst auf, entfällt die zweite Hypothek ganz (PostFinance). Mit 20 % Eigenmitteln entspricht das Beispiel dem Rechenbeispiel auf der knety-Hypothekenseite.

Kaufpreis gleich Belehnungswert, Grenze zwei Drittel und höchstens 15 Jahre nach SBVg, Ziff. 2.2. Banken, die die Grenze bei 65, 66 oder 67 % ziehen, kommen auf leicht andere Beträge. Auf Franken gerundet.

Liegt der Kaufpreis über dem Wert, den die Bank annimmt, ändert sich die Rechnung. Kaufst du für CHF 1’050’000 und schätzt die Bank den Marktwert auf CHF 1’000’000, gilt CHF 1’000’000 als Belehnungswert (Niederstwertprinzip, Art. 72b Abs. 7 ERV). Bei einer Grenze von 80 % erhältst du höchstens CHF 800’000 Hypothek und brauchst CHF 250’000 Eigenmittel. Mindestens CHF 150’000 davon müssen ausserhalb der Pensionskasse liegen: 10 % des Belehnungswerts plus die ganze Differenz von CHF 50’000 (SBVg, Ziff. 2.1).

Die SBVg-Mindestanforderungen gelten für Neugeschäfte und Krediterhöhungen. Ausdrücklich nicht darunter fallen Neuregelungen bestehender Hypotheken, etwa die Verlängerung einer Festhypothek (Ziff. 1). Löst eine andere Bank deine Hypothek mit gleichem oder tieferem Betrag ab, gelten die Regeln zu den Eigenmitteln nicht (Ziff. 2.1); die Ablösung ist für die neue Bank aber ein Neugeschäft, das sie entsprechend prüft (SBVg-Grundpfandrichtlinien, Ziff. 3.1). Verlängerst du bei deiner Bank mit gleichem oder tieferem Betrag, muss sie die Tragbarkeit nicht neu beurteilen (Ziff. 6.2).

Einen Anspruch auf dieselben Bedingungen hast du trotzdem nicht. Bei einer auslaufenden Hypothek ist die Bank laut Bankenombudsman frei, ob und zu welchen Bedingungen sie weiterfinanziert; sie darf strengere Kriterien als die Mindestanforderungen anwenden. Während der Laufzeit einer Festhypothek kann sie die vereinbarte Amortisation dagegen nicht einseitig ändern, ausser bei einem ausserordentlichen Kündigungsgrund wie einer erheblichen Wertverminderung der Liegenschaft.

Direkt zahlst du regelmässig einen Teil zurück, die Hypothek sinkt laufend. Indirekt zahlst du in eine Säule 3a ein, die der Bank verpfändet ist; die Hypothek bleibt gleich hoch, bis das Vorsorgeguthaben zur Tilgung verwendet wird (PostFinance, SBVg, Ziff. 2.2). 3a-Geld darfst du für die Rückzahlung von Hypothekardarlehen vorzeitig beziehen, alle fünf Jahre (Art. 3 Abs. 3 und 4 BVV 3). Nach heutigem Recht ziehst du die Zinsen der gleich hoch bleibenden Hypothek vom steuerbaren Einkommen ab, und die Einzahlungen in die Säule 3a sparen zusätzlich Steuern (PostFinance). Ab 1. Januar 2029 sind Schuldzinsen beim selbst bewohnten Eigenheim nur noch im Verhältnis vermieteter Liegenschaften abziehbar, dazu kommt ein befristeter Ersterwerberabzug (Bundesrat).