Hypothek nach der Pensionierung: was Banken verlangen

Nach der Pensionierung gelten für die Tragbarkeit dieselben Regeln wie vorher, schreiben UBS und die Migros Bank. Die Bank vergleicht die kalkulatorischen Kosten der Liegenschaft mit deinem Einkommen, das jetzt aus Renten besteht. AHV und Pensionskasse decken laut UBS, Raiffeisen und Migros Bank in der Regel noch 60 bis 70 % des letzten Lohns. Die Kosten bleiben gleich hoch: Gerechnet wird weiter mit einem kalkulatorischen Zins, der über dem Marktzins liegt, plus Unterhalts- und Nebenkosten. Wie eine Bank Renten, Vermögenserträge und andere Einnahmen anrechnet, legt sie in ihren internen Regeln fest (SBVg-Grundpfandrichtlinien).

Wie streng die Rechnung ist, hängt von der Bank ab. Der Bankenombudsman beschreibt die übliche Rechnung so: ein kalkulatorischer Zins von 4,5 bis 5,0 % auf die Hypothek, Unterhaltskosten von 0,75 bis 1,0 % des geschätzten Liegenschaftswerts, zusammen höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens. Feste Sätze schreiben weder die Eigenmittelverordnung noch die Bankiervereinigung vor: Die Banken müssen die Tragbarkeit mit vorsichtig ermittelten kalkulatorischen Kosten sichern (Art. 72d ERV), Zinssatz und Höchstgrenze legt jede Bank selbst fest (SBVg-Grundpfandrichtlinien, Ziff. 3.2). Als nachhaltig nennt die FINMA beispielhaft 33 % des Bruttoeinkommens oder 38 % des Nettoeinkommens, je mit 5 % Zins. Ob eine Bank eine Hypothek im Alter erneuert, ist laut Ombudsman ein geschäftspolitischer Entscheid; sie darf auch ablehnen, wenn alle Richtlinien eingehalten sind.

Wortlaut der Banken auf ihren Ratgeberseiten, abgerufen am 19. Oktober 2026. Die Sätze können sich ändern; massgebend ist die Prüfung deiner Bank.

Die Unterschiede sind gross genug, dass sich ein Vergleich lohnt. Raiffeisen begründet die 38 % damit, dass vom Renteneinkommen keine Sozialabzüge mehr abgehen. Die Migros Bank rechnet nach eigenen Angaben mit 4,75 statt 5 % und 0,8 statt 1 % Nebenkosten, bleibt aber bei 33 % des Bruttoeinkommens. Die ZKB stellt die Belehnung in den Vordergrund: Weil die Hypothek in der Regel bis zur Pensionierung auf zwei Drittel amortisiert sein muss, sei die Belehnungshöhe wichtiger als die Tragbarkeit. Auch beim Zeitpunkt der Prüfung gibt es keine Einheitspraxis: Die Migros Bank schreibt, die Tragbarkeit werde bei der Pensionierung neu berechnet, Raiffeisen prüft bei der Pensionierung selbst nicht mehr.

Raiffeisen und die Migros Bank rechnen in ihren Ratgebern dasselbe Beispiel: ein Haus im Wert von CHF 800’000 mit einer Hypothek von CHF 480’000, also 60 % Belehnung, und Renten aus AHV und Pensionskasse. Bei Raiffeisen reichen CHF 86’000 Einkommen, die Belastung liegt mit 37,2 % unter ihrer Grenze von 38 %. Bei der Migros Bank sind es mit CHF 90’000 Einkommen 32,4 %, ebenfalls tragbar. Rechnet man dasselbe Haus mit den Sätzen jeder Bank, zeigt sich, wie viel Rente du jeweils mindestens brauchst.

Haus CHF 800’000, Hypothek CHF 480’000, keine zweite Hypothek mehr, keine weiteren Schulden. Sätze je Bank aus ihren Ratgebern; Einkommen auf hundert Franken gerundet. Freies Vermögen, das manche Banken anrechnen, ist nicht berücksichtigt.

Mit CHF 88’000 Rente wäre dasselbe Haus also bei Raiffeisen tragbar, nach der Rechenweise von UBS oder PostFinance nicht und bei der Migros Bank mit 33,2 % knapp nicht. UBS zeigt in ihrem eigenen Beispiel, wie eine Teilamortisation hilft: Haus CHF 800’000, Hypothek CHF 500’000, Rente CHF 88’000. Die kalkulatorischen Kosten von CHF 33’000 ergeben eine Belastung von 38 %; nach einer Amortisation von CHF 75’000 sinken sie auf CHF 29’250 oder 33 %.

Nicht die ganze Hypothek, aber bei vielen Banken die zweite. Nach den SBVg-Mindestanforderungen muss die Schuld innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts sinken; eine Frist bis zur Pensionierung steht dort nicht. PostFinance, Raiffeisen, die LUKB und die Migros Bank verlangen aber, dass die zweite Hypothek spätestens bei der Pensionierung abbezahlt ist. Die Migros Bank belehnt danach höchstens 67 % und gewährt ab dem Pensionierungsalter keine neue zweite Hypothek mehr; andere Banken senken die Grenze laut Migros Bank auf 65 %. Die erste Hypothek musst du laut Raiffeisen nicht amortisieren, solange die Tragbarkeit nach der Pensionierung gegeben ist.

• Teilamortisation: Eine tiefere Hypothek senkt den kalkulatorischen Zins. Raiffeisen nennt Ersparnisse und die Säule 3a als Quelle; im Beispiel von Raiffeisen genügen CHF 100’000, um von 43,8 % auf 37,5 % zu kommen.
• Vermögen anrechnen: Viele Banken rechnen einen Teil des freien Vermögens als zusätzliches Einkommen an. Die Migros Bank tut das ab CHF 150’000 Nettofinanzvermögen, UBS bei Kontoguthaben und kotierten Wertschriften; Raiffeisen nennt den Kapitalverzehr.
• Solidarschuldnerschaft: Haften weitere Personen mit, verbessert das laut Migros Bank die Tragbarkeit. Sie schreibt aber, die Bankbranche beschränke den Kreis auf Lebenspartner, Miteigentümer und im Grundbuch eingetragene Nutzniessende oder Wohnrechtsberechtigte.
• Mehr Einnahmen: UBS nennt die Vermietung einer Einliegerwohnung und Arbeit über das Referenzalter hinaus, Raiffeisen den Umbau zu einem Generationenhaus.
• Übergabe oder Verkauf: Übergabe an die Kinder mit Wohnrecht (Migros Bank, ZKB) oder Wechsel in eine günstigere Wohnung (UBS).

Wie eine Bank verlangt, dass du nachbesserst, zeigt ein Fall des Bankenombudsman: Bei der Verlängerung einer Festhypothek verlangte die Bank nach eigener Darstellung wegen des tieferen Einkommens auf die Pensionierung hin eine Amortisation von CHF 100’000. Sie bot an, die Hypothek in eine Festhypothek und eine Libor-Hypothek aufzuteilen; diese konnte bei der Pensionierung zurückbezahlt werden, ohne die Festhypothek zu berühren. Während der Laufzeit einer Festhypothek kann die Bank die vereinbarte Amortisation dagegen nicht einseitig erhöhen, ausser bei einem ausserordentlichen Kündigungsgrund. Läuft die Hypothek aus, empfiehlt der Ombudsman, rechtzeitig Offerten mehrerer Banken einzuholen.

Ja, aber nur innerhalb klarer Fristen. Die Mittel der Pensionskasse dürfen für die Rückzahlung von Hypothekardarlehen verwendet werden (Art. 1 Abs. 1 Bst. c WEFV), als Vorbezug aber nur bis drei Jahre vor dem Anspruch auf Altersleistungen und ab 50 nur noch begrenzt (Art. 30c Abs. 1 und 2 BVG). Bei der Pensionierung kannst du einen Viertel deines Altersguthabens als Kapital verlangen, mehr, wenn das Reglement deiner Pensionskasse es vorsieht; es kann auch eine Frist für die Anmeldung setzen (Art. 37 Abs. 2 und 4 BVG). Bist du verheiratet, braucht es die schriftliche Zustimmung des Ehegatten (Art. 30c Abs. 5 und Art. 37a BVG).

Leistungen aus Vorsorge sind bei Bund, Kantonen und Gemeinden steuerbar (Art. 83 BVG); Kapitalleistungen besteuert der Bund getrennt vom übrigen Einkommen zu einem Fünftel des Tarifs (Art. 38 DBG).

Mehr Kapital ist nicht automatisch besser. Wer viel Pensionskassengeld bezieht, um die Hypothek abzuzahlen, senkt laut Raiffeisen und Migros Bank seine Rente und kann damit die Tragbarkeit sogar verschlechtern. Wer alles in die Rückzahlung steckt, hat laut UBS und Migros Bank keine Reserven mehr für unerwartete Ausgaben, Renovationen oder Gesundheitskosten; eine Hypothek wieder aufzustocken, ist laut Migros Bank schwierig und nicht garantiert. Steuerlich ändert sich 2029 etwas: Ab dem 1. Januar 2029 sind Schuldzinsen beim selbst bewohnten Eigenheim nur noch im Verhältnis vermieteter Liegenschaften abziehbar, ausser beim befristeten Ersterwerberabzug (Bundesrat). Den Verlust des Schuldzinsabzugs nennt die Migros Bank denn auch nur «bis zirka 2028» als Nachteil einer Rückzahlung.

Lange Festhypotheken geben Planungssicherheit, binden dich aber. Raiffeisen weist darauf hin, dass beim Verkauf oder bei einer Erbteilung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen kann, wenn eine Festhypothek früher zurückbezahlt wird; kürzere Laufzeiten oder variable Modelle bieten mehr Flexibilität. Laut Migros Bank können ab 75 bei sehr langen Laufzeiten im Todesfall oder bei einem Verkauf hohe Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen; mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten halten flexibler. Die ZKB nennt Laufzeiten, die zur Lebensplanung passen, und 10 bis 15 Jahre vor der Pensionierung als Zeitpunkt, um mit der Bank die Tragbarkeit danach zu prüfen.