Hypothek in der Steuererklärung: was du eintragen und abziehen kannst

An zwei Stellen. Ins Schuldenverzeichnis gehören die Schulden, für die du im Steuerjahr Zinsen bezahlt hast, also auch die Hypothek. Für die Kantonssteuern gibst du dort alle Schulden an; sie werden vom Bruttovermögen abgezogen und senken so die Vermögenssteuer (ESTV). Das Gesetz besteuert das gesamte Reinvermögen (Art. 13 StHG). Die Zinsen überträgst du aus dem Schuldenverzeichnis in die Steuererklärung, als private Schuldzinsen. So beschreibt es zum Beispiel die Wegleitung des Kantons Zug: Hypothekarzinsen gehören ins Schuldenverzeichnis und von dort in Code 205, die Hypothekarschulden in Code 640.

• Zinsausweis der Bank: Schuldenverzeichnisse und Schuldzinsbescheinigungen zählt die ESTV zu den Unterlagen, die du für die Steuererklärung brauchst. Im Aargau reichst du die Zinsquittungen mit der Steuererklärung ein.
• Schuldenstand: Die Hypothekarschulden musst du auf Verlangen der Steuerverwaltung nachweisen können (Wegleitung Zug).
• Liegenschaft: Für die Liegenschaft selbst brauchst du die Unterlagen zu Unterhalt, Abgaben und Hypothekarzinsen (ESTV).
• Ziffern und Formulare: Sie sind je Kanton verschieden. Massgebend ist die Wegleitung deines Wohnsitzkantons.

Hypothekarzinsen lassen alle Einkommenssteuergesetze der Schweiz zum Abzug zu. Massgebend ist laut ESTV in der Regel nicht, wann du bezahlst, sondern wann die Zinsen fällig werden; der Kanton Aargau lässt die im Steuerjahr fällig gewordenen Schuldzinsen zum Abzug zu. Nicht abziehbar sind nach den Wegleitungen von Aargau und Zug die Amortisationen, also die Rückzahlung der Schuld, sowie Leasingraten. Zug schliesst zusätzlich Baurechtszinsen bei selbst bewohnten Liegenschaften aus.

Stand der Wegleitungen zum Steuerjahr 2025; die Regeln zu den Schuldzinsen gelten bis Ende 2028, der Abzug für die Säule 3a bleibt auch danach. Die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf machst du laut Wegleitung Zug bei der Grundstückgewinnsteuer geltend.

Bei der direkten Bundessteuer sind private Schuldzinsen abziehbar im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge nach den Artikeln 20, 20a und 21 und weiterer CHF 50’000 (Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG). Artikel 21 erfasst auch den Eigenmietwert. Für die Kantons- und Gemeindesteuern schreibt das Steuerharmonisierungsgesetz dieselbe Grenze vor (Art. 9 Abs. 2 Bst. a StHG). Die ESTV fasst zusammen: Auf Stufe Bund und Kantone sind private Schuldzinsen im Umfang des steuerbaren Vermögensertrags und weiterer CHF 50’000 abziehbar. Zu den privaten Schuldzinsen zählen alle Schuldzinsen, nicht nur die der Hypothek, etwa auch die eines Privatkredits.

Gerechnet nach Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG. Rund 1,5 % ist das Zinsniveau, mit dem das EFD die Reform schätzt, bei etwa 3 % sieht es die Wende zu Mehreinnahmen. Die Grenze steigt um deine Vermögenserträge, also um Eigenmietwert, Zinsen und Dividenden. Weitere Schuldzinsen, etwa für einen Privatkredit, zählen mit.

Für ein gewöhnliches Eigenheim greift die Grenze also kaum: Ein Zins von CHF 12’000 liegt weit unter CHF 50’000, und der Eigenmietwert erhöht die Grenze zusätzlich. Eng wird es erst bei sehr hohen Schulden, bei mehreren Krediten oder bei hohen Zinsen. Liegen deine Schuldzinsen über der Grenze, ist der Rest nicht abziehbar.

Wer Schuldzinsen abzieht, versteuert bis Ende 2028 auch den Eigenmietwert: den Mietwert der Liegenschaft, die dir aufgrund von Eigentum für den Eigengebrauch zur Verfügung steht (Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG). Er wird unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse festgesetzt (Art. 21 Abs. 2 DBG). Laut ESTV darf er bei den Kantonssteuern im Einzelfall nicht unter 60 % des Marktwerts liegen; bei der direkten Bundessteuer greift die ESTV ein, wenn er im Kantonsdurchschnitt unter 70 % liegt. Im Gegenzug ziehst du Unterhaltskosten, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten ab, tatsächlich oder als Pauschale (Art. 32 Abs. 2 und 4 DBG).

Mehr zum Eigenmietwert, zur Abschaffung und zur Frage, ob du unter dem Strich mehr oder weniger Steuern zahlst, steht im Ratgeber zum Eigenmietwert. Hier nur das, was die Steuererklärung betrifft: Den Eigenmietwert setzt der Kanton fest, und für Fragen zur Veranlagung verweist die ESTV an die kantonale Steuerverwaltung.

Zahlst du die Hypothek direkt ab, sinken Schuld und Zinsen, aber auch dein Abzug für Schuldzinsen; laut Raiffeisen steigt damit die Einkommenssteuer, und auch die BEKB weist auf die tieferen Abzüge hin. Bei der indirekten Amortisation zahlst du stattdessen in eine Säule 3a ein, die der Bank verpfändet ist. Die Hypothek bleibt gleich hoch, und du ziehst nach heutigem Recht weiter die Zinsen auf die ganze Hypothek ab (Raiffeisen). Dazu kommt der Abzug der 3a-Einzahlungen (Art. 33 Abs. 1 Bst. e DBG), 2026 bis CHF 7’258 mit Pensionskasse und bis 20 % des Erwerbseinkommens, höchstens CHF 36’288, ohne Pensionskasse (BSV, Art. 7 BVV 3).

Das 3a-Guthaben darfst du für die Rückzahlung von Hypothekardarlehen vorzeitig beziehen, alle fünf Jahre; Verheiratete brauchen die schriftliche Zustimmung des Ehegatten (Art. 3 BVV 3). Den Bezug besteuert der Bund getrennt vom übrigen Einkommen zu einem Fünftel des Tarifs (Art. 38 DBG). Wie die Wahl zwischen direkt und indirekt ausfällt, steht im Ratgeber zur Amortisation; ab 2029 fällt für das selbst bewohnte Eigenheim der Zinsabzug weitgehend weg, der 3a-Abzug bleibt.

Der Bundesrat hat die Reform der Wohneigentumsbesteuerung am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Ab dann entfällt auf selbst genutztem Wohneigentum der Eigenmietwert, und Schuldzinsen bleiben nur noch im Verhältnis des Werts vermieteter oder verpachteter Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar (Bundesrat). Massgebend ist der Wortlaut des Gesetzes, und der ist breiter: private Schuldzinsen im Verhältnis aller in der Schweiz gelegenen unbeweglichen Vermögenswerte, etwa vermieteter Liegenschaften, mit Ausnahme der selbst genutzten, zu den gesamten Vermögenswerten (Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG, Fassung ab 2029). Für die Kantone gilt dasselbe mit den im Kanton gelegenen unbeweglichen Vermögenswerten (Art. 9 Abs. 2 Bst. a StHG, Fassung ab 2029). Besitzt du in der Schweiz nur selbst genutzte Liegenschaften, kannst du ab 2029 keine Schuldzinsen mehr abziehen, auch nicht für einen Privatkredit.

Eine Ausnahme gilt beim ersten Eigenheim. Wer erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Liegenschaft in der Schweiz erwirbt, darf im ersten Steuerjahr danach die Schuldzinsen darauf abziehen, Ehepaare bis CHF 10’000, alle anderen bis CHF 5’000. In jedem folgenden Jahr sinkt der Höchstbetrag um 10 % des Ausgangsbetrags (Art. 33a DBG und Art. 9b StHG, je Fassung ab 2029). Hast du dein erstes Eigenheim höchstens zehn Jahre vor 2029 gekauft, gilt der Abzug für die verbleibenden Jahre (Art. 205g DBG, Fassung ab 2029). Die 3a-Einzahlungen bleiben abziehbar.

• Zinsausweis aller Hypotheken und Tranchen bereitlegen und die im Steuerjahr fälligen Zinsen eintragen; massgebend ist in der Regel die Fälligkeit, nicht die Zahlung (ESTV, Aargau).
• Schuldenstand per Ende Jahr ins Schuldenverzeichnis übernehmen; er senkt das steuerbare Vermögen bei Kanton und Gemeinde (ESTV).
• Amortisationen nicht als Schuldzinsen eintragen; sie sind nicht abziehbar (Aargau, Zug).
• Eigenmietwert und Unterhaltskosten bis Ende 2028 deklarieren; beim Unterhalt zwischen tatsächlichen Kosten und Pauschale wählen (Art. 21 und 32 DBG).
• Einzahlungen in die Säule 3a als Abzug eintragen; bei indirekter Amortisation ist das der steuerlich wirksame Teil (Art. 33 DBG, Raiffeisen).
• Vorfälligkeitsentschädigung nur abziehen, wenn du bei derselben Bank geblieben bist (Wegleitung Zug).
• Baukreditzinsen nach der Regel deines Kantons behandeln (ESTV).
• Ab Steuerjahr 2029: Ersterwerberabzug prüfen, falls du dein erstes Eigenheim in den zehn Jahren davor gekauft hast (Art. 205g DBG).

Die Steuer ist nicht der einzige Grund für eine bestimmte Hypothekenhöhe. Die BEKB hält eine Amortisation der 1. Hypothek nur dann für sinnvoll, wenn du sicher bist, dass du das Geld nicht brauchst. Was dir Banken und Versicherer für deine Liegenschaft anbieten, siehst du im Vergleich.