Baukredit: wie die Finanzierung während der Bauzeit funktioniert

Ein Baukredit finanziert ein Bauvorhaben, solange es noch nicht fertig ist. Die Bank eröffnet ein Baukonto und legt eine Kreditlimite fest, die während der ganzen Bauphase nicht überschritten werden darf; über dieses Konto zahlst du Bauunternehmer, Handwerker und Architekten (PostFinance). Geführt wird der Baukredit als Kontokorrent: Du rufst das Geld nach Baufortschritt ab, und Zins wird nur auf dem beanspruchten Teil der Limite berechnet, nicht auf der ganzen Limite (LUKB). Die Graubündner Kantonalbank (GKB) berechnet die Höhe des Baukredits aus deiner Baukostenplanung. Bevor die Bank den Kredit bewilligt, prüft sie Bonität, Tragbarkeit und Belehnung wie bei einer Hypothek; die Regeln für die Tragbarkeit sind laut PostFinance bei beiden Finanzierungsformen gleich. Die Luzerner Kantonalbank (LUKB) verlangt zudem eine Baubewilligung.

• Kreditlimite festlegen: Die Bank bestimmt sie aus Kostenplanung, Belehnung und Tragbarkeit (GKB, PostFinance).
• Eigenmittel einzahlen: Du überweist deine Eigenmittel zuerst auf das Baukonto; Bank Cler verlangt das vor Baubeginn (Bank Cler, Helvetia).
• Rechnungen bezahlen: Erst wenn die Eigenmittel aufgebraucht sind, beanspruchst du Kredit, und ab dann zahlst du Kreditzins (Helvetia, PostFinance).
• Teilweise umwandeln: Teilbeträge lassen sich schon während der Bauzeit in eine Hypothek umwandeln (PostFinance, Helvetia).
• Konsolidieren: Nach Bauende wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt, bei der Thurgauer Kantonalbank (TKB) nach Vorliegen der Bauendabrechnung des Architekten.

Das Geld ist zweckgebunden. Die Bank prüft die Rechnungen und begleicht nur diejenigen, die dein Bauprojekt betreffen (PostFinance); bei der TKB steht der Baukredit nur für Handwerkerzahlungen zur Verfügung. Diese Kontrolle ist keine Eigenheit einzelner Banken: Die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) verlangen, dass die Bank die Abwicklung von Baukrediten regelt und insbesondere die Einzahlung der Eigenmittel und die Kreditverwendung nach Baufortschritt sorgfältig überwacht (SBVg-Grundpfandrichtlinien, Ziff. 6.3). Wie genau sie das tut, legt jede Bank selbst fest.

Ein Baukredit kostet Zins und je nach Bank eine Kommission. Der Zins ist laut LUKB meist variabel und etwas höher als bei einer Hypothek; auch Helvetia schreibt, Baukreditzinsen seien in der Regel höher als Hypothekarzinsen. Die Migros Bank und die TKB belasten ihn vierteljährlich per Quartalsende; die Urner Kantonalbank (UKB) schlägt die Zinsen laut ihrem Factsheet mit Stand März 2022 vierteljährlich der Kreditschuld zu. Dazu kommt bei Bank Cler und bei der TKB eine Kommission von 0,25 % pro Quartal auf dem höchsten benutzten Saldo; vier Quartale ergeben bis zu 1 % pro Jahr. Andere Banken verzichten darauf: Die St. Galler Kantonalbank (SGKB) finanziert den Bau zu Hypothekarkonditionen ohne Kreditkommission, die GKB verzichtet bei Wohnbauten auf die Baukreditkommission. Bei der LUKB werden die Konditionen individuell vereinbart, bei der Schaffhauser Kantonalbank (SHKB) laut ihrem Fact Sheet von April 2022 Zinssatz und Kreditkommission individuell festgelegt.

Angaben aus den Produktblättern und Produktseiten der Banken, abgerufen am 19.10.2026 (Stand der Dokumente: LUKB Juli 2025, Migros Bank 1. Januar 2026, GKB September 2025, SGKB April 2025; Bank Cler und TKB: Produktseite und Produktblatt vom Abrufdatum). Konditionen ändern sich, massgebend ist dein Vertrag.

Ist die Bauphase abgeschlossen, löst du den Baukredit ab, indem du ihn in eine Hypothek umwandelst. Dieser Schritt heisst Konsolidierung (PostFinance, LUKB). Du musst damit nicht bis zum Schluss warten: Bei der Teilkonsolidierung wandelst du Teilbeträge schon vor Bauende in eine Hypothek um, bei der Vorkonsolidierung, auch Konsolidierung auf Termin genannt, einen Teil vor oder während des Baus in eine Termin-Festhypothek (PostFinance). So sicherst du dir einen Zinssatz, denn das Risiko steigender Zinsen hängt von der Dauer der Bauzeit ab; die Kosten dieser Absicherung hängen laut LUKB von der Marktlage ab. Bei der Migros Bank sind Umwandlungen in Hypotheken mit fester Laufzeit ab CHF 100’000 möglich.

Während der Bauzeit amortisierst du in der Regel nicht; die GKB und die UKB (Factsheet mit Stand März 2022) sehen beim Baukredit keine Amortisation vor, sondern die Umwandlung in ein Hypothekarmodell nach Bauvollendung. Danach gelten die Regeln der SBVg-Mindestanforderungen: Liegt die Hypothek über zwei Dritteln des Belehnungswerts, muss sie innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel sinken. Bei einem Baukredit beginnt die direkte Amortisation spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach Bauvollendung, die indirekte über eine verpfändete Säule 3a oder Lebensversicherung spätestens per Ende des Folgejahres nach Bauvollendung (Ziff. 2.2).

Beim Bauen gelten dieselben Eigenmittelregeln wie beim Kauf. Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen aus Eigenmitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse kommen. Liegen deine Anlagekosten, also Land und Bau, über dem Belehnungswert der Bank, finanzierst du die Differenz vollständig mit solchen Eigenmitteln (SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 2.1). Die Migros Bank finanziert selbst genutztes Wohneigentum nach Baufortschritt bis höchstens 80 % des Verkehrswerts, den sie bei Bauvollendung errechnet. Weil die Eigenmittel zuerst verbaut werden (LUKB, Bank Cler, Helvetia), muss dieses Geld zu Baubeginn verfügbar sein.

Geld aus der Pensionskasse darfst du nicht nur für den Erwerb, sondern auch für die Erstellung von Wohneigentum einsetzen, wenn du es selbst bewohnst (Art. 1 WEFV, Art. 30c BVG). Die Pensionskasse zahlt den Vorbezug gegen Belege direkt an den Verkäufer, den Ersteller oder den Darlehensgeber aus, und zwar grundsätzlich spätestens sechs Monate nach deinem Gesuch; ist das aus Liquiditätsgründen nicht möglich, zahlt sie nach einer Prioritätenordnung (Art. 6 WEFV). Stell das Gesuch deshalb früh, damit das Geld bereitsteht, wenn die ersten Rechnungen kommen. Auch die Säule 3a kannst du für Erwerb und Erstellung von Wohneigentum zum Eigenbedarf vorbeziehen, alle fünf Jahre (Art. 3 BVV 3).

Handwerker und Unternehmer, die auf deinem Grundstück Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, haben Anspruch auf ein gesetzliches Grundpfandrecht an diesem Grundstück, und zwar auch dann, wenn nicht du ihr Schuldner bist, sondern etwa ein anderer Unternehmer (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Auf diesen Anspruch können sie nicht zum Voraus verzichten (Art. 837 Abs. 3 ZGB). Die Gerichte des Kantons Zürich halten fest: Keine Rolle spielt, wer dem Handwerker den Auftrag erteilt hat; das kann auch ein Generalunternehmer gewesen sein. Bezahlt dieser seine Subunternehmer nicht, kann ein Bauherr laut einer Fachanwältin in der SRF-Sendung «Kassensturz» (2017) gezwungen sein, die Rechnung ein zweites Mal zu bezahlen, damit das Pfandrecht verschwindet.

Eintragen lassen kann der Handwerker das Pfandrecht, sobald er sich zur Arbeit verpflichtet hat (Art. 839 Abs. 1 ZGB). Wörtlich gilt: «Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen» (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Massgebend ist laut den Zürcher Gerichten der Abschluss der Hauptarbeiten, und das Pfandrecht muss vor Ablauf der Frist im Grundbuch eingetragen sein; ein Gesuch beim Gericht am letzten Tag der Frist genügt nicht. Endgültig eingetragen wird es nur, wenn du die Pfandsumme anerkennst oder ein Gericht sie feststellt; bis dahin kann das Gericht eine vorläufige Eintragung anordnen, wenn der Anspruch glaubhaft erscheint. Leistest du für die Forderung samt Verzugszinsen für zehn Jahre hinreichende Sicherheit, kann der Handwerker die Eintragung nicht verlangen (Art. 839 Abs. 3 ZGB); die Zürcher Gerichte nennen als Beispiel eine unbefristete Bankgarantie.

• Prüfe genau, mit wem du einen Vertrag abschliesst (SRF Kassensturz).
• Kontrollierte Zahlung: Du zahlst erst, wenn der Generalunternehmer belegt, dass er seine Handwerker bezahlt hat, oder du zahlst die Handwerker direkt (SRF Kassensturz).
• Sicherheit verlangen: eine Bankgarantie des Generalunternehmers für deine Anzahlung und gegen eingetragene Pfandrechte (SRF Kassensturz).
• Mit der Zahlung an den Generalunternehmer die Viermonatsfrist abwarten; das muss vorher vertraglich vereinbart sein (SRF Kassensturz, Art. 839 Abs. 2 ZGB).

Als Grundeigentümer haftest du deinen Nachbarn auch dann, wenn du dein Grundstück rechtmässig nutzt: Fügst du ihnen namentlich beim Bauen vorübergehend übermässige und unvermeidliche Nachteile zu und entsteht dadurch ein Schaden, können sie von dir Schadenersatz verlangen (Art. 679a ZGB). Laut AXA haftest du als Bauherr in vielen Fällen für Schäden, für die sonst niemand aufkommt, zum Beispiel am Nachbargebäude, wenn sich der Schaden keinem Beteiligten zuordnen lässt. Die Schaffhauser Kantonalbank (SHKB) schreibt in ihrem Produktblatt zum Baukredit von April 2022, in der Regel sei der Abschluss einer Bauwesen- und Bauzeitversicherung sowie einer Bauherrenhaftpflicht notwendig. Laut Mobiliar ist eine Bauversicherung nicht obligatorisch, aber sinnvoll; sie lässt sich auch als Privatperson abschliessen.

Mobiliar und Helvetia bieten Bauherrenhaftpflicht und Bauwesenversicherung als kombinierte Bauversicherung an. Feuer- und Elementarschäden deckt die Bauwesenversicherung von Helvetia als Option nur in Kantonen ohne kantonale Gebäudeversicherung. Ausschlüsse stehen in den Bedingungen; die Mobiliar schliesst in der Bauwesenversicherung unter anderem Garantiearbeiten und Mängelbehebungen aus.

Die Bauwesenversicherung braucht es laut AXA in der Regel auch dann, wenn die beauftragten Firmen versichert sind: Ihre Betriebshaftpflicht zahlt nicht in jedem Fall und oft erst nach Abklärung der Schuld, während die Bauwesenversicherung Bauunfälle gleich welcher Ursache deckt. Renovierst du nur, kann die Privathaftpflicht reichen: Bei der AXA sind Renovations- und Umbauarbeiten bis zu einem Betrag von CHF 100’000 darin gedeckt; prüfe laut AXA, für welche Gebäude und bis zu welcher Bausumme deine Privathaftpflicht zahlt. Die Bauversicherung der Gebäudeversicherung Bern ist laut GVB nicht mit der Bauwesen- und der Bauherrenhaftpflichtversicherung zu verwechseln; diese decken andere Gefahren. Im Kanton Bern beginnt ihr Schutz frühestens mit der Anmeldung, die vor Baubeginn erfolgen muss.