Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt und wie Banken rechnen

Wenn eine Hypothek mit fester Laufzeit vor dem vereinbarten Ende zurückbezahlt wird. Häufige Gründe sind laut UBS der Verkauf der Liegenschaft, ein Wechsel zu einer anderen Bank, eine Scheidung, finanzielle Engpässe und bei einigen Banken der Tod der Schuldnerin oder des Schuldners. Ob du überhaupt früher aussteigen darfst, regelt dein Vertrag. Laut Bankenombudsman bieten die meisten Banken eine vorzeitige Rückzahlung an; bei einer weniger gebräuchlichen Vertragsform ist der Ausstieg nur bei einem Verkauf möglich. In beiden Fällen fällt die marktübliche Entschädigung an.

Wortlaut der Produkt- und Ratgeberseiten. Variable Hypotheken lassen sich laut UBS mit Kündigungsfrist in der Regel ohne Entschädigung kündigen. Massgebend ist dein Vertrag.

Auf das Ende der Laufzeit fällt in der Regel keine Entschädigung an; die Migros Bank nennt dann meist nur Gebühren von CHF 200 bis 500. Laut ZKB lohnt sich die Kündigung einer Festhypothek deshalb meistens erst auf das Laufzeitende. Achte aber auf den Rahmenvertrag: In einem Fall des Bankenombudsman verlangte er auch für eine auslaufende Festhypothek sechs Monate Kündigungsfrist. Die Kunden hatten das übersehen und zahlten bis zum Ende der Frist den Satz für variable Hypotheken von 2,75 %, deutlich mehr als zuvor.

Das Prinzip ist bei den geprüften Banken ähnlich, die Details regelt jeder Vertrag. Laut Bankenombudsman schuldest du nach den marktüblichen Klauseln in der Regel die vereinbarten Zinsen bis zum Ende der Laufzeit, dazu eine Bearbeitungsgebühr, wenn sie vereinbart ist. Davon wird das Wiederanlageergebnis abgezogen, also der Betrag, den die Bank mit dem zurückfliessenden Geld am Geld- und Kapitalmarkt für die Restlaufzeit erzielen kann. Gewisse Verträge gewähren zusätzlich einen Rabatt für das wegfallende Kreditrisiko und den wegfallenden Verwaltungsaufwand. Teuer wird es also, wenn die Restlaufzeit lang ist und die Marktzinsen seit dem Abschluss gesunken sind (UBS, Bankenombudsman).

Den Wiederanlagesatz bestimmt jede Bank selbst; massgebend ist die Klausel in deinem Vertrag.

Den Wiederanlagesatz legen die Banken unterschiedlich fest. In einem Fall von 2025 erklärte eine Bank dem Bankenombudsman, sie lege das Geld risikolos in Anleihen der Eidgenossenschaft mit ungefähr passender Restlaufzeit an und rechne mit deren Rendite. Die ZKB schreibt, bei einer effektiven Rückzahlung könne der Wiederanlagesatz negativ sein; schliesst du bei ihr eine neue Festhypothek ab, setzt sie ihn derzeit bei mindestens 0,00 % an. Auf eine detaillierte Abrechnung hast du Anspruch: Eine Bank, die die Berechnung als Geschäftsgeheimnis zurückhalten wollte, lenkte im Ombudsverfahren ein.

Beispielzahlen der Banken, keine aktuellen Zinsen. UBS nennt ihr Beispiel fiktiv. Rechnung: Hypothek × Zinsdifferenz × Restlaufzeit, bei der ZKB zusätzlich × Diskontfaktor. Gebühren sind nicht enthalten.

Wie stark der Betrag schwanken kann, zeigen zwei Fälle des Bankenombudsman. 2025 nannte eine Bank im März rund CHF 17’000 als voraussichtliche Entschädigung; bei der Rückzahlung im Juni verlangte sie CHF 33’023.65, weil die Kapitalmarktzinsen in der Zwischenzeit deutlich gesunken waren. In einem Fall von 2024 hatte eine Bank geschrieben, es falle keine Entschädigung an, und belastete wegen gesunkener Zinsen später CHF 4’500; sie zahlte den Betrag im Ombudsverfahren zurück. UBS hält fest, dass eine Berechnung immer nur tagesaktuell gilt. Lass dir eine Schätzung deshalb mit Datum geben und rechne mit Abweichungen.

Ja, je nach Vertrag. Sind die Marktzinsen seit dem Abschluss gestiegen, kann die Bank das Geld zu einem höheren Satz wieder anlegen, als du zahlst. Bei der ZKB kann sich dann bei Hypotheken mit festem oder variablem Zins ein Betrag zu deinen Gunsten ergeben, auch UBS nennt negative Entschädigungen. Laut Bankenombudsman ergaben sich mit dem Zinsanstieg 2022 und 2023 manchmal Überschüsse, die je nach Vertrag den Kunden gutgeschrieben wurden; gewisse Banken stellten sich aber auf den Standpunkt, die Entschädigung könne höchstens wegfallen, nie aber zu einer Zahlung an dich führen.

Umgekehrt haben manche Banken in der Negativzinsphase ab Januar 2015 negative Wiederanlagesätze eingerechnet, sodass Kunden mehr zahlten, als wenn sie die Hypothek hätten auslaufen lassen. Zwei Entscheide in Zürich gaben Kunden recht; das Obergericht bestätigte 2019 einen davon. Laut Bankenombudsman hielten die Gerichte fest, dass allein die Klausel im Vertrag zählt, dass die Bank keinen Schaden nachweisen muss und dass die beurteilten Klauseln keine negativen Sätze erlaubten. Die Bank durfte höchstens den vereinbarten Zins für die Restlaufzeit verlangen. 2025 setzte eine Bank einen Satz von −0,08 % ein und bot im Ombudsverfahren als Vergleich an, mit 0 % zu rechnen; das senkte die Entschädigung um rund CHF 2’500.

Verkaufst du, kannst du die Entschädigung manchmal vermeiden, indem die Käuferschaft die laufende Festhypothek übernimmt. Dafür müssen Käuferin oder Käufer und Bank einverstanden sein (UBS, LUKB); die Bank prüft die Käuferschaft wie jede neue Kundin. Ist dein Zins höher als aktuelle Angebote, nennen UBS und PostFinance eine Ausgleichszahlung an die Käuferschaft als fairen Weg. Kaufst du gleichzeitig neu, lässt sich die Hypothek bei manchen Banken auf das neue Objekt übertragen (UBS, PostFinance); die LUKB nennt die Möglichkeit, die Festhypothek zu behalten und für eine andere Liegenschaft einzusetzen. PostFinance weist darauf hin, dass Verkauf und Kauf zeitlich oft nicht zusammenpassen.

• Übernahme durch die Käuferschaft: Die Bank darf die Käufer prüfen, aber keine überhöhten Anforderungen stellen, etwa eine bessere Bonität als beim Verkäufer (Bankenombudsman, Fall 2011/15).
• Neue Hypothek der Käufer bei derselben Bank: Nach Vertrag bleibt die Entschädigung geschuldet. Eine Bank zahlte CHF 30’000 ganz zurück, weil sie durch die Hypotheken der Käufer nicht schlechter gestellt war (Fall 2017/04); eine andere kam dem Verkäufer bei rund CHF 60’000 schliesslich mit CHF 15’000 entgegen (Fall 2017/03).
• Übernahme in Aussicht gestellt: Kam eine Übernahme durch die Käufer nicht zustande, die die Bank nach Darstellung der Kunden zugesichert hatte, halbierte sie im Ombudsverfahren die Entschädigung von rund CHF 26’000 (Fall 2025/12).
• Die Bank will die Hypothek auflösen: Ohne vertraglichen oder wichtigen Kündigungsgrund darf sie keine vorzeitige Rückzahlung verlangen; im Fall 2021/13 verzichtete sie im Ombudsverfahren ganz auf die Entschädigung.
• Risikozuschlag: Hat die Bank den Zins wegen eines Risikos erhöht, gehört dieser Zuschlag nach Ansicht des Ombudsman nicht in die Berechnung (Fall 2005/02).
• Todesfall: Einige Banken machen Ausnahmen (UBS); Raiffeisen nennt den Verzicht bei Vertragsabschluss als Möglichkeit.

Auch bei der SARON-Hypothek muss die Bank laut UBS für Refinanzierung und entgangene Zinsen entschädigt werden, die Produkte sind aber viel flexibler. Entscheidend ist, ob dein Vertrag eine Kündigungsfrist oder eine feste Laufzeit vorsieht. Bei UBS gilt für die SARON-Hypothek eine Kündigungsfrist von 13 Monaten, beim Modell SARON Flex ein Monat; wer schneller aussteigt, zahlt nach denselben Regeln wie bei der Festhypothek, bei der kurzen Restlaufzeit aber meist wenig. Bei der Rollover-Hypothek der ZKB gilt eine Frist von sechs Monaten. Hältst du sie nicht ein, berechnet die ZKB die Entschädigung nicht mit der Zinsdifferenz, sondern mit deiner Marge: Kapital × Restlaufzeit × individuelle Marge × Diskontfaktor.

Wortlaut der Produkt- und Ratgeberseiten, abgerufen am 19. Oktober 2026. Bei PostFinance lässt sich die Saron Hypothek zum Quartalsende in eine Festhypothek umwandeln. Massgebend sind dein Vertrag und der Rahmenvertrag.

Das hängt davon ab, warum du sie zahlst. Das Bundesgericht unterscheidet drei Fälle (BGE 143 II 382, E. 5.3). Bleibst du bei derselben Bank und änderst nur die Bedingungen, etwa durch den Wechsel in ein anderes Modell, gilt die Entschädigung als Entgelt und ist wie Schuldzinsen vom Einkommen abziehbar. Wechselst du zu einer anderen Bank, ist sie nicht abziehbar. Löst du die Hypothek für einen Verkauf ohne Belastung auf, ist sie nicht vom Einkommen abziehbar, kann aber bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten zählen. Das Steuerbuch des Kantons St. Gallen wendet das seit der Steuerperiode 2021 an und hält fest, dass dasselbe für die direkte Bundessteuer gilt; separat ausgewiesene Bearbeitungsgebühren sind danach nicht abziehbar.

Nur wenn du mit der neuen Hypothek mehr Zins sparst, als die Entschädigung kostet, schreibt UBS. PostFinance nennt als Faustregel eine Zinsdifferenz von mindestens 1,5 % und eine Restlaufzeit von über einem Jahr, hält aber in jedem Fall eine genaue Berechnung für nötig. Bleibst du bei derselben Bank, kann das bei der Berechnung einen Unterschied machen: UBS schreibt, es spiele eine Rolle, ob eine Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank folgt, und die ZKB rechnet dann mit einem Wiederanlagesatz von mindestens 0,00 %. Vergleiche das Angebot deiner Bank mit Offerten anderer Banken.

• Laufzeit nach deinen Plänen wählen: Steht in naher Zukunft ein Verkauf oder eine Übergabe an, nennt die LUKB eine nicht zu lange Laufzeit als Lösung; ab 75 können sehr lange Laufzeiten laut Migros Bank bei Tod oder Verkauf hohe Entschädigungen auslösen.
• Tranchen staffeln: Einzelne Tranchen mit unterschiedlicher Laufzeit lassen sich laut ZKB auch einzeln wechseln.
• Vertrag lesen: Neben dem Zins zählen laut UBS die Vertragsbedingungen, vor allem die Bestimmungen zur ausserordentlichen Kündigung.
• Rahmenvertrag prüfen: Gilt eine Kündigungsfrist auch für die Festhypothek mit Enddatum (Bankenombudsman, Fall 2020/17)?
• Schätzung schriftlich und mit Datum verlangen und bei der Rückzahlung eine detaillierte Abrechnung (Fälle 2024/09 und 2018/09).