Grundstückgewinnsteuer beim Hausverkauf: so rechnen die Kantone

Alle Kantone müssen Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken des Privatvermögens besteuern, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Der Bund erhebt keine solche Steuer: Bei der direkten Bundessteuer sind Kapitalgewinne aus Privatvermögen steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG). Besteuert wird dort, wo das Grundstück liegt, also im Kanton oder in der Gemeinde des Objekts, nicht an deinem Wohnort (ESTV). Meist erhebt der Kanton die Steuer, in Bern und einigen weiteren Kantonen erheben Kanton und Gemeinden je eine, in Zürich und Zug nur die Gemeinden (ESTV).

Steuerpflichtig wirst du mit jeder Veräusserung. Gleich behandelt werden Geschäfte, die wirtschaftlich wie ein Verkauf wirken, und die Überführung eines privaten Grundstücks ins Geschäftsvermögen (Art. 12 Abs. 2 StHG). Die Steuer schuldet, wer beim Verkauf den Gewinn erzielt, also der Verkäufer (Steuerverwaltung Bern). Wie hoch sie ausfällt, kannst du bei vielen kantonalen Steuerverwaltungen online berechnen (ch.ch).

Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Erlös und den Anlagekosten. Anlagekosten sind der Erwerbspreis oder ein Ersatzwert plus die Aufwendungen (Art. 12 Abs. 1 StHG), die Steuerverwaltung Bern spricht vom eigenen Erwerbspreis und den seitherigen wertvermehrenden Aufwendungen. Welche Aufwendungen zählen, regelt der Kanton. Das Merkblatt des Kantons Aargau zeigt, wie die Abgrenzung typischerweise aussieht.

Nach dem Merkblatt Grundstückgewinnsteuer des Kantons Aargau (Stand 1.7.2023, gestützt auf § 104 StG AG); die Vorfälligkeitsentschädigung stützt sich dort auf ein Urteil des Bundesgerichts (2C_1148/2014). Andere Kantone regeln Einzelheiten anders.

Wichtig ist die Grenze zwischen Unterhalt und Investition: Was du als Liegenschaftsunterhalt vom Einkommen abziehen konntest, darfst du beim Verkauf nicht noch einmal anrechnen; das Verfahren sei nicht dazu da, vergessenen Unterhalt nachzuholen (Kanton Aargau). Im Aargau kannst du zudem bei überbauten Grundstücken nach mehr als zehn Jahren Besitz statt der tatsächlichen Anlagekosten einen Pauschalwert in Prozent des Erlöses wählen; nach über 25 Jahren sind es laut Merkblatt 65 % des Verkaufserlöses. Bewahre Kaufvertrag und Rechnungen für Umbauten deshalb auf, bis du verkaufst.

Die Kantone müssen kurzfristig erzielte Gewinne stärker besteuern (Art. 12 Abs. 5 StHG). Alle tun es, meist mit einem Zuschlag. Für lange Besitzesdauer kennen alle Kantone ausser Obwalden eine Ermässigung, weil solche Gewinne oft zu einem guten Teil auf die Geldentwertung zurückgehen (ESTV). In Genf etwa sinkt der Satz nach 25 Jahren Besitz auf 2 % (ESTV, Steuermäppchen 2025). Wie das genau gerechnet wird, unterscheidet sich stark. Drei Beispiele:

Zürich: Tarif § 225 StG (Steueramt Zürich, Stand 09.25), Gewinne unter CHF 5’000 werden nicht besteuert. Aargau: § 109 StG in der Fassung vom 1.1.2025, Sätze für jedes Besitzjahr auch auf ag.ch. Bern: Steuerverwaltung des Kantons Bern und Art. 144 und 147 StG BE; der Abzug gilt ab einer Besitzesdauer von mindestens fünf Jahren.

Im Kanton Zürich ergibt ein Gewinn von CHF 180’000 nach dem Grundtarif eine Steuer von CHF 61’400: 10 % auf die ersten CHF 4’000, dann stufenweise 15, 20, 25, 30 und 35 % bis CHF 100’000 und 40 % auf den Rest. Nach zehn vollen Jahren Besitz sinkt sie um 20 % auf CHF 49’120; genau so rechnet die Zürcher Finanzdirektion in ihrem Rundschreiben. Im Aargau gilt ein einziger Satz auf dem ganzen Gewinn, nach zehn vollen Jahren 20 %, also CHF 36’000.

Gewinn CHF 180’000 nach Abzug der Anlagekosten, ohne Pauschale und ohne Steueraufschub. Zürich: Grundbetrag CHF 61’400 nach § 225 Abs. 1 StG, Zu- und Abschläge nach § 225 Abs. 2 und 3. Aargau: Satz nach § 109 StG für das jeweils laufende Besitzjahr. Gerundet auf Franken.

Das Beispiel zeigt zwei Dinge. Erstens lohnt sich Geduld: In beiden Kantonen kostet ein Verkauf im ersten Jahr ein Vielfaches eines Verkaufs nach 20 Jahren. Zweitens sind die Kantone nicht direkt vergleichbar: Zürich rechnet progressiv nach der Höhe des Gewinns, der Aargau nur nach der Besitzdauer. Bei kleinen Gewinnen fällt die Zürcher Steuer deshalb im Verhältnis tiefer aus als bei grossen. Rechne mit dem Tarif des Kantons, in dem dein Objekt liegt.

Die Kantone wenden eines von zwei Systemen an. Im monistischen System unterliegen alle Grundstückgewinne der Grundstückgewinnsteuer, auch jene von Selbständigen und Unternehmen; die Kantone dürfen das so regeln (Art. 12 Abs. 4 StHG). Im dualistischen System erfasst die Grundstückgewinnsteuer nur Gewinne aus Privatvermögen, Gewinne aus Geschäftsvermögen fallen unter die Einkommens- oder Gewinnsteuer. Monistisch sind laut ESTV Zürich, Bern, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Tessin und Jura; Genf zählt die ESTV für die Steuerperiode 2025 ebenfalls dazu, weil es die Grundstückgewinnsteuer an die Einkommens- oder Gewinnsteuer anrechnet. Die übrigen Kantone sind dualistisch, darunter der Aargau.

• Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung (Art. 12 Abs. 3 Bst. a StHG).
• Eigentumswechsel unter Ehegatten wegen Güterrecht, ausserordentlicher Beiträge an den Familienunterhalt oder Ansprüchen aus der Scheidung, wenn beide einverstanden sind (Art. 12 Abs. 3 Bst. b StHG).
• Verkauf einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft, soweit der Erlös innert angemessener Frist in eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz fliesst (Art. 12 Abs. 3 Bst. e StHG).

Für den Ersatzkauf setzen die Kantone Fristen. In Zürich muss der Ersatz in der Regel innert zwei Jahren nach dem Verkauf erfolgen, er darf auch vorher gekauft werden (Finanzdirektion Zürich). Bern verlangt zwei Jahre (Merkblatt E). Der Aargau lässt nach dem Verkauf höchstens drei Jahre zu und vorher höchstens zwei (Merkblatt Aargau). Beide Objekte müssen dein Hauptwohnsitz sein: Zweit- und Ferienwohnungen schliessen Zürich, Bern und der Aargau aus. Eine Vermietung steht der Selbstnutzung laut Bern grundsätzlich entgegen; der Aargau schliesst vermietete Objekte und Bauland als Ersatz aus.

Aufgeschoben wird nur, was du wieder einsetzt. Ein Beispiel der Zürcher Finanzdirektion: Verkauf für CHF 1’500’000, Anlagekosten CHF 1’000’000, Ersatz für CHF 1’320’000. Besteuert werden sofort CHF 180’000, nämlich der Teil des Erlöses, der nicht ins neue Eigenheim fliesst; CHF 320’000 werden aufgeschoben. Kostet das Ersatzobjekt weniger als die Anlagekosten des alten, gibt es keinen Aufschub. Aufgeschoben heisst nicht erlassen: Liegt das neue Objekt im Kanton Zürich, werden seine Anlagekosten um den aufgeschobenen Gewinn gekürzt, und für die Besitzesdauer zählt der Erwerb des ursprünglichen Grundstücks (§ 219 Abs. 4 StG ZH, Finanzdirektion Zürich). Bern rechnet den Besitzesdauerabzug getrennt: für den aufgeschobenen Gewinn ab dem früheren Erwerb, für den Gewinn auf dem Ersatzobjekt ab dessen Kauf (Art. 144 Abs. 3 StG BE).

• Pensionskasse: Hast du Geld für das Eigenheim vorbezogen, musst du es beim Verkauf zurückzahlen, höchstens aber den Erlös, also Verkaufspreis minus Hypotheken und minus die gesetzlichen Abgaben des Verkäufers. Kaufst du innert zwei Jahren wieder ein Eigenheim, kannst du den Betrag auf eine Freizügigkeitseinrichtung überweisen (Art. 30d BVG).
• Festhypothek: Musst du sie wegen des Verkaufs vorzeitig auflösen und eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, zählt diese im Aargau zu den Anlagekosten und senkt den steuerbaren Gewinn (Merkblatt Aargau).
• Zeitpunkt: Schon ein Jahr länger Besitz kann die Steuer deutlich senken, wie die Tabellen oben zeigen.