Haus und Hypothek bei Scheidung oder Trennung: wer bleibt, wer zahlt, wer haftet

Bei einer Scheidung werden Vermögen und Schulden auf beide aufgeteilt. Das heisst güterrechtliche Auseinandersetzung, und wie geteilt wird, hängt vom Güterstand ab (ch.ch). Beim Haus stellen sich zwei Fragen nacheinander: zuerst, wem es gehört, also wer im Grundbuch steht, dann, wie viel jede Seite in Franken daran beteiligt ist (RaiffeisenCasa). Der Güterstand gilt bei einer Scheidung als aufgelöst auf den Tag, an dem das Begehren eingereicht wurde (Art. 204 Abs. 2 ZGB). Bewertet wird das Haus aber zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Auseinandersetzung (Art. 211 und 214 ZGB); laut RaiffeisenCasa zählt der aktuelle Verkehrswert oder der erzielte Verkaufserlös.

Die drei Wege nennt die UBS. Laut UBS entscheiden sich die meisten Geschiedenen für den Verkauf, weil die Übernahme durch eine Seite teilweise erheblichen finanziellen Spielraum voraussetzt, der meist nicht gegeben ist. Haftung: Art. 144 OR; Teilung des Erlöses: RaiffeisenCasa; Rückzahlung des Vorbezugs beim Verkauf: Art. 30d BVG.

Habt ihr keinen Ehevertrag, gilt die Errungenschaftsbeteiligung (Art. 181 ZGB). Sie unterscheidet Errungenschaft, also was du während der Ehe entgeltlich erwirbst, namentlich aus deinem Arbeitserwerb, und Eigengut: was dir bei der Heirat schon gehörte oder dir später durch Erbgang oder sonst unentgeltlich zufällt (Art. 197 und 198 ZGB). Wem das Haus gehört, zeigt das Grundbuch. Wer geltend macht, das Geld dafür stamme aus Eigengut, muss das beweisen: Vermögen gilt bis zum Beweis des Gegenteils als Errungenschaft (Art. 200 Abs. 3 ZGB). Was von der Errungenschaft nach Abzug der Schulden bleibt, ist der Vorschlag. Jeder Seite steht die Hälfte des Vorschlags der anderen zu (Art. 210 und 215 ZGB).

Wurde das Haus nur aus Errungenschaft bezahlt, wird laut RaiffeisenCasa einfach hälftig geteilt. Steckt Eigengut darin, etwa ein Erbvorbezug oder Erspartes von vor der Ehe, wird dieser Anteil ausgesondert, und auch ein Mehrwert seit dem Kauf wird nach den Anteilen von Eigengut und Errungenschaft verteilt. Das Gesetz regelt das mit Ersatzforderungen zwischen den Vermögensmassen, die mit dem Wert des Hauses steigen oder sinken (Art. 209 Abs. 3 ZGB). Hat eine Seite ohne Gegenleistung zum Kauf eines Hauses beigetragen, das der anderen gehört, wächst ihre Forderung mit einem Mehrwert mit; hat das Haus an Wert verloren, bekommt sie ihren ursprünglichen Beitrag zurück (Art. 206 Abs. 1 ZGB). Diesen Mehrwertanteil könnt ihr schriftlich ausschliessen oder ändern (Art. 206 Abs. 3 ZGB).

Gehört das Haus beiden und weist eine Seite ein überwiegendes Interesse nach, kann sie verlangen, dass es ihr ungeteilt zugewiesen wird, gegen Entschädigung der anderen (Art. 205 Abs. 2 ZGB). Wer bleiben darf, hängt laut PostFinance vor allem davon ab, wer stärker auf die Familienwohnung angewiesen ist; mit Kindern ist das meist die Person, die sie betreut. Gehört die Familienwohnung nur einer Seite, kann das Gericht der anderen ein befristetes Wohnrecht einräumen, wenn sie wegen der Kinder oder aus anderen wichtigen Gründen darauf angewiesen ist und es der Eigentümerseite billigerweise zugemutet werden kann. Dafür schuldet sie eine angemessene Entschädigung, oder das Wohnrecht wird an die Unterhaltsbeiträge angerechnet (Art. 121 Abs. 3 ZGB).

Schon bei der Trennung, also vor der Scheidung, regelt das Gericht auf Begehren einer Seite die Benützung der Wohnung, wenn das Getrenntleben begründet ist, und kann die Gütertrennung anordnen, wenn die Umstände es rechtfertigen (Art. 176 Abs. 1 ZGB). Solange ihr verheiratet seid, darf keine Seite das Haus der Familie ohne ausdrückliche Zustimmung der anderen verkaufen; wird die Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert, kann das Gericht angerufen werden (Art. 169 ZGB). Das gilt laut RaiffeisenCasa auch, wenn es nur einer Seite gehört.

Banken verlangen laut RaiffeisenCasa in der Regel, dass Ehepaare den Hypothekarvertrag gemeinsam unterschreiben; damit haften beide solidarisch. Solidarität entsteht, wenn mehrere Schuldner erklären, dass jeder einzeln für die ganze Schuld haften will (Art. 143 OR). Die Bank kann dann von jeder Seite einen Teil oder das Ganze fordern, und beide bleiben verpflichtet, bis die ganze Schuld getilgt ist (Art. 144 OR). Für die Bank hat das einen Grund: Ein zweites Einkommen darf sie bei der Tragbarkeit grundsätzlich nur anrechnen, wenn eine Solidarschuldnerschaft besteht (SBVg-Grundpfandrichtlinien). Weder Trennung noch Auszug ändern daran etwas; lasst ihr die Hypothek weiterlaufen, bleibt ihr laut UBS gemeinsam Schuldner.

Untereinander trägt jede Seite einen gleichen Teil, wenn sich aus eurem Verhältnis nichts anderes ergibt; wer mehr bezahlt, kann auf die andere zurückgreifen (Art. 148 OR). Bei der Scheidung regelt ihr eure gegenseitigen Schulden (Art. 205 Abs. 3 ZGB). Das bindet aber nur euch, nicht die Bank. Damit eine Seite an Stelle der anderen und mit deren Befreiung Schuldnerin wird, braucht es einen Vertrag mit der Bank (Art. 176 Abs. 1 OR). Hat die übernehmende Seite versprochen, die andere von der Schuld zu befreien, und bleibt diese Befreiung aus, kann die bisherige Schuldnerin oder der bisherige Schuldner Sicherheit verlangen (Art. 175 OR).

Übernimmt eine Seite die Hypothek allein, braucht es laut UBS einen neuen Kreditentscheid: Die Bank prüft, ob diese Person die Hypothek künftig selbst tragen kann. Erhöht die Bank die Hypothek, etwa damit die andere Seite ausbezahlt werden kann, verlangen die SBVg-Richtlinien einen formellen Kreditentscheid zu Bonität, Tragbarkeit und Belehnungswert (Grundpfandrichtlinien, Ziff. 6.2). Auch die Mindestanforderungen gelten für Krediterhöhungen: mindestens 10 % harte Eigenmittel und die Amortisation auf zwei Drittel innert höchstens 15 Jahren (Mindestanforderungen, Ziff. 1, 2.1 und 2.2). Unterhaltsbeiträge (Alimente) muss die Bank in der Tragbarkeit als Verpflichtung berücksichtigen, entweder als Abzug vom Einkommen oder als Ausgabe (SBVg-Grundpfandrichtlinien).

Gerechnet mit den Sätzen von UBS und PostFinance (5 % Zins, 1 % Nebenkosten, höchstens 33 % des Bruttoeinkommens) und der Amortisation nach SBVg, Ziff. 2.2. Jede Bank legt den kalkulatorischen Zins und die Höchstgrenze selbst fest (SBVg-Grundpfandrichtlinien, Ziff. 3.2). Nach der Übernahme muss dieses Einkommen eine Person allein erreichen; die Auszahlung der anderen Seite kommt laut UBS meist dazu.

Läuft eine Festhypothek noch und löst ihr sie vorzeitig auf, etwa beim Verkauf, verlangt die Bank laut UBS meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, und sie ist laut UBS umso höher, je länger die Hypothek noch laufen würde. Laut PostFinance werden dabei Gebühren und eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, und das kann in Zeiten gleichbleibender oder sinkender Zinsen leicht Tausende von Franken kosten. Ob und zu welchen Bedingungen eine vorzeitige Auflösung möglich ist, steht in eurem Hypothekarvertrag.

Habt ihr Geld aus der Pensionskasse ins Haus gesteckt, wird es bei der Scheidung im Vorsorgeausgleich berücksichtigt. Wird die Ehe vor einem Vorsorgefall geschieden, gilt der Vorbezug als Freizügigkeitsleistung und wird nach Art. 123 ZGB und Art. 22 bis 22b FZG geteilt (Art. 30c Abs. 6 BVG). Ausgeglichen werden die Ansprüche, die während der Ehe bis zur Einleitung des Scheidungsverfahrens erworben wurden (Art. 122 ZGB), und zwar samt Vorbezügen für Wohneigentum grundsätzlich hälftig (Art. 123 Abs. 1 ZGB). In der Scheidungsvereinbarung dürft ihr davon abweichen, wenn eine angemessene Vorsorge gewährleistet bleibt, und aus wichtigen Gründen kann das Gericht anders teilen (Art. 124b ZGB). Fand der Vorbezug während der Ehe statt, werden der Kapitalabfluss und der Zinsverlust anteilsmässig dem Guthaben von vor der Heirat und dem danach bis zum Bezug angesparten Guthaben belastet (Art. 22a Abs. 3 FZG).

Verkauft ihr das Haus, muss der Vorbezug grundsätzlich an die Pensionskasse zurück, höchstens aber im Umfang des Erlöses, also des Verkaufspreises abzüglich der Hypotheken und der gesetzlichen Abgaben. Willst du den Erlös innert zwei Jahren wieder für dein Wohneigentum einsetzen, kannst du den Betrag auf eine Freizügigkeitseinrichtung überweisen (Art. 30d BVG). Übernimmt deine Ex-Partnerin oder dein Ex-Partner das Haus, löst das laut BSV keine Rückzahlung aus, wenn diese Person vorsorgerechtlich begünstigt ist, also die Voraussetzungen von Art. 19 BVG und Art. 20 BVV 2 erfüllt. Dafür muss die Ehe unter anderem mindestens zehn Jahre gedauert haben, und bei der Scheidung muss eine Rente zugesprochen worden sein (Art. 20 BVV 2). Die Übertragung an eine vorsorgerechtlich begünstigte Person gilt nicht als Veräusserung; diese Person übernimmt aber dieselbe Veräusserungsbeschränkung (Art. 30e Abs. 1 BVG).

Hast du dein Pensionskassenguthaben der Bank verpfändet, statt es zu beziehen, braucht die Übertragung eines Teils an die Vorsorgeeinrichtung des anderen Ehegatten die schriftliche Zustimmung der Bank, soweit die Pfandsumme betroffen ist. Verweigert die Bank sie, stellt die Pensionskasse den Betrag sicher (Art. 9 WEFV). Musstest du bei der Scheidung Guthaben abgeben, muss dir deine Pensionskasse ermöglichen, dich im Rahmen der übertragenen Austrittsleistung wieder einzukaufen (Art. 22d FZG).

Überträgt eine Seite der anderen ihren Anteil am Haus, ist das eine Veräusserung, und jede Veräusserung begründet grundsätzlich die Grundstückgewinnsteuer (Art. 12 Abs. 2 StHG). Das Steuerharmonisierungsgesetz verlangt aber einen Aufschub bei «Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 des Zivilgesetzbuches) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind» (Art. 12 Abs. 3 Bst. b StHG). Erhoben wird die Steuer von den Kantonen oder, wo der Kanton es so bestimmt, allein von den Gemeinden (Art. 2 StHG); Bern, Freiburg und Schwyz haben die Regel fast gleichlautend in ihre Steuergesetze übernommen.

Der Aufschub verschiebt die Steuer nur. Laut der Steuerverwaltung Bern gilt bei einem späteren Verkauf durch die übernehmende Seite der Erwerbspreis der letzten besteuerten Veräusserung, und Ausgleichszahlungen an die andere Seite gelten nicht als Anlagekosten. Fehlt die schriftliche Zustimmung beider, wird ein Gewinn bei der veräussernden Person besteuert. Geschiedene werden laut den Steuerverwaltungen Freiburg und Schwyz gleich behandelt wie Verheiratete, wenn die Übertragung im Vollzug des Scheidungsurteils oder der Trennungskonvention erfolgt. Freiburg verlangt zudem, dass der Eigentumswechsel darin geregelt ist; die Zustimmung beider kann laut Freiburg direkt in die Konvention geschrieben werden.

Rechenbeispiel der Kantonalen Steuerverwaltung Freiburg (Dezember 2022). Die Steuersätze im Beispiel sind Kantonssätze von Freiburg und sinken dort mit der Besitzesdauer: 12 % nach 12 Jahren, 16 % nach 7 Jahren, 18 % nach 5 Jahren; so steht es auch im geltenden Tarif (Art. 51 DStG). Andere Kantone rechnen mit eigenen Tarifen.

Für Paare ohne Trauschein gibt es kein Güterrecht; ihr Zusammenleben ist laut PostFinance gesetzlich nicht geregelt. Steht ihr als Miteigentümer im Grundbuch, gehört jeder Seite ein Anteil, zu gleichen Teilen, wenn nichts anderes festgestellt ist (Art. 646 ZGB); habt ihr als einfache Gesellschaft zu Gesamteigentum gekauft, müsst ihr euch laut PostFinance einigen, was mit dem Haus geschieht. Jede Seite kann die Aufhebung des Miteigentums verlangen, sofern ihr sie nicht vertraglich ausgeschlossen habt, nur nicht zur Unzeit (Art. 650 ZGB). Aufgehoben wird es, indem eine Seite die andere auskauft und das Haus übernimmt oder indem ihr verkauft und den Erlös teilt. Einigt ihr euch nicht, ordnet das Gericht eine Teilung oder eine Versteigerung an (Art. 651 ZGB). Verkauft eine Seite ihren Anteil an Dritte, hat die andere ein Vorkaufsrecht (Art. 682 ZGB).

Gegenüber der Bank gilt dasselbe wie bei Ehepaaren: Habt ihr solidarisch unterschrieben, haftet jede Seite für die ganze Hypothek (Art. 143 und 144 OR). Einen Vorsorgeausgleich gibt es für Konkubinatspaare nicht; Art. 30c Abs. 6 BVG regelt die Teilung des Vorbezugs nur bei Scheidung und bei gerichtlicher Auflösung einer eingetragenen Partnerschaft. Auch den Steueraufschub nach Art. 12 Abs. 3 Bst. b StHG gibt es nur für den Eigentumswechsel unter Ehegatten; eingetragene Partner sind ihnen gleichgestellt (Art. 3 Abs. 4 StHG). PostFinance nennt den Konkubinatsvertrag, um vor dem Kauf zu regeln, was bei einer Trennung mit dem Haus geschieht.