Stockwerkeigentum kaufen: Wertquote, Erneuerungsfonds, Finanzierung

Stockwerkeigentum ist eine Form des Miteigentums (ch.ch): Grundstück und Gebäude gehören allen Stockwerkeigentümern gemeinsam. Dein Anteil gibt dir das Sonderrecht, bestimmte Teile des Gebäudes allein zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Sonderrecht gibt es nur an Wohnungen oder Raumeinheiten, die in sich abgeschlossen sind und einen eigenen Zugang haben; getrennte Nebenräume wie Keller- oder Estrichabteile können dazugehören (Art. 712b Abs. 1 ZGB). Der Boden, die für Bestand und Festigkeit wichtigen Bauteile, alles, was die äussere Gestalt bestimmt, und Anlagen, die auch den anderen dienen, bleiben immer gemeinschaftlich (Art. 712b Abs. 2 ZGB). Jede Stockwerkeinheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt; das erleichtert unter anderem Verkauf und Verpfändung (Notariate Kanton Zürich).

In deiner Wohnung bist du frei, solange du den anderen die Nutzung ihrer Räume nicht erschwerst und gemeinschaftliche Bauteile weder beschädigst noch in Funktion oder Aussehen beeinträchtigst. Deine Räume musst du so unterhalten, dass das Gebäude in gutem Zustand bleibt (Art. 712a Abs. 2 und 3 ZGB). In allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, entscheidet die Versammlung der Stockwerkeigentümer: Sie genehmigt jährlich Kostenvoranschlag, Rechnung und Kostenverteilung und bestellt den Verwalter (Art. 712m Abs. 1 ZGB). Ihre Beschlüsse werden protokolliert (Art. 712n ZGB) und binden auch dich als neuen Eigentümer (Art. 649a ZGB). Der Kaufvertrag selbst ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR).

Die Mehrheiten für Unterhalt und bauliche Massnahmen kommen aus dem Miteigentumsrecht (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Der Begründungsakt oder ein einstimmiger Beschluss kann dafür eine andere Ordnung vorsehen, soweit das Gesetz es nicht selbst ausschliesst (Art. 712g Abs. 2 ZGB). Welche Mehrheiten in deiner Gemeinschaft gelten, steht deshalb im Begründungsakt oder im Reglement.

Die Wertquote ist der Anteil deiner Stockwerkeinheit am Wert der ganzen Liegenschaft. Sie steht im Begründungsakt, in Bruchteilen mit gemeinsamem Nenner, zum Beispiel 120/1000 (Art. 712e Abs. 1 ZGB). Nach ihr zahlst du deine Beiträge an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung, namentlich für Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile, die Verwaltung samt Entschädigung des Verwalters sowie öffentliche Abgaben, die allen Eigentümern zusammen auferlegt sind (Art. 712h Abs. 1 und 2 ZGB). Dienen gemeinschaftliche Teile einzelnen Einheiten nicht oder nur ganz wenig, ist das bei der Verteilung zu berücksichtigen (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Sieht das Reglement nichts anderes vor, gilt die Wertquote für sämtliche Kosten (Raiffeisen). Mit 120/1000 trägst du dann 12 % der gemeinschaftlichen Kosten.

Die Wertquote zählt auch bei Abstimmungen: Für wertsteigernde Erneuerungen und für das Reglement braucht es neben der Mehrheit der Köpfe die Mehrheit der Anteile (Art. 647d Abs. 1 und Art. 712g Abs. 3 ZGB). Ändern lässt sich eine Wertquote nur mit Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und mit Genehmigung der Versammlung. Einen Anspruch auf Berichtigung hast du, wenn deine Quote aus Irrtum falsch festgesetzt wurde oder durch bauliche Veränderungen am Gebäude oder in seiner Umgebung falsch geworden ist (Art. 712e Abs. 2 ZGB). Prüfe darum vor dem Kauf, ob die Wertquote zur Grösse und Lage deiner Wohnung passt: Sie bestimmt, welchen Anteil an gemeinschaftlichen Sanierungen du in der Regel bezahlst.

Der Erneuerungsfonds ist eine Reserve für grössere Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen. Er gehört der Gemeinschaft, die unter eigenem Namen Vermögen erwirbt, namentlich die Beitragsforderungen und den Erneuerungsfonds (Art. 712l Abs. 1 ZGB). Vorgeschrieben ist er nicht: Ob ein Fonds geschaffen wird, entscheidet die Versammlung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB). Der Bundesrat hat am 13. Mai 2026 eine Botschaft zur Revision des Stockwerkeigentumsrechts ans Parlament verabschiedet. Danach sollen Stockwerkeigentümer die Schaffung eines Erneuerungsfonds gerichtlich einklagen können; auf eine generelle Pflicht verzichtet der Bundesrat. Bis eine Änderung in Kraft tritt, gilt das heutige Recht.

Angaben der beiden Banken, keine gesetzliche Vorgabe. Über den Fonds und die jährliche Verteilung der Kosten entscheidet die Versammlung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 und 5 ZGB); an die beschlossenen Einlagen bist du gebunden.

Ein zu kleiner Fonds ist dein Risiko als Käufer. Stehen Investitionen an, kann es zu Finanzierungslücken kommen, weil nicht alle Eigentümer das nötige Geld sofort aufbringen können (ZKB). Frag deshalb, welche Erneuerungen in den letzten Jahren gemacht wurden, wie hoch der Fonds ist und wie lange die gemeinschaftlichen Bauteile noch halten (ZKB). Der angesparte Anteil deiner Wohnung sollte im Kaufvertrag stehen, zusammen mit der Angabe, ob er im Kaufpreis inbegriffen ist (Notariate Kanton Zürich). Bei der Bewertung der Wohnung zählt er mit: Ein höherer Anteil am Fonds erhöht den Verkehrswert (Raiffeisen).

• Grundbuchauszug und Entwurf des Kaufvertrags. Der Vertrag muss öffentlich beurkundet werden (Art. 216 OR). Die Notargebühren werden laut ch.ch meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt; was gilt, steht im Vertrag.
• Begründungsakt mit Aufteilungsplan. Er zeigt die Wertquoten und welche Räume zu deinem Sonderrecht gehören. Er kann Vorkaufs- und Einspracherechte der anderen Eigentümer enthalten, die einen Verkauf oder eine Vermietung erschweren (ZKB, Art. 712c ZGB).
• Reglement und Hausordnung: Mehrheiten, Kostenverteilung, Rechte und Pflichten im Alltag. Parkplätze sind oft als Sondernutzungsrechte im Reglement geregelt. Auch Reglementsänderungen, die nicht im Grundbuch angemerkt sind, gelten für dich (Notariate Kanton Zürich, Art. 649a ZGB).
• Die letzten zwei bis drei Protokolle der Versammlung und die Jahresrechnungen. Die Protokolle zeigen beschlossene Arbeiten, das Zusammenleben in der Gemeinschaft und die Zahlungsmoral, die Rechnungen die effektiven Kosten (ZKB).
• Stand des Erneuerungsfonds und geplante Erneuerungen, dazu eine Bestätigung der Verwaltung, dass der Verkäufer seine Beiträge bezahlt hat (Notariate Kanton Zürich).

Für die Bank ist eine selbst bewohnte Eigentumswohnung selbstgenutztes Wohneigentum wie ein Einfamilienhaus (SBVg-Grundpfandrichtlinien). Es gelten dieselben Regeln: Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen Eigenmittel sein, die nicht aus der Pensionskasse stammen (SBVg-Mindestanforderungen), üblich sind insgesamt mindestens 20 % (ch.ch). Beim Kauf rechnet die Bank grundsätzlich mit dem tieferen Wert von Kaufpreis und Marktwert (SBVg-Grundpfandrichtlinien). Geld aus der Pensionskasse darfst du für eine Eigentumswohnung einsetzen, die du selbst bewohnst: Die Verordnung nennt das Stockwerkeigentum ausdrücklich als zulässige Form (Art. 2 und 4 WEFV).

Aus den Unterlagenlisten der drei Anbieter für ein Finanzierungsgespräch oder einen Hypothekarantrag. Andere Banken können anderes verlangen.

In die Bewertung fliesst nicht nur deine Wohnung ein. Raiffeisen nennt den Zustand des ganzen Gebäudes, vor allem Gebäudehülle, Heizung sowie Wasser- und Stromleitungen: Sind grössere Investitionen nötig, mindert das den Verkehrswert. Dazu kommen der Anteil am Erneuerungsfonds, Sondernutzungsrechte wie Parkplätze oder Gartensitzplätze und die Protokolle der letzten Versammlungen. Setzt die Bank einen tieferen Wert an als den Kaufpreis, finanzierst du die Differenz zusätzlich mit Eigenmitteln, die nicht aus der Pensionskasse stammen (SBVg-Mindestanforderungen).

Die Bank prüft, ob du die Wohnung auf Dauer tragen kannst. Wiederkehrende Kosten des Objekts wie Zinsen, Amortisation und Nebenkosten muss sie dabei angemessen berücksichtigen (SBVg-Grundpfandrichtlinien). PostFinance und die Berner Kantonalbank (BEKB) rechnen mit 5 % kalkulatorischem Zins; die Kosten sollen höchstens rund ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Die Nebenkosten setzt PostFinance mit 1 % des Kaufpreises an, die BEKB mit 0,8 % für Neubauten im Minergie-Standard, 1 % für konventionelle Neubauten und 1,2 % für ältere Gebäude.

Beispiel: Eigentumswohnung für CHF 800’000, Kaufpreis gleich Belehnungswert, 20 % Eigenkapital. Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren (SBVg-Mindestanforderungen). Mit 1,2 % Nebenkosten wie bei der BEKB für ältere Gebäude steigt das nötige Einkommen auf rund CHF 147’600, mit 0,8 % für Minergie-Neubauten sinkt es auf rund CHF 137’900.

Für dein eigenes Budget zählen die Beiträge, die du tatsächlich an die Gemeinschaft zahlst, samt Einlage in den Erneuerungsfonds. Laut Raiffeisen betragen die Neben- und Unterhaltskosten bei Eigentumswohnungen üblicherweise 0,5 bis 1,5 % des Kaufpreises. Was deine Gemeinschaft tatsächlich ausgibt, zeigen die letzten Jahresrechnungen und das Budget für das laufende Jahr. Den Unterhalt deiner eigenen Räume trägst du allein (Art. 712a Abs. 3 ZGB); er gehört nicht zu den gemeinschaftlichen Kosten nach Art. 712h ZGB.

Steuerlich sind Einlagen in den Erneuerungsfonds bei der direkten Bundessteuer heute als Unterhaltskosten abziehbar, wenn die Mittel nur für den Unterhalt der Gemeinschaftsanlagen verwendet werden (ESTV-Liegenschaftskostenverordnung, Art. 1). Ab 1. Januar 2029 sieht das Gesetz den Abzug von Unterhaltskosten nur noch für vermietete oder verpachtete Liegenschaften vor (Art. 32a DBG, Fassung ab 2029); für die selbst bewohnte Wohnung sind Einlagen in den Erneuerungsfonds dann nicht mehr abziehbar, wie die Steuerverwaltung Appenzell Innerrhoden festhält. Die Steuerbehörden von Appenzell Innerrhoden, Appenzell Ausserrhoden, St. Gallen und Thurgau anerkennen erhöhte Einlagen bis dahin nur, wenn sie im bisherigen Rahmen bleiben oder ein konkretes, bereits geplantes Sanierungs- oder Instandhaltungsprojekt nachgewiesen ist.

Das Gebäude versichert die Gemeinschaft: Die Versammlung hat es gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB). Im Kanton Basel-Landschaft zum Beispiel ist die Eigentümergemeinschaft Versicherungsnehmerin der Gebäudeversicherung, und ein Gebäude im Stockwerkeigentum wird als Ganzes geschätzt und versichert (§ 5 und § 16 GVV BL). Hast du deine Wohnung mit ausserordentlichem Aufwand ausgebaut, kann dich die Versammlung zu einem zusätzlichen Prämienanteil verpflichten, wenn du keine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB).

Bauliche Einrichtungen gehören nach den Muster-AVB des Versicherungsverbands nur dann zum Hausrat, wenn sie nicht mit dem Gebäude versichert sind oder versichert werden müssen.

Die Privathaftpflicht deckt deine Haftung als Eigentümer einer selbst bewohnten Eigentumswohnung bei Mobiliar und AXA nur für den Teil, der die Versicherungssumme der Gebäudehaftpflicht der Gemeinschaft übersteigt (Summendifferenzdeckung), bei Allianz Suisse ebenso, sofern eine Gebäudehaftpflicht besteht. Bei Schäden mit Ursache in gemeinschaftlichen Teilen zahlt sie bei Mobiliar und Allianz Suisse nur im Rahmen deiner Eigentumsquote. Fordert die Gemeinschaft von dir Schadenersatz, ist bei AXA und Allianz Suisse der Teil nach deiner Quote nicht versichert. Hat die Gemeinschaft keine Gebäudehaftpflicht, deckt die Privathaftpflicht der AXA solche Schäden nicht. Frag deshalb vor dem Kauf die Verwaltung nach den Policen der Gemeinschaft.