Schuldbrief: was er ist, was er kostet und was beim Bankwechsel passiert

Eine Hypothek besteht rechtlich aus zwei Teilen: der Forderung der Bank und dem Pfandrecht am Grundstück, wie das Obergericht des Kantons Zürich erklärt. Das Gesetz kennt zwei Arten von Grundpfand, die Grundpfandverschreibung und den Schuldbrief (Art. 793 ZGB); praktisch am bedeutsamsten ist der Schuldbrief (Obergericht Zürich). Er begründet eine persönliche Forderung, die grundpfändlich sichergestellt ist (Art. 842 Abs. 1 ZGB). Für diese Forderung haftest du mit deinem ganzen persönlichen Vermögen, nicht nur mit dem Grundstück (Notariate Kanton Zürich). Zahlst du nicht, kann sich die Bank aus dem Erlös des Grundstücks bezahlt machen (Art. 816 ZGB).

Der Schuldbrief ersetzt den Kreditvertrag nicht, er tritt daneben: Die Schuldbriefforderung steht neben der Forderung aus dem Grundverhältnis, etwa dem Darlehen, wenn nichts anderes vereinbart ist (Art. 842 Abs. 2 ZGB). Seit 2012 ist die Sicherungsübereignung der gesetzliche Normalfall: Du überträgst der Bank das Eigentum am Schuldbrief zur Sicherheit, sie darf ihn nur für den vereinbarten Zweck verwenden und muss ihn zurückübertragen, wenn die Forderung erlischt (Notariate Kanton Zürich). Gegenüber der Bank kannst du dich weiter auf die Einreden aus dem Kreditvertrag berufen (Art. 842 Abs. 3 ZGB).

Der Betrag im Schuldbrief heisst Pfandsumme. Laut PostFinance muss sie mindestens so hoch sein wie die Hypothek; sie kann auch höher sein. Gesichert sind das Kapital, die Betreibungskosten und Verzugszinse sowie höchstens drei verfallene Jahreszinse und der laufende Zins; beim Schuldbrief nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen (Art. 818 Abs. 1 ZGB). Mehrere Grundpfänder auf demselben Grundstück haben einen festen Rang, die Pfandstelle (Art. 813 ZGB). Wird ein vorgehendes Pfand gelöscht, rückt das nachfolgende nicht automatisch nach (Art. 814 ZGB).

Seit 1. Januar 2012 wird ein Schuldbrief entweder als Register-Schuldbrief oder als Papier-Schuldbrief errichtet (Art. 843 ZGB, Notariate Kanton Zürich). Der Register-Schuldbrief entsteht mit der Eintragung ins Grundbuch und lautet auf den Namen des Gläubigers oder des Grundeigentümers (Art. 857 ZGB). Beim Papier-Schuldbrief stellt das Grundbuchamt zusätzlich einen Pfandtitel aus, ein Wertpapier, das auf den Inhaber oder auf eine bestimmte Person lautet (Art. 860 und 861 ZGB). Die Forderung kann grundsätzlich nur geltend machen, wer den Titel besitzt (Art. 863 ZGB).

Art. 857, 858, 860, 864 und 865 ZGB. Gebühr nach Ziff. 2.3.6.1 der Zürcher Notariatsgebührenverordnung; laut Notariaten Kanton Zürich entfällt sie beim Register-Schuldbrief.

Einen Papier-Schuldbrief, der vor 2012 eingetragen wurde, können du und der Gläubiger mit einem gemeinsamen schriftlichen Antrag in einen Register-Schuldbrief umwandeln lassen (Art. 33b SchlT ZGB). Für später errichtete Papier-Schuldbriefe braucht die Umwandlung eine öffentliche Beurkundung (Notariate Kanton Zürich, Kanton Solothurn). Die Gebühren sind kantonal: In Zürich kostet die Umwandlung im Grundbuch CHF 50 pro Schuldbrief, eine nötige Beurkundung weitere CHF 50; im Aargau verlangt das Grundbuchamt CHF 90, der Schwyzer Tarif sieht CHF 50 bis 100 vor.

• Pfandvertrag: Im typischen Fall erstellt ihn die Bank und stellt ihn dem Notariat zu (Notariate Kanton Zürich). Im Kanton Solothurn meldet der Gläubiger die Errichtung an, und das Grundbuchamt erstellt den Pfandvertrag.
• Öffentliche Beurkundung: Ohne sie ist der Vertrag über ein Grundpfand nicht gültig (Art. 799 Abs. 2 ZGB). Wer beurkundet, ist kantonal organisiert: In Zürich sind Notariat und Grundbuchamt in derselben Amtsstelle vereinigt (Notariate Kanton Zürich), im Kanton Solothurn lädt das Grundbuchamt Schuldner und Grundeigentümer zur Beurkundung ein.
• Eintrag im Grundbuch: Das Grundpfand entsteht erst mit der Eintragung (Art. 799 Abs. 1 ZGB).
• Auszahlung: Das Grundbuchamt bestätigt der Bank die Anmeldung mit einem Interimszeugnis, gestützt darauf gibt die Bank in der Regel das Darlehen frei (PostFinance, Notariate Kanton Zürich). In Zürich wird beim Papier-Schuldbrief der Pfandtitel später ausgefertigt und der Bank zugestellt.

Den Papier-Schuldbrief darf das Grundbuchamt dem Gläubiger nur mit deiner ausdrücklichen Einwilligung als Schuldner und Grundeigentümer aushändigen (Art. 861 Abs. 3 ZGB). Beim Register-Schuldbrief wird kein Titel ausgestellt; auf Antrag bescheinigt das Grundbuchamt, dass die Bank als Gläubigerin im Grundbuch eingetragen ist (Kanton Aargau, SIX).

Die Gebühren für Grundbucheinträge legen die Kantone fest (Art. 954 ZGB), und auch die Kosten für das Notariat sind je nach Kanton verschieden (ch.ch). Eine Zahl für die ganze Schweiz gibt es darum nicht. Drei Beispiele aus kantonalen Tarifen, gerechnet für eine Pfandsumme von CHF 800’000:

Zürich: Notariatsgebührenverordnung Ziff. 1.2.1 und 2.3.1, Notariate Kanton Zürich. Schwyz: Gebührentarif für Notare und Grundbuchverwalter, § 5 Ziff. 2 und 5, Fassung seit 1. Juli 2026. Solothurn: Angaben des Kantons zur Errichtung oder Erhöhung eines Schuldbriefs. Andere Kantone rechnen anders; Gebühren der Bank sind nicht enthalten.

Im Kanton Solothurn stellt das Grundbuchamt die Kosten bei Geschäftsabschluss dem Grundeigentümer in Rechnung; kommt das Geschäft vor der Beurkundung nicht zustande, zahlt der Gläubiger als Auftraggeber. Günstiger fährst du, wenn schon ein Schuldbrief besteht: Bei einer neuen Kreditaufnahme lassen sich mit einem abbezahlten Schuldbrief Gebühren sparen (Notariate Kanton Zürich).

Erst wenn die Hypothek nach einer Erhöhung die Pfandsumme deiner bestehenden Schuldbriefe übersteigt, braucht es einen neuen oder einen erhöhten Schuldbrief (PostFinance). Amortisierst du, bleibt die Pfandsumme gleich: Die Schuldbriefforderung erlischt mit der Rückzahlung nicht, sondern besteht im Nominalbetrag weiter (Notariate Kanton Zürich). Hast du eine Hypothek von CHF 400’000 um CHF 100’000 abbezahlt, deckt der Schuldbrief über CHF 400’000 eine spätere Erhöhung um diese CHF 100’000 schon ab; dieses Beispiel rechnet PostFinance vor. Gewähren muss die Bank die Erhöhung nicht automatisch: Sie prüft den Kredit neu, und für Krediterhöhungen gelten die Mindestanforderungen an Eigenmittel und Amortisation wie für ein Neugeschäft (SBVg-Mindestanforderungen).

Die Erhöhung läuft gleich wie die Errichtung, mit Pfandvertrag, öffentlicher Beurkundung und Eintrag im Grundbuch (Notariate Kanton Zürich). In Zürich verlangt das Notariat 1 ‰ des Erhöhungsbetrags, das Grundbuchamt laut Tarif 1 ‰ der Pfandsumme, je mindestens CHF 100. Im Kanton Schwyz gilt für die Erhöhung dieselbe Tarifziffer wie für die Errichtung. Im Kanton Solothurn ist bei der Erhöhung eines Papier-Schuldbriefs der Titel beizulegen. Im Aargau lassen sich Erhöhung und Umwandlung in einen Register-Schuldbrief in einer Urkunde verbinden; es bleiben aber zwei Vorgänge mit je eigener Abgabe oder Gebühr (Kanton Aargau).

Wechselst du die Bank, wird der Schuldbrief auf die neue Bank übertragen; die Abwicklung mit dem Grundbuchamt übernimmt in der Regel die neue Bank, was einige Wochen dauern kann (Migros Bank). Beim Register-Schuldbrief trägt das Grundbuchamt die neue Bank als Gläubigerin ein, gestützt auf eine schriftliche Erklärung der bisherigen (Art. 858 ZGB). Erst mit diesem Eintrag geht die Gläubigerstellung über (Kanton Aargau). Beim Papier-Schuldbrief wird der Titel übergeben, bei einem Namenstitel mit Übertragungsvermerk (Art. 864 ZGB).

Notariate Kanton Zürich (Ziff. 2.3.7 der Notariatsgebührenverordnung); Gebührentarif Kanton Schwyz, § 5 Ziff. 4b und 12; Kanton Aargau, Abgaben und Gebühren. Dazu können Gebühren der Bank kommen; die Migros Bank nennt für die Übertragung des Schuldbriefs einige hundert Franken.

Ist die Schuld getilgt, kannst du verlangen, dass die Bank den Register-Schuldbrief auf deinen Namen überträgt oder dir den Papier-Schuldbrief unentkräftet herausgibt (Art. 853 ZGB). Danach hast du die Wahl, den Eintrag löschen oder stehen zu lassen, und du darfst den Schuldbrief weiterverwenden (Art. 854 ZGB). Wer ihn behält, spart bei einem neuen Kredit die Gebühren einer Neuerrichtung (Notariate Kanton Zürich, Obergericht Zürich). Einen Schuldbrief neu «auf Vorrat» zu errichten, muss seit 2012 ebenfalls öffentlich beurkundet werden und kostet in Zürich gleich viel wie jede andere Errichtung (Notariate Kanton Zürich).

Einen abbezahlten Papier-Schuldbrief solltest du nicht wegwerfen: Im Grundbuch gelöscht werden darf er erst, wenn der Titel entkräftet oder vom Gericht für kraftlos erklärt ist (Art. 855 ZGB). Fehlt der Titel, braucht es eine Kraftloserklärung mit Auskündung auf sechs Monate (Art. 865 ZGB), ein aufwendiges und ziemlich kostspieliges Verfahren (Notariate Kanton Zürich). Bewahre den Titel deshalb an einem Ort auf, wo auch deine Erben ihn finden (Obergericht Zürich). Zahlst du die Schuldbriefforderung selbst teilweise ab, kannst du verlangen, dass die Bank der Eintragung der Änderung im Grundbuch zustimmt; beim Papier-Schuldbrief wird sie auf dem Titel vermerkt. Ohne das muss sich ein gutgläubiger Erwerber des Schuldbriefs die Zahlung nicht entgegenhalten lassen (Art. 852 ZGB).