Belehnung der Hypothek: wie die Bank den Wert deiner Liegenschaft festlegt

Belehnung heisst, dass die Bank deine Liegenschaft als Pfand nimmt und dir dafür einen Kredit gibt. Der Belehnungswert ist nach den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) der Wert, den die Bank bei der Gewährung des Kredits als Basis zugrunde legt. Der Belehnungssatz ist der Prozentsatz dieses Werts, bis zu dem die Bank Kredit gibt; ihn legt sie in internen Regeln fest. Wie hoch deine Hypothek im Verhältnis zum Belehnungswert ist, heisst in der Eigenmittelverordnung Belehnungsgrad (Anhang 3 ERV). Laut Raiffeisen basieren sämtliche Berechnungen der Bank darauf, etwa die Höhe der nötigen Eigenmittel.

Ein Beispiel: Schätzt die Bank dein Haus auf CHF 1’000’000 und leiht dir CHF 800’000, beträgt die Belehnung 80 %. Mindestens 20 % Eigenmittel, also CHF 200’000, bringst du selbst ein (Raiffeisen). Davon müssen mindestens 10 % des Belehnungswerts aus Mitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse kommen (SBVg, Ziff. 2.1). Wie sich die Hypothek in eine 1. und eine 2. Hypothek teilt, steht im Ratgeber zur ersten und zweiten Hypothek.

Definitionen nach dem Glossar und Ziff. 4.3 und 4.5 der SBVg-Grundpfandrichtlinien, Steuer- und Versicherungswert nach Raiffeisen. Für die Vermögenssteuer bewerten die Kantone zum Verkehrswert und können den Ertragswert angemessen berücksichtigen (Art. 14 StHG).

Beim Kauf gilt als Belehnungswert der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis. So verlangen es die Eigenmittelverordnung, nach der die internen Weisungen der Banken dieses Niederstwertprinzip vorsehen müssen (Art. 72b Abs. 7 ERV), und die SBVg-Grundpfandrichtlinien (Ziff. 4.3.1). Zahlst du mehr, als die Bank als Marktwert annimmt, belehnt sie nur ihren Wert; die Differenz finanzierst du vollständig mit Eigenmitteln, die nicht aus der 2. Säule stammen (SBVg, Ziff. 2.1). Zahlst du weniger, ist der Kaufpreis massgebend (Raiffeisen). Wie das in Franken aussieht, rechnen die Ratgeber zum Eigenkapital und zur ersten und zweiten Hypothek vor.

Vorsichtig und nach festen Regeln. Die Bank bewertet ihre Grundpfänder vorsichtig, systematisch und periodisch; Erwartungen über künftige Wertsteigerungen dürfen nicht einfliessen, und die Bewertung muss vom Vertrieb und von der Kreditbewilligung getrennt sein oder von einer anderen Stelle stichprobenweise geprüft werden. Grundsätzlich besichtigt sie das Objekt. Darauf verzichten kann sie, wenn sie mit einem Bewertungsmodell schätzt und die Daten zum Zustand aktuell dokumentiert sind, zum Beispiel mit Fotos. Nicht marktgängige Objekte sind individuell zu bewerten, ohne Modell (SBVg-Grundpfandrichtlinien, Ziff. 4.1). Seit 2025 müssen die Banken ihre Bewertungsmodelle jährlich validieren (Ziff. 4.2, FINMA).

• Hedonische Methode: Ein Modell vergleicht dein Objekt mit vielen tatsächlich verkauften, mit rund 20 Merkmalen wie Fläche, Zimmer, Baujahr und Zustand und etwa 50 Lagefaktoren. Laut Raiffeisen ist sie die Hauptmethode der Banken für Wohneigentum; alle 45 Institute einer FINMA-Umfrage nutzen solche Modelle von Drittanbietern.
• Realwert- oder Substanzwertmethode: Landwert plus Gebäudewert, also heutige Baukosten minus Altersentwertung; geeignet für Objekte ohne Mietertrag (Raiffeisen).
• Ertragswertmethode: jährliche Mieterträge geteilt durch einen Kapitalisierungssatz; für Mehrfamilienhäuser und Gewerbe (Raiffeisen). Bei Renditeobjekten ist der Ertragswert für den Belehnungswert massgebend (SBVg, Ziff. 4.5).
• Discounted-Cash-Flow-Methode: Barwert der künftigen Einnahmen, vor allem für Renditeimmobilien (Raiffeisen).

Bei besonderen Objekten, etwa Luxus- und Liebhaberobjekten, sehr alten Häusern oder Grundstücken mit viel Land, stösst die hedonische Methode laut Raiffeisen an Grenzen, weil Vergleichsobjekte fehlen. Mehr als 70 % der Institute arbeiten laut FINMA mit Bandbreiten, erlauben also Abweichungen vom mittleren Schätzwert des Modells; die FINMA erwartet, dass jede Abweichung zum finalen Belehnungswert mit objektiven Kriterien begründet und dokumentiert wird.

Eine gesetzliche Höchstgrenze gibt es nicht; aus der Selbstregulierung folgt nur, dass mindestens 10 % des Belehnungswerts aus Eigenmitteln ohne Pensionskassengeld stammen müssen (SBVg, Ziff. 2.1). Jede Bank bestimmt die Belehnungssätze pro Objektart selbst, unter Berücksichtigung ihrer Risikofähigkeit, des Zwecks und der Nutzung (SBVg-Grundpfandrichtlinien, Ziff. 4.8). Die FINMA nennt als Beispiel 80 % für selbst genutzte Wohnliegenschaften; für Renditeliegenschaften und besonders für kommerzielle Liegenschaften legen die Banken deutlich tiefere Grenzen fest. Über 80 % muss die Bank mehr Eigenkapital halten: Bei selbst genutzten Wohnliegenschaften steigt das Risikogewicht von 35 % auf 45 % (Anhang 3 ERV).

Beispiele einzelner Anbieter, Stand 25. Oktober 2026. Die Grenzen sind bankinterne Regeln und können bei deiner Bank anders sein.

Den ursprünglichen Belehnungswert legt die Bank bei einem neuen Kredit oder einer Erhöhung fest und behält ihn fünf Jahre bei (Art. 72b Abs. 1 ERV). Steigt der Marktwert, ändert das in dieser Zeit grundsätzlich nichts. Investierst du in die Liegenschaft, ohne den Kredit zu erhöhen, darf der Belehnungswert im Umfang der Investition steigen (Abs. 2). Erhöhst du den Kredit, legt die Bank den Belehnungswert neu fest, aber nur, wenn das Geld in die Liegenschaft fliesst; sonst ist eine Neufestlegung nicht zulässig, und die Frist von fünf Jahren läuft weiter (Abs. 1).

Sinkt der Wert, muss die Bank handeln. Bei einem aussergewöhnlichen Ereignis mit direkter Wirkung auf den Wert oder bei einem wesentlichen Preisrückgang am Immobilienmarkt prüft sie den Belehnungswert; ist der Wert nachhaltig unter den Belehnungswert gefallen, reduziert sie ihn (Art. 72b Abs. 3 und 4 ERV). Wie oft eine Bank neu schätzt, legt sie nach Objektart, Belehnungshöhe und Marktlage selbst fest (SBVg-Grundpfandrichtlinien, Ziff. 6.3). Während einer Festhypothek kann sie die vereinbarte Amortisation aber nicht einfach erhöhen: Laut Bankenombudsman braucht es dafür einen ausserordentlichen Kündigungsgrund, also eine erhebliche Wertverminderung; eine Abweichung im Rahmen der üblichen Bandbreiten einer Schätzung reicht nicht, und die Bank muss ihr Vorgehen transparent begründen.

Kaufpreis gleich Belehnungswert wie im Beispiel auf der knety-Hypothekenseite. Amortisation des Teils über zwei Dritteln linear in 15 Jahren, CHF 8’889 pro Jahr (SBVg, Ziff. 2.2). Reduktion des Belehnungswerts nach Art. 72b Abs. 4 ERV. Auf Franken und eine Nachkommastelle gerundet.

Die letzte Zeile zeigt das Risiko: Sinkt der Belehnungswert um 10 %, steigt die Belehnung trotz fünf Jahren Amortisation über die ursprünglichen 80 %. Zwei Drittel des neuen Werts wären CHF 600’000 statt CHF 666’667. Ob die Bank deshalb mehr Amortisation oder Sicherheiten verlangt, hängt vom Vertrag ab; im Fall des Bankenombudsman wollte die Bank nach einer tieferen Neuschätzung zusätzliche Amortisationen, und eine zweite Schätzung ergab wieder den alten Wert.

Die Zahlen stammen aus der Selbstregulierung der Banken. Die Schweizerische Bankiervereinigung verantwortet zwei Richtlinien zur Hypothek, die die FINMA als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard anerkannt hat: die Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen mit den Regeln zu Eigenmitteln und Amortisation und die Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite. Beide gelten in der Fassung vom 13. Dezember 2023 seit dem 1. Januar 2025. Die FINMA-Verordnung zum Kreditrisiko erklärt die vorsichtige Festlegung des Belehnungswerts als erfüllt, wenn eine Bank diese Grundpfandrichtlinien systematisch einhält (Art. 109 KreV-FINMA).

Für dich als Kunde wirken die Richtlinien indirekt. Sie gelten als Standesregeln und haben keine direkten Auswirkungen auf deinen Vertrag mit der Bank; dieser stützt sich auf Obligationenrecht, Zivilgesetzbuch und die vereinbarten Bedingungen (SBVg, Präambel). Hält eine Bank die Mindestanforderungen nicht ein, muss sie den Kredit mit mehr Eigenkapital unterlegen, bei selbst genutzten Wohnliegenschaften natürlicher Personen mit einem Risikogewicht von 75 % (Art. 72c ERV). Ausnahmen von ihren eigenen Regeln, sogenannte Exceptions to policy, darf eine Bank in begründeten Fällen machen, muss sie aber dokumentieren (SBVg-Grundpfandrichtlinien, Ziff. 7).