Haus an die Kinder überschreiben: Erbvorbezug, Schenkung oder Verkauf

Eine Schenkung ist jede Zuwendung unter Lebenden, mit der jemand einen anderen ohne entsprechende Gegenleistung bereichert (Art. 239 OR). Beim Erbvorbezug gibst du einen Teil des späteren Erbes zu Lebzeiten weiter: Was Eltern ihren Nachkommen als Vermögensabtretung zuwenden, muss das Kind bei der Erbteilung ausgleichen, sofern die Eltern nicht ausdrücklich etwas anderes verfügen (Art. 626 Abs. 2 ZGB). Laut LUKB kommt es deshalb auf die Formulierung im Vertrag an. Verkaufst du unter dem Marktwert, gilt die Differenz laut LUKB in der Regel als Erbvorbezug; die Migros Bank spricht von einer gemischten Schenkung. Verkaufst du zum Preis, den du auch auf dem freien Markt erzielen würdest, ergeben sich erbrechtlich keine Pflichten (Migros Bank).

Ausgleichung: Art. 626 und 630 ZGB; Pflichtteile: Art. 471 und 522 ZGB; gemischte Schenkung und Verkauf: LUKB und Migros Bank; Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Erbvorbezug und Schenkung: Art. 12 Abs. 3 Bst. a StHG; gemischte Schenkung: Migros Bank und Luzerner Steuerbuch.

Die nächsten Erben sind die Nachkommen, und Kinder erben zu gleichen Teilen (Art. 457 ZGB). Ein überlebender Ehegatte erhält neben Nachkommen die Hälfte der Erbschaft (Art. 462 ZGB). Seit dem 1. Januar 2023 beträgt der Pflichtteil die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs (Art. 471 ZGB); geschützt sind nur noch Nachkommen, Ehegatten und eingetragene Partner, die Eltern nicht mehr (Art. 470 ZGB). Erhält ein Erbe dem Wert nach weniger als seinen Pflichtteil, kann er auch die Herabsetzung von Zuwendungen unter Lebenden verlangen (Art. 522 ZGB). Dazu gehören Vermögensabtretungen, die nicht der Ausgleichung unterliegen, und Schenkungen aus den letzten fünf Jahren vor dem Tod (Art. 527 Ziff. 1 und 3 ZGB).

Ausgeglichen wird zum Wert beim Erbgang, nicht zum Wert bei der Übertragung (Art. 630 Abs. 1 ZGB). Das kann teuer werden, wie ein Beispiel von Raiffeisen zeigt: Ein Sohn erhält das Elternhaus als Erbvorbezug, sein Bruder ist einverstanden. Beim Tod der Eltern ist das Haus CHF 1,6 Millionen wert, das übrige Vermögen beträgt CHF 400’000. Weil der Wert beim Tod zählt, müsste der Sohn mit dem Haus seinem Bruder CHF 600’000 auszahlen. Investitionen, die das Kind selbst ins Haus steckt, senken laut Raiffeisen den Ausgleich; lass deshalb den Wert bei der Übergabe schätzen und bewahre die Belege auf.

Zahlen aus dem Beispiel von Raiffeisen, ohne überlebenden Ehegatten. Die Befreiung von der Ausgleichung wirkt nur so weit, als der Pflichtteil des anderen Kindes nicht verletzt ist (Art. 471 und 522 ZGB). Herabgesetzt wird zuerst, was der Sohn mit dem Haus nach der gesetzlichen Erbfolge vom übrigen Vermögen erhalten würde; darum geht das übrige Vermögen ganz an den Bruder (Art. 532 ZGB).

Willst du das Haus übertragen und trotzdem darin wohnen, kannst du dir ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung einräumen lassen. Bei Grundstücken entstehen beide erst mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 746 und 776 Abs. 3 ZGB) und enden mit dem Tod der berechtigten Person (Art. 749 ZGB). Das Wohnrecht erlaubt dir, im Haus oder in einem Teil davon zu wohnen; es ist unübertragbar und unvererblich (Art. 776 ZGB). Die Nutzniessung gibt dir den vollen Genuss: Du darfst das Haus auch vermieten und die Miete behalten (Art. 745 ZGB, Migros Bank).

Art. 745, 764, 765, 776 und 778 ZGB; Vermietung und grössere Arbeiten: Migros Bank. Eigenmietwert: Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG; laut Wegleitung des Steueramts Zürich versteuert die wohnrechts- oder nutzniessungsberechtigte Person den Eigenmietwert zu 100 %. Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert auf selbst bewohntem Eigentum.

Ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung mindert den Wert des Hauses für das Kind; wie stark, hängt laut ZKB vom Alter der berechtigten Person und vom erzielbaren Mietzins ab. Beide Rechte laufen laut Migros Bank auch weiter, wenn du ins Pflegeheim ziehst. Sie schlägt vor, im Voraus zu vereinbaren, was dann gilt, zum Beispiel ein Verzicht gegen eine Rente oder eine Abfindung. Rechne auch damit, dass du das Haus nicht mehr nach deinen Wünschen umbauen kannst: Über eine neue Küche entscheiden laut Migros Bank dann die Kinder.

Eine bestehende Hypothek geht nicht von selbst auf dein Kind über. Damit es an deiner Stelle Schuldner wird und du frei wirst, braucht es einen Vertrag des Kindes mit der Bank (Art. 176 Abs. 1 OR). Die Migros Bank schreibt: Die Tragbarkeit muss gegeben sein, die Bank muss der Übertragung zustimmen und prüft, ob die neuen Eigentümer zahlungsfähig sind. Auch der Bankenombudsman hält fest, dass die Bank bei einer Übernahme eine Kreditprüfung vornehmen muss. Sie darf dabei aber keine überhöhten Anforderungen stellen, etwa vom Übernehmer eine bessere Bonität verlangen als vom bisherigen Schuldner.

Willst du die Hypothek auflösen statt übertragen, kann bei einer laufenden Festhypothek eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen (Migros Bank, LUKB). Übernimmt das Kind die Hypothek, ist das steuerlich eine Gegenleistung: Im Kanton Luzern zählen übernommene Hypothekarschulden ebenso dazu wie der Barwert eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung (Luzerner Steuerbuch). Im Kanton Luzern kann eine hohe Hypothek so aus einem geplanten Erbvorbezug steuerlich einen Verkauf machen; das Beispiel im nächsten Abschnitt zeigt, wie.

Der Bund kennt keine Schenkungssteuer; die meisten Kantone erheben eine, Nachkommen sind aber in der Regel befreit (ch.ch). Für eine geschenkte Liegenschaft ist der Kanton zuständig, in dem sie liegt (ESTV). Zwei Beispiele: Im Kanton Zürich sind Ehegatten, eingetragene Partner und Nachkommen von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit (§ 11 ESchG, Steueramt Zürich). Im Kanton Waadt bleiben Schenkungen an ein Kind seit dem 1. Januar 2025 bis CHF 300’000 pro Kind und Kalenderjahr steuerfrei, vorher galt eine Schwelle von CHF 51’000 (Kanton Waadt). Ein Haus, das mehr wert ist, kann dort also Schenkungssteuer auslösen. Schwyz und Obwalden erheben weder Erbschafts- noch Schenkungssteuer, Luzern keine Schenkungssteuer (ESTV).

Die Grundstückgewinnsteuer wird bei Erbvorbezug und Schenkung aufgeschoben (Art. 12 Abs. 3 Bst. a StHG): Das Kind übernimmt sie und zahlt sie erst, wenn es das Haus später verkauft. Bei einer gemischten Schenkung entscheidet die Praxis des Kantons. Luzern schiebt die Steuer vollständig auf, wenn die Gegenleistung höchstens 75 % des Verkehrswerts beträgt; zur Gegenleistung zählen Barzahlungen, übernommene Hypotheken und der Barwert eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung (Luzerner Steuerbuch). Auch die Handänderungssteuer ist kantonal: Luzern erhebt 1,5 % des Handänderungswerts, befreit aber unter anderem Rechtsgeschäfte zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie samt ihren Partnern (Dienststelle Steuern Luzern).

Rechenbeispiel der Dienststelle Steuern Luzern; die übrigen CHF 150’000 werden der Tochter als Erbvorbezug angerechnet. Andere Kantone haben eigene Regeln, frag vor der Übertragung beim kantonalen Steueramt nach.

Ja. Vermögenswerte, auf die jemand ohne Rechtspflicht und ohne gleichwertige Gegenleistung verzichtet hat, werden bei den Ergänzungsleistungen angerechnet, als wäre nie darauf verzichtet worden (Art. 11a Abs. 2 ELG). Laut ZKB behandeln die Behörden Erbvorbezüge, Schenkungen und Verkäufe unter dem Marktwert als freiwilligen Vermögensverzicht. Eine Frist, nach der ein verschenktes Haus nicht mehr zählt, gibt es laut Migros Bank nicht. Der angerechnete Betrag sinkt aber jedes Jahr um CHF 10’000, erstmals ein Jahr nach dem 1. Januar, der auf den Verzicht folgt (Art. 17e ELV). Massgebend ist laut Migros Bank der Marktwert im Zeitpunkt der Schenkung.

Zwei weitere Regeln betreffen die Kinder. Wer in günstigen Verhältnissen lebt, muss Verwandte in auf- und absteigender Linie unterstützen, die ohne diesen Beistand in Not geraten würden (Art. 328 ZGB); laut ZKB prüft das Sozialamt das, wenn Renten, Vermögen und Ergänzungsleistungen nicht reichen. Und nach dem Tod einer Person, die Ergänzungsleistungen bezogen hat, sind diese aus dem Nachlass zurückzuerstatten, soweit er CHF 40’000 übersteigt; bei Ehepaaren erst aus dem Nachlass der zweiten verstorbenen Person (Art. 16a ELG).

• Wert schätzen lassen: ZKB und LUKB raten zu einer fachkundigen Schätzung, damit für die spätere Erbteilung klar ist, von welchem Wert die Familie ausgegangen ist.
• Mit allen Kindern reden und festlegen, ob und wann ausgeglichen wird, am besten in einem Erbvertrag (ZKB, Art. 512 ZGB).
• Die Bank früh einbeziehen, wenn eine Hypothek besteht: Sie prüft die Tragbarkeit des Kindes und entscheidet über die Übernahme (Migros Bank).
• Vertrag öffentlich beurkunden: Schenkung, Erbvorbezug und Kauf eines Grundstücks brauchen die öffentliche Beurkundung (Art. 243 Abs. 2 und Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
• Eintrag im Grundbuch: Erst damit erwirbt das Kind das Eigentum, und eine Schenkung kommt erst damit zustande (Art. 656 ZGB, Art. 242 Abs. 2 OR). Die Gebühren dafür legen die Kantone fest (Art. 954 ZGB).
• Steuern klären: In den meisten Kantonen ist eine Schenkung innert einer Frist der kantonalen Steuerverwaltung zu melden; bei einer Liegenschaft ist laut ch.ch die Gemeinde, in der sie liegt, die Ansprechpartnerin.