Hypothek erhöhen: Voraussetzungen, Tragbarkeit und Steuern

Die Bank prüft die Erhöhung wie einen neuen Kredit. Die Mindestanforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg), die die FINMA als Mindeststandard anerkannt hat, gelten ausdrücklich für Neugeschäfte und Krediterhöhungen (Ziff. 1). Nach den Grundpfandrichtlinien der SBVg braucht es bei einer Krediterhöhung einen formellen Kreditentscheid über Bonität, Tragbarkeit und Belehnungswert (Ziff. 6.2). Bei einer Verlängerung mit gleichem oder tieferem Betrag muss die Bank die Tragbarkeit dagegen nicht neu beurteilen. Auch bei der Finanzierung von Renovationen gelten laut LUKB die üblichen Belehnungs- und Tragbarkeitsregeln der Bank. Garantiert ist eine Erhöhung nicht: Die Migros Bank schreibt, eine zurückbezahlte Hypothek wieder aufzustocken, sei schwierig und nicht garantiert.

• Belehnung: Bis zu 80 % des Werts lassen sich laut UBS über Hypotheken finanzieren. Die Basler Kantonalbank (BKB) sieht für eine Erhöhung Spielraum, wenn das Haus mit weniger als 80 % belehnt und die Tragbarkeit gegeben ist.
• Tragbarkeit: UBS rechnet mit 5 % kalkulatorischem Zins auf die ganze Hypothek, 1 % des Immobilienwerts für Unterhalt und Nebenkosten und der Amortisation; zusammen sollen die Kosten 33 % des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
• Eigenmittel: Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen aus Eigenmitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse kommen (SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 2.1).
• Amortisation: Die Schuld muss innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts sinken (Ziff. 2.2).

Am einfachsten geht es für Investitionen in die Liegenschaft. PostFinance nennt Renovationen, Modernisierungen, Um- und Ausbauten sowie energetische Sanierungen wie Heizungsersatz, Dämmung, neue Fenster oder Photovoltaik. Für andere Zwecke, etwa ein Fahrzeug, eine Ausbildung, eine weitere Liegenschaft oder die Rückzahlung eines Privatkredits, gelten laut PostFinance strengere Anforderungen: Die Hypothek muss auch nach der Erhöhung im Rahmen der 1. Hypothek bleiben, also bei höchstens zwei Dritteln des Verkehrswerts; an anderer Stelle derselben Seite nennt PostFinance dafür 65 %. Darüber akzeptieren die Kreditgeber laut PostFinance nur Investitionen in die Liegenschaft, belegt mit Offerten, Rechnungen oder Plänen. Eine solche Regel zum Verwendungszweck steht nicht in den SBVg-Richtlinien; sie ist Praxis der Banken und kann sich je nach Bank unterscheiden.

Wortlaut der Banken auf ihren Seiten, abgerufen am 19. Oktober 2026. Massgebend ist die Offerte deiner Bank.

Auch bei Renovationen kommt es auf die Art an. PostFinance unterscheidet werterhaltende Massnahmen wie Dachsanierung, Heizungs- oder Geräteersatz und Fassadenrenovation von wertvermehrenden wie dem Ausbau des Dachstocks oder dem Anbau einer Garage; der Ersatz einer Öl- oder Gasheizung durch eine Wärmepumpe kann unter Umständen als wertvermehrend gelten. Für werterhaltende Massnahmen sind die Kriterien laut PostFinance strenger. Mehr Spielraum schafft, was den Wert der Liegenschaft erhöht: Je höher der Wert, desto höher die mögliche Belehnung (PostFinance). Auch Raiffeisen nennt die Aufstockung für eine Sanierung dann, wenn sie den Wert des Hauses erhöht.

Vor einer Erhöhung nimmt die Bank in der Regel eine Neubewertung deines Eigenheims vor (PostFinance). Sie muss vorsichtig bewerten, Erwartungen über künftige Wertsteigerungen dürfen nicht einfliessen, und der Belehnungswert entspricht höchstens dem Marktwert (SBVg-Grundpfandrichtlinien, Ziff. 4.1 und 4.3). Ist dein Haus heute mehr wert, wächst der Spielraum: Im Beispiel von PostFinance steigt der Wert von CHF 900’000 auf CHF 1’000’000, die mögliche Belehnung bei 80 % von CHF 720’000 auf CHF 800’000. Sinkt der Wert, kann es umgekehrt kommen: Liegt die Hypothek über der neuen Grenze, lehnt die Bank die Erhöhung ab und verlangt eine ausserordentliche Amortisation, im Beispiel CHF 30’000 nach einem Rückgang von CHF 1’000’000 auf CHF 900’000.

Das Beispiel rechnet nur mit belegten Sätzen: ein Haus mit einem Belehnungswert von CHF 1’000’000, der sich durch die Investition nicht ändert, und eine bisherige Hypothek von CHF 600’000 ohne 2. Hypothek. Gerechnet wird wie bei UBS mit 5 % kalkulatorischem Zins auf die ganze Hypothek, 1 % Nebenkosten und einer Grenze von 33 % des Bruttoeinkommens. Der Teil über zwei Dritteln wird in 15 Jahren amortisiert (SBVg).

Kosten = 5 % Zins auf die Hypothek + 1 % Nebenkosten auf CHF 1’000’000 + Amortisation des Teils über zwei Dritteln in 15 Jahren; Einkommen = Kosten geteilt durch 0,33, auf hundert Franken gerundet. Andere Banken rechnen mit anderen Sätzen, etwa die Migros Bank mit 4,75 % Zins.

Eine Erhöhung um CHF 100’000 hebt das nötige Einkommen in diesem Beispiel um rund CHF 21’900, weil Zins und Amortisation auf den höheren Betrag gerechnet werden. Liegt die Hypothek danach über zwei Dritteln, musst du den Teil darüber linear abzahlen, beginnend spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach der Auszahlung (SBVg, Ziff. 2.2). Raiffeisen und die Migros Bank verlangen zudem, dass die 2. Hypothek innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung abbezahlt ist; je näher die Pensionierung, desto höher die jährliche Rate.

Je näher die Pensionierung, desto schwieriger wird es. Anträge auf eine Erhöhung stellt man laut PostFinance am besten vor dem 50. Geburtstag, spätestens mit 55; danach werde für die Tragbarkeit bereits das voraussichtliche Renteneinkommen herangezogen. Nach der Pensionierung kann die Hypothek laut Raiffeisen vor allem bei tiefer Belehnung noch erhöht werden, wenn die Tragbarkeit gegeben ist. Die Migros Bank gewährt Pensionierten Hypotheken, etwa für eine Renovation, einen altersgerechten Umbau oder einen Erbvorbezug an die Kinder, aber keine 2. Hypothek mehr: Die Belehnung beträgt dann höchstens 67 statt 80 %.

Einen neuen Schuldbrief brauchst du laut PostFinance nur, wenn die Hypothek nach der Erhöhung die Pfandsumme deiner bestehenden Schuldbriefe übersteigt. Die Pfandsumme kann höher sein als deine heutige Hypothek, zum Beispiel wenn du schon einen Teil amortisiert hast; dann ist ein Teil der Erhöhung bereits gesichert. Prüfe vor dem Gespräch mit der Bank deshalb, wie hoch die gesamte Pfandsumme deiner Schuldbriefe ist, denn die Notariatskosten für einen neuen Schuldbrief sind laut PostFinance nicht zu unterschätzen. Was Errichtung und Erhöhung eines Schuldbriefs in einzelnen Kantonen kosten, steht im Ratgeber zum Schuldbrief.

Bis Ende 2028 kannst du die Zinsen der höheren Hypothek wie alle privaten Schuldzinsen vom Einkommen abziehen, bis zur Höhe deiner steuerbaren Vermögenserträge plus CHF 50’000 (Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG). Am 1. Januar 2029 fällt mit dem Eigenmietwert auch dieser Abzug für das selbst bewohnte Eigenheim weg: Schuldzinsen sind dann nur noch im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar (Bundesrat, Art. 33 DBG in der Fassung ab 2029). Wer zum ersten Mal in der Schweiz ein Eigenheim erwirbt, erhält einen zeitlich und betragsmässig begrenzten Ersterwerberabzug. Sonst senkt der Zins einer Erhöhung ab 2029 beim selbst bewohnten Eigenheim die Steuern nicht mehr.

Auch bei der Investition selbst zählt die Art. Bis Ende 2028 sind Unterhaltskosten vom Einkommen abziehbar, ebenso Investitionen ins Energiesparen und in den Umweltschutz, soweit das Finanzdepartement sie den Unterhaltskosten gleichstellt (Art. 32 Abs. 2 DBG). Aufwendungen für die Wertvermehrung sind nie vom Einkommen abziehbar (Art. 34 Bst. d DBG); sie zählen laut UBS aber beim Verkauf zu den Anlagekosten, die den steuerbaren Grundstückgewinn senken (Art. 12 Abs. 1 StHG). Laut LUKB ist die sorgfältige Dokumentation der Umbauten für die Wertbestimmung beim Verkauf relevant. Ab 2029 entfällt der Unterhaltsabzug beim selbst bewohnten Eigenheim, bei der direkten Bundessteuer auch der Abzug für Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen; die Kantone können ihn befristet beibehalten (Bundesrat).

• Kosten klären: Offerten einholen. Für ihre Renovationshypothek verlangt UBS einen Kostenvoranschlag vorher und eine Bauabrechnung danach.
• Zeitpunkt wählen: Läuft eine Festhypothek bald ab, lässt sich die Erhöhung mit der Verlängerung verbinden. UBS zeigt bei der Verlängerung auch die Möglichkeit einer Erhöhung auf; die Hypothek kann auch in mehreren Tranchen weiterlaufen. Für eine Erhöhung bittet UBS um ein persönliches Gespräch.
• Neubewertung und Kreditentscheid: Die Bank schätzt die Liegenschaft und entscheidet über Bonität, Tragbarkeit und Belehnungswert (SBVg-Grundpfandrichtlinien).
• Schuldbrief prüfen: Reicht die Pfandsumme nicht, braucht es einen neuen Schuldbrief (PostFinance).
• Form wählen: Kleinere Vorhaben lassen sich vorgängig mit einer Aufstockung finanzieren, grössere mit einem Baukredit, der nach der Fertigstellung in eine Hypothek umgewandelt wird (LUKB).

• Rückstellungen: Laut UBS hat es sich bewährt, jährlich mindestens 1 bis 1,5 % des Gebäudeversicherungswerts für Renovationen zurückzulegen.
• Säule 3a: Für Wohneigentum zum Eigenbedarf darfst du sie vorbeziehen, alle fünf Jahre (Art. 3 Abs. 3 und 4 BVV 3); laut LUKB lassen sich Gelder der 2. und 3. Säule für die Renovation von selbst genutztem Wohneigentum vorbeziehen oder verpfänden.
• Pensionskasse: Vorbezug bis drei Jahre vor dem Anspruch auf Altersleistungen, mindestens CHF 20’000, alle fünf Jahre; die Kasse zahlt gegen Belege direkt an den Ersteller (Art. 30c BVG, Art. 5 und 6 WEFV). Die St.Galler Pensionskasse etwa lässt werterhaltende und wertvermehrende bauliche Massnahmen am selbst bewohnten Eigenheim zu, reine Unterhalts- und Malerarbeiten nicht.
• Baukredit: für grössere Um- und Erweiterungsbauten. Bei der Thurgauer Kantonalbank finanziert er auch Renovationen; zum Zins kommt eine Kreditkommission von 0,25 % pro Quartal auf dem höchsten beanspruchten Saldo.
• Zinsrabatt für energetische Renovationen: UBS gewährt einen Öko-Bonus von 0,30 %, die BKB auf ihrer Nachhaltigkeitshypothek einen Zinsvorteil von 0,25 % pro Jahr gegenüber der Festhypothek.
• Fördergelder: Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen fördert energetische Sanierungen; das Gesuch gehört vor den Baubeginn, Massnahmen und Beiträge variieren je nach Kanton.