Hypothek für die Ferienwohnung: Eigenkapital, Tragbarkeit, Steuern

Mehr als für das Eigenheim, für das in der Regel 20 % üblich sind. Die Migros Bank belehnt Ferienimmobilien in der Regel bis 67 % des Verkehrswerts und verlangt mindestens 33 % Eigenkapital. UBS nennt in der Regel mindestens 40 %. Die Mobiliar schreibt, die meisten Anbieter verlangten 30 bis 40 %, PostFinance spricht von deutlich mehr als 20 %. Der Grund ist das höhere Ausfallrisiko: Gerät ein Eigentümer in finanzielle Engpässe, trennt er sich laut UBS und Migros Bank zuerst von der Ferienwohnung, oft unter dem Kaufpreis.

Angaben der Anbieter auf ihren eigenen Seiten, Stand Oktober 2026. Jede Bank legt ihre Regeln selbst fest; frag deshalb mehrere an.

Das Eigenkapital muss aus freien Mitteln stammen, etwa aus Konto- und Wertschriftenguthaben (Mobiliar). Die Preise von Ferienobjekten schwanken laut UBS stärker als bei gewöhnlichem Wohneigentum, vor allem in Tourismusregionen, und fallen bei schwacher Konjunktur in Trenddestinationen meist stark.

Weil das Gesetz Vorsorgegeld nur für Wohneigentum zum eigenen Bedarf freigibt (Art. 30c BVG). Eigenbedarf ist die Nutzung an deinem Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt (Art. 4 WEFV). Das Bundesamt für Sozialversicherungen (BSV) hält fest, dass die Finanzierung einer Zweitwohnung ausgeschlossen ist. Für die Säule 3a gelten dieselben Begriffe (Art. 3 Abs. 5 BVV 3). Das gilt für Vorbezug und Verpfändung: Ferienwohnungen können laut Raiffeisen nicht mit Vorsorgegeldern finanziert werden, und die Migros Bank betont, dass das auch gilt, wenn du die Wohnung regelmässig nutzt.

Wie beim Eigenheim nicht mit dem heutigen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen: UBS rechnet mit 5 % und bezieht die Amortisation sowie die Unterhalts- und Nebenkosten ein. Die Migros Bank rechnet mit 4,75 % Zins und 0,8 % Nebenkosten, bei Minergie- und bestimmten GEAK-Objekten mit 0,6 %. Zinsen, Amortisation und Nebenkosten dürfen bei ihr höchstens einen Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen. Viele Käufer unterschätzen laut Migros Bank, dass Heizung, Strom und Wasser das ganze Jahr laufen, auch wenn die Wohnung leer steht.

Gerechnet aus den Sätzen der beiden Banken, Kaufpreis gleich Verkehrswert. Die Nebenkosten rechnet die Migros Bank in Prozent des Liegenschaftswerts (Ratgeber «Hypothek im Alter»), UBS in Prozent des Immobilienwerts; beide Male ist hier der Kaufpreis eingesetzt. Bei der Grenze von einem Drittel des Bruttoeinkommens braucht allein die Ferienwohnung nach den Sätzen der Migros Bank rund CHF 80’900 Einkommen pro Jahr.

Auch dein Eigenheim spielt mit. Bei der Tragbarkeit muss die Bank neben den Kosten des finanzierten Objekts auch weitere wesentliche Verpflichtungen angemessen berücksichtigen; die SBVg-Grundpfandrichtlinien nennen als Beispiele Alimente oder Raten für Privatkredite. PostFinance verlangt im Antrag für weitere Objekte in deinem Besitz den Nachweis der Hypothekarkosten und den amtlichen Wert. Wie eine Bank die Kosten deines Eigenheims genau einrechnet, legt sie in ihren internen Regeln fest. Rechne deshalb zuerst, wie viel Spielraum dir dein Eigenheim noch lässt.

Die Amortisation ist strenger als beim Eigenheim. Bei der Migros Bank musst du innert höchstens 15 Jahren den Teil der Belehnung zurückzahlen, der über 60 % liegt; beim Hauptwohnsitz ist es der Teil über 67 %. UBS verlangt bei Ferienwohnungen jährlich mindestens 1 % des Hypothekarbetrags und schreibt, Hypothekargeber erwarteten oft, dass ein grosser Teil der Hypothek innert zehn Jahren oder bis zur Pensionierung zurückbezahlt wird. Beim Zins verlangt die Migros Bank für Ferienwohnungen 0,25 Prozentpunkte mehr als für selbst bewohntes Wohneigentum, egal wie Bonität, Belehnung und Standort aussehen.

Achte auf die Laufzeit. Ferienwohnungen werden laut UBS schneller wieder verkauft als das Eigenheim; verkaufst du vor Ende der vereinbarten Laufzeit, hast du mit zusätzlichen Kosten und Gebühren zu rechnen. UBS rät deshalb, die Laufzeiten danach zu richten, wie lange du die Wohnung nutzen willst. Die Migros Bank empfiehlt bei Unsicherheit eine kürzere Laufzeit oder einen Mix aus Fest- und SARON-Hypothek.

In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden (Art. 6 ZWG). Das betrifft laut Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) 331 Gemeinden, vorwiegend in den Alpen (Stand 31. März 2026). Neue Wohnungen sind dort grundsätzlich nur als Erstwohnung oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung erlaubt; touristisch bewirtschaftet heisst dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste angeboten, als Einliegerwohnung im eigenen Haus oder im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs (Art. 7 ZWG). Die Nutzungsbeschränkung wird im Grundbuch angemerkt (Art. 7 Abs. 4 ZWG).

Frei bleiben altrechtliche Wohnungen, also solche, die am 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren. Sie dürfen als Zweitwohnung genutzt, erneuert, umgebaut und innerhalb der Bauzone um höchstens 30 % der damaligen Hauptnutzfläche erweitert werden (Art. 10 und 11 ZWG). Kantone und Gemeinden können strengere Regeln erlassen (Art. 3 ZWG). Die Migros Bank rät, vor dem Kauf bei der Gemeinde oder beim Notar zu klären, ob die Wohnung als Zweitwohnung genutzt werden darf und ob die Vermietung eingeschränkt ist.

Eigenmietwert, Liegenschaftssteuer und Vermögenssteuer werden auch auf Zweitwohnungen und Ferienhäusern erhoben, und zwar im Kanton, in dem sie liegen (ch.ch). Grundlage ist die Steuerpflicht aufgrund wirtschaftlicher Zugehörigkeit: Wer im Kanton ein Grundstück besitzt, ist dort steuerpflichtig, auch ohne dort zu wohnen (Art. 4 StHG). Laut ch.ch reicht es in der Regel, dem Kanton der Ferienwohnung eine Kopie deiner Steuererklärung zu schicken; UBS und Migros Bank sprechen von zwei Steuererklärungen. Wie es in deinem Fall läuft, sagt die Steuerverwaltung des Ferienkantons.

Bis Ende 2028 versteuerst du für eine selbst genutzte Ferienwohnung einen Eigenmietwert (Art. 21 DBG) und kannst im Gegenzug Hypothekarzinsen und Unterhalt abziehen (UBS). Ab 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert auf Erst- und Zweitliegenschaften (Bundesrat, Art. 21 DBG, Fassung ab 2029). Dann entfällt für selbst genutzte Liegenschaften der Abzug für den Unterhalt, er bleibt nur bei vermieteten oder verpachteten (Bundesrat, Art. 32a DBG, Fassung ab 2029). Private Schuldzinsen sind laut Bundesrat nur noch im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar (Art. 33 DBG, Fassung ab 2029). Die Kantone dürfen dafür eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften erheben (Art. 127 Abs. 2bis BV, Fassung ab 2029).

Ja, mit steuerlichen Folgen. Vermietest du die Wohnung, versteuerst du statt des Eigenmietwerts die Mieteinnahmen (UBS, Art. 21 DBG). Nutzt du sie teils selbst und vermietest sie teils, berechnet die Steuerverwaltung laut Migros Bank einen anteiligen Eigenmietwert nach den Wochen der Eigennutzung. Ab 2029 bleiben bei vermieteten Liegenschaften Unterhalt, Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abziehbar (Art. 32a DBG, Fassung ab 2029). Die Vermietung kostet auch: Ein professioneller Vermietungsservice kostet laut Migros Bank etwa 20 bis 30 % der Mieteinnahmen, die Reinigung rund CHF 100 bis 200 pro Gästewechsel.

Prüfe vor dem Kauf auch die Auflagen. Eine Wohnung, die nach dem Zweitwohnungsgesetz als touristisch bewirtschaftet bewilligt wurde, muss dauerhaft Gästen zur kurzzeitigen Nutzung angeboten werden (Art. 7 Abs. 2 ZWG). Für Käufer mit Wohnsitz im Ausland gilt ausserdem: Eine Ferienwohnung darf nicht ganzjährig, sondern nur vorübergehend vermietet werden (ch.ch).

Personen im Ausland brauchen für den Kauf von Grundstücken eine Bewilligung des Kantons (Art. 2 BewG, «Lex Koller»). Als Personen im Ausland gelten unter anderem Staatsangehörige der EU und der EFTA ohne Wohnsitz in der Schweiz sowie Staatsangehörige anderer Staaten, die sich nicht in der Schweiz niederlassen dürfen (Art. 5 BewG). Wer als EU- oder EFTA-Bürger in der Schweiz wohnt oder eine Niederlassungsbewilligung C hat, kauft wie Schweizerinnen und Schweizer ohne Bewilligung (ch.ch).

Ferienwohnungen dürfen die Kantone Personen im Ausland nur im Rahmen eines kantonalen Kontingents bewilligen (Art. 9 Abs. 2 BewG), schweizweit höchstens 1’500 Einheiten pro Jahr (Art. 11 BewG). Laut ch.ch ist der Verkauf von Ferienwohnungen an Ausländer etwa in Genf und Zürich ganz untersagt. Die Wohnung muss an einem Fremdenverkehrsort liegen, darf höchstens 200 m² Nettowohnfläche haben, und du darfst nur eine Ferien- oder Zweitwohnung in der Schweiz besitzen (ch.ch).