Hauskauf unverheiratet: Eigentum, Hypothek und Absicherung im Konkubinat

Als Konkubinatspaar seid ihr rechtlich zwei Einzelpersonen; kauft eine Seite allein, hat die andere kein Recht an der Wohnung oder am Haus (ch.ch). Kauft ihr gemeinsam, gibt es zwei Formen. Im Miteigentum gehört jeder Seite ein Bruchteil, ohne andere Angabe zu gleichen Teilen, und jede kann ihren Anteil veräussern und verpfänden (Art. 646 ZGB); das ganze Haus verkaufen oder belasten könnt ihr nur gemeinsam (Art. 648 Abs. 2 ZGB). Gesamteigentum entsteht, wenn ihr durch Vertrag zu einer Gemeinschaft verbunden seid, etwa als einfache Gesellschaft (Art. 652 ZGB, Art. 530 OR). Dann geht das Recht jeder Seite auf das ganze Haus, verfügen könnt ihr nur einstimmig, und solange die Gemeinschaft dauert, kann niemand die Teilung verlangen (Art. 653 ZGB).

Art. 646, 648, 650, 652 bis 654 und 682 ZGB; Art. 2 WEFV. Laut Raiffeisen und LUKB entscheiden sich die meisten Konkubinatspaare für das Miteigentum.

Die Quoten legt ihr selbst fest. Raiffeisen nennt ein Beispiel: Bringt sie CHF 200’000 ein und er CHF 100’000, kann ihr Anteil zwei Drittel betragen und seiner ein Drittel. Laut LUKB sollte die Eigentumsform der Herkunft des Geldes entsprechen. Finanziert eine Seite allein, sollte nur sie im Grundbuch stehen; mit der anderen Seite schliesst sie dann einen Mietvertrag ab, der Mietzins und Kündigung regelt.

In den meisten Fällen haften Konkubinatspartner solidarisch für die Hypothek, also beide mit Einkommen und Vermögen für alle Verpflichtungen aus dem Vertrag, egal wie viel Kapital jede Seite eingebracht hat (Raiffeisen). Solidarität entsteht, wenn jede Seite erklärt, für die ganze Schuld zu haften (Art. 143 OR). Die Bank kann dann von jeder Seite einen Teil oder alles fordern, und ihr bleibt beide verpflichtet, bis die ganze Schuld getilgt ist (Art. 144 OR). Banken schreiben das in ihre Bedingungen, bei Baloise etwa: Mehrere Kreditnehmer sind solidarisch verpflichtet. Die Migros Bank betont, dass das auch gilt, wenn die Miteigentumsanteile im Grundbuch anders verteilt sind.

Für die Bank hat das einen Grund: Ein zweites Einkommen darf sie bei der Tragbarkeit grundsätzlich nur anrechnen, wenn eine Solidarschuldnerschaft besteht (SBVg-Grundpfandrichtlinien). Untereinander trägt jede Seite einen gleichen Teil, wenn sich aus eurem Verhältnis nichts anderes ergibt; wer mehr bezahlt, kann auf die andere zurückgreifen (Art. 148 OR). Haltet darum schriftlich fest, wer wie viel an Zins, Unterhalt und Renovationen beiträgt; dafür nennt Raiffeisen den Konkubinatsvertrag.

Geld aus der Pensionskasse darfst du für Wohneigentum zum eigenen Bedarf vorbeziehen (Art. 30c Abs. 1 BVG). Zulässig sind Eigentum, Miteigentum und das Eigentum mit dem Ehegatten oder dem eingetragenen Partner zu gesamter Hand (Art. 2 Abs. 2 WEFV). Gesamteigentum mit einer Konkubinatspartnerin gehört nicht dazu. Laut LUKB und Raiffeisen muss im Grundbuch ersichtlich sein, welcher Anteil mit Vorsorgegeld finanziert wurde, und das ist nur im Miteigentum möglich. Für die Säule 3a gelten dieselben Begriffe (Art. 3 Abs. 5 BVV 3). Die schriftliche Zustimmung zum Vorbezug verlangt das Gesetz nur vom Ehegatten oder vom eingetragenen Partner (Art. 30c Abs. 5 BVG).

Der Vorbezug bleibt an dein Wohneigentum gebunden. Verkauft ihr das Haus, etwa nach einer Trennung, muss er an die Pensionskasse zurück, höchstens aber im Umfang des Erlöses, also Verkaufspreis minus Hypotheken und gesetzliche Abgaben (Art. 30d Abs. 1 und 5 BVG). Kaufst du innert zwei Jahren wieder Wohneigentum, kannst du den Betrag auf eine Freizügigkeitseinrichtung überweisen (Art. 30d Abs. 4 BVG). Stirbst du und wird bei deinem Tod keine Vorsorgeleistung fällig, müssen deine Erben den Vorbezug zurückzahlen (Art. 30d Abs. 1 Bst. c BVG).

Für Konkubinatspaare gibt es kein Güterrecht: Nach einer Trennung habt ihr laut ch.ch keinen Anspruch auf Unterhalt, auch wenn eine Seite für Kinder oder Haushalt weniger gearbeitet hat. Auch den Ausgleich der Pensionskassenguthaben sieht das Gesetz für die Scheidung vor (Art. 122 ZGB), nicht für die Trennung eines Konkubinatspaars. Im Miteigentum kann jede Seite die Aufhebung verlangen, nur nicht zur Unzeit; ausschliessen könnt ihr das höchstens für 50 Jahre, mit öffentlich beurkundeter Vereinbarung (Art. 650 ZGB). Aufgehoben wird, indem eine Seite die andere auskauft oder ihr verkauft und den Erlös teilt; einigt ihr euch nicht, ordnet das Gericht eine Teilung oder eine Versteigerung an (Art. 651 ZGB). Verkauft eine Seite ihren Anteil an Dritte, hat die andere ein Vorkaufsrecht (Art. 682 ZGB). Wie die Teilung im Einzelnen läuft, steht im Ratgeber zu Scheidung und Trennung.

Gegenüber der Bank ändert die Trennung nichts. Eine Seite allein kann die Mithaftung nicht beenden: Der Bankenombudsman hielt in einem Fall fest, dass alle Solidarschuldner verpflichtet bleiben, bis die ganze Forderung getilgt ist, und dass die Kündigung durch nur eine Seite höchstens die Fälligkeit auslöst. Damit eine Seite die Hypothek allein übernimmt und die andere frei wird, braucht es einen Vertrag mit der Bank (Art. 176 OR); laut Migros Bank geht das, wenn die Bank die Mittel der übernehmenden Person für ausreichend hält. Den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer gibt es beim Eigentumswechsel unter Ehegatten, nicht unter Konkubinatspartnern (Art. 12 Abs. 3 Bst. b StHG).

Beim Tod deiner Partnerin oder deines Partners gehörst du nicht zu den gesetzlichen Erben (ch.ch). Ihr Anteil am Haus geht an die gesetzlichen Erben, zuerst an die Nachkommen (Art. 457 ZGB). Mit einem Testament oder einem Erbvertrag könnt ihr euch begünstigen, aber nur im Rahmen der freien Quote: Nachkommen, Ehegatten und eingetragene Partner haben einen Pflichtteil von der Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils (Art. 470 und 471 ZGB). Hinterlässt jemand keine solchen Erben, kann er seit 2023 über das ganze Vermögen verfügen, denn Eltern haben keinen Pflichtteil mehr (Art. 470 Abs. 2 ZGB, LUKB). Ein eigenhändiges Testament schreibst du von Anfang bis Ende von Hand, mit Datum und Unterschrift (Art. 505 ZGB); ein Erbvertrag braucht die öffentliche Form (Art. 512 ZGB).

Habt ihr als einfache Gesellschaft zu Gesamteigentum gekauft, wird die Gesellschaft beim Tod einer Seite aufgelöst, wenn ihr nicht vorher vereinbart habt, dass sie mit den Erben weiterbesteht (Art. 545 Abs. 1 Ziff. 2 OR). Raiffeisen nennt einen Gesellschaftsvertrag, der bestimmt, dass die überlebende Seite Alleineigentümerin wird; sonst müsst ihr euch mit den Erben einigen. Für die Hypothek haftest du als Solidarschuldner weiter für die ganze Schuld (Art. 144 OR). Laut LUKB braucht es zudem genug flüssige Mittel, um pflichtteilsberechtigte Erben auszuzahlen, etwa über eine Versicherung.

Erbschaftssteuern sind kantonal; nicht verwandte Erben bezahlen laut ch.ch in der Regel deutlich mehr als verwandte. Ein geerbtes Haus versteuert man im Kanton, in dem es liegt (ESTV).

Was das im Kanton Zürich heisst, zeigt eine Rechnung nach dem Tarif im Merkblatt: Erbt die Lebenspartnerin CHF 300’000, bleiben nach dem Abzug von CHF 50’000 CHF 250’000 steuerbar. Die einfache Steuer beträgt CHF 9’500, nämlich 2 % auf CHF 30’000, 3 % auf CHF 60’000, 4 % auf CHF 90’000 und 5 % auf CHF 70’000. Für Nichtverwandte gilt das Sechsfache, also CHF 57’000. Wären die beiden verheiratet, wäre die Erbschaft in Zürich steuerfrei (§ 11 ESchG).

In der Säule 3a kommt nach deinem Tod zuerst der Ehegatte oder eingetragene Partner zum Zug. Danach folgen die direkten Nachkommen zusammen mit der Person, die mit dir in den letzten fünf Jahren bis zum Tod ununterbrochen eine Lebensgemeinschaft geführt hat oder für gemeinsame Kinder aufkommen muss (Art. 2 Abs. 1 Bst. b BVV 3). Bis Ende Mai 2027 kannst du innerhalb dieser Gruppe bestimmen, wer begünstigt ist und wie viel erhält (Art. 2 Abs. 2 BVV 3). Hast du Kinder, teilt sich deine Partnerin das 3a-Guthaben also mit ihnen, wenn du nichts festlegst. Ab 1. Juni 2027 kannst du Personen aus dieser Gruppe, etwa deine Partnerin, in die erste Gruppe aufnehmen; den Anteil einer begünstigten Person der ersten oder zweiten Gruppe darfst du dann aber nicht unter 10 % des Guthabens kürzen (Art. 2 Abs. 2 und 3 BVV 3, Fassung ab 1.6.2027).

Bei der Pensionskasse ist eine Leistung an die Lebenspartnerin oder den Lebenspartner nicht gesetzlich garantiert. Die Kasse kann sie in ihrem Reglement vorsehen, unter denselben Voraussetzungen: fünf Jahre ununterbrochene Lebensgemeinschaft bis zum Tod oder gemeinsame Kinder (Art. 20a Abs. 1 Bst. a BVG). Laut Raiffeisen ermöglichen das viele Pensionskassen, wenn ihr mindestens fünf Jahre im selben Haushalt gelebt habt und ein Begünstigtenformular hinterlegt ist; eine Hinterlassenenrente der AHV gibt es für Konkubinatspartner nicht (Raiffeisen, ch.ch). Lies darum das Reglement deiner Kasse. Damit die überlebende Seite das Haus halten kann, nennt Raiffeisen zudem Todesfall- und Erwerbsausfallversicherungen.