Hypothek nicht mehr bezahlen: was passiert und was du früh tun kannst

Eine fällige Schuld gerät mit der Mahnung in Verzug; ist ein Verfalltag vereinbart, schon mit dessen Ablauf (Art. 102 OR). Die Schaffhauser Kantonalbank etwa hält in ihren Kreditbedingungen fest, dass die vereinbarten Zins- und Amortisationstermine als Verfalltage gelten und eine verspätete Zahlung ohne Weiteres den Verzug auslöst. Für eine Geldschuld in Verzug schuldest du von Gesetzes wegen 5 % Verzugszins pro Jahr, und höhere Vertragszinsen gelten weiter (Art. 104 OR). Banken können höhere Sätze und Mahngebühren vorsehen. Wie das konkret aussieht, zeigen die Bedingungen zweier Anbieter.

Allgemeine Kreditbedingungen der Schaffhauser Kantonalbank (Ausgabe 2017) und Allgemeine Bedingungen für die Gewährung von Hypotheken von Baloise (13. September 2023). Massgebend sind die Bedingungen in deinem eigenen Vertrag.

Eine Festhypothek kannst du während der Laufzeit nicht kündigen, die Bank aber aus ausserordentlichen Gründen. Laut Bankenombudsman sehen Festhypothekenverträge eine solche Kündigung üblicherweise bei bestimmten Vorkommnissen vor: Wertentwicklung des Objekts, verspäteter Schuldendienst, Verschlechterung der Bonität. Baloise kann zudem mit drei Monaten Frist kündigen, wenn gegen dich Zwangsvollstreckungsmassnahmen wie Pfändung oder Pfandverwertung laufen. Mit der Kündigung wird die ganze Schuld fällig, und für die vorzeitige Auflösung verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung (Schaffhauser Kantonalbank, Baloise).

Haftet ihr zu zweit solidarisch, kann die Bank von jeder Seite einen Teil oder die ganze Schuld fordern (Art. 144 OR). Die Bank ihrerseits muss Verfahren festlegen, um überfällige und gefährdete Kredite zu erkennen, zu behandeln und zu überwachen, und bei bonitätsrelevanten Ereignissen formell über Bonität, Tragbarkeit und Belehnungswert entscheiden (SBVg-Grundpfandrichtlinien, Ziff. 6.1 und 6.2). Die Bank schaut also ohnehin genau hin; es hilft, wenn du ihr deine Lage selbst und mit Zahlen darlegst.

Für eine Forderung, die mit einem Pfand gesichert ist, betreibt die Bank auf Verwertung des Pfandes (Art. 41 Abs. 1 SchKG); für ausstehende Zinsen darf sie stattdessen auch auf Pfändung oder Konkurs betreiben (Art. 41 Abs. 2 SchKG). Das Grundpfand sichert das Kapital, die Betreibungskosten und Verzugszinsen sowie höchstens drei verfallene Jahreszinsen und den laufenden Zins (Art. 818 ZGB). Anders als bei einer gewöhnlichen Betreibung mit 20 Tagen Zahlungsfrist (Art. 69 SchKG, ch.ch) hast du bei einem Grundpfand sechs Monate Zeit, um zu zahlen (Art. 152 SchKG). Den Ablauf regelt das Gesetz mit festen Fristen.

Art. 74, 133, 151 bis 154, 157 und 158 SchKG, Art. 99 VZG. Ist Rechtsvorschlag erhoben, stehen die Fristen für die Verwertung während des Gerichtsverfahrens still (Art. 154 Abs. 1 SchKG).

Zwei Regeln geben dir Luft. Machst du glaubhaft, dass du die Schuld in Raten tilgen kannst, und zahlst du die erste Rate ans Betreibungsamt, kann es die Verwertung um höchstens zwölf Monate aufschieben; verpasst du eine Rate, fällt der Aufschub ohne Weiteres dahin (Art. 123 SchKG, der über Art. 156 SchKG auch bei der Pfandverwertung gilt). Und statt der Versteigerung ist ein Verkauf aus freier Hand möglich, wenn alle Beteiligten einverstanden sind und mindestens der Schätzungspreis geboten wird (Art. 143b SchKG).

• Die Bank informieren, bevor eine Rate ausfällt. In den Kreditbedingungen der Schaffhauser Kantonalbank verpflichtest du dich ohnehin, sie sofort zu informieren, wenn du in Verzug bist oder sich deine finanzielle Lage wesentlich verschlechtern kann.
• Mit dem Gläubiger eine Vereinbarung suchen, etwa Zahlung in Raten (ch.ch). Dein Budget sollte laut ch.ch erlauben, die vereinbarte Summe innert drei Jahren zu bezahlen.
• Ein Budget aufstellen: Budgetberatung Schweiz, ein Dachverband ohne Gewinnzweck, stellt Budgetbeispiele und Vorlagen bereit.
• Eine Fachstelle für Schuldenfragen beiziehen: In jedem Kanton gibt es öffentliche Fachstellen für Schuldenfragen (ch.ch); die Adressen der gemeinnützigen Fachstellen in deiner Region führt Schuldenberatung Schweiz.
• Vorsorgegeld prüfen: Pensionskassengeld darfst du auch für die Rückzahlung einer Hypothek einsetzen (Art. 1 WEFV), als Vorbezug bis drei Jahre vor dem Anspruch auf Altersleistungen; der Bezug kürzt aber deine Leistungen (Art. 30c Abs. 1 und 4 BVG). Geld aus der Säule 3a kannst du dafür alle fünf Jahre beziehen (Art. 3 Abs. 3 und 4 BVV 3).
• Einen Verkauf prüfen, solange du selbst entscheidest (siehe unten).

Einen Anspruch darauf hast du nicht, aber du kannst danach fragen. Die Amortisation ist im Vertrag geregelt, und Vertragsanpassungen brauchen grundsätzlich das Einverständnis beider Parteien; die Bank kann die Amortisation ihrerseits während einer Festhypothek nicht einseitig ändern, ausser bei einem ausserordentlichen Kündigungsgrund (Bankenombudsman). In einem Fall des Ombudsman wurde die bestehende Amortisationsregelung im Gespräch sogar zugunsten der Kunden angepasst. Für die zweite Hypothek gibt es eine Regel der Branche: Die Schuld ist innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren (SBVg-Mindestanforderungen, Ziff. 2.2). Für den Teil bis zu zwei Dritteln verlangt die Richtlinie keine Amortisation; was du dafür vereinbart hast, steht in deinem Vertrag.

Reicht das Einkommen auf Dauer nicht, kann ein Verkauf, den du selbst steuerst, die bessere Lösung sein. Wie das sogar mitten in einer Betreibung geht, zeigt ein Fall des Bankenombudsman: Eine Bank hatte die Betreibung auf Grundpfandverwertung eingeleitet, wartete kurz vor der Verwertung aber zu, als die Kunden ihr bei der Verwertung freie Hand liessen und einen Verkauf über einen Makler zuliessen. Der Erlös deckte die Schuld nicht; der Ehemann übernahm einen Ausfall von höchstens CHF 20’000 in Monatsraten von CHF 500, den Rest trug die Bank. Die Kosten des Betreibungsamts von rund CHF 4’500 verlangte sie nach der Intervention des Ombudsman nicht zusätzlich.

Beim Verkauf wird eine laufende Festhypothek vorzeitig aufgelöst. Baloise kann sie bei einer Veräusserung des Pfandobjekts ausserordentlich kündigen und verlangt dann die Kosten der vorzeitigen Auflösung; die Schaffhauser Kantonalbank verlangt bei einer vorzeitigen Fälligstellung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Hast du Pensionskassengeld vorbezogen, muss es zurück, höchstens aber im Umfang des Erlöses, also Verkaufspreis minus Hypotheken und gesetzliche Abgaben (Art. 30d Abs. 5 BVG). Bleibt nach einer Verwertung eine Restschuld, erhält die Bank einen Pfandausfallschein, der als Schuldanerkennung gilt (Art. 158 SchKG).

Hast du neben der Hypothek weitere Schulden und unterliegst du nicht der Konkursbetreibung, kannst du beim Nachlassgericht eine einvernehmliche private Schuldenbereinigung beantragen (Art. 333 SchKG). Erscheint eine Einigung mit den Gläubigern möglich und sind die Kosten gedeckt, gewährt das Gericht eine Stundung von höchstens drei Monaten, verlängerbar auf sechs, und ernennt einen Sachwalter (Art. 334 Abs. 1 und 2 SchKG). Während der Stundung kannst du nur für familienrechtliche Unterhaltsbeiträge betrieben werden, und die Frist für das Verwertungsbegehren beim Grundpfand steht still (Art. 334 Abs. 3 SchKG). Laut ch.ch helfen die Fachstellen für Schuldenfragen beim Gesuch; Gerichtskosten fallen an.