Unterhaltskosten Eigenheim: was Haus und Wohnung jedes Jahr kosten

Neben Zins und Amortisation zahlst du als Eigentümerin oder Eigentümer zwei Arten von Kosten. Nebenkosten betreffen Betrieb und Versorgung, etwa Energie, Wasser, Abwasser und Abfall; Unterhaltskosten dienen der langfristigen Instandhaltung, von Reparaturen an Haustechnik, Fassade oder Dach bis zum Ersatz der Heizung oder der Fenster (Migros Bank). Die ZKB unterscheidet gleich: Nebenkosten entstehen durch die Nutzung, etwa für Wasser, Strom, Heizung oder Hauswartung, Unterhaltskosten für Reparaturen, Renovationen und den Ersatz von Bauteilen. Unterhalt kann auch eine Pflicht gegenüber der Bank sein: In den Kreditbedingungen der Schaffhauser Kantonalbank verpflichtest du dich, den Wert des Pfandobjekts zu erhalten und es einwandfrei zu unterhalten.

• Betrieb: Abgaben für Wasser, Abwasser, Müll- und Grünabfuhr, Strom, Gas oder Öl, Wartung von Heizung und Kamin, Kabelanschluss, allenfalls Hauswartung (Migros Bank, ZKB).
• Versicherungen: Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflicht und Hausrat zählt die Migros Bank zu den Nebenkosten.
• Unterhalt: Wartung und Reparaturen, vom Streichen der Wände bis zum Heizungsersatz (Migros Bank).
• Rückstellungen für unverhoffte grössere Reparaturen, die laut Migros Bank in der Faustregel von 1 % noch nicht enthalten sind.
• Bei einer Eigentumswohnung: Beiträge an die Gemeinschaft nach deiner Wertquote, oft samt Einlage in den Erneuerungsfonds (Art. 712h ZGB).

Bei der Tragbarkeit muss die Bank wiederkehrende Kosten des Objekts angemessen berücksichtigen, darunter Zinsen, Amortisation und Nebenkosten (SBVg-Grundpfandrichtlinien). Einen festen Satz schreibt die Richtlinie nicht vor, die Banken setzen ihn selbst fest. Verbreitet ist 1 % pro Jahr, aber nicht überall vom gleichen Wert, und manche Banken staffeln nach Alter und Energiestandard des Gebäudes.

Angaben der Banken auf ihren Websites, abgerufen am 25. Oktober 2026. Die Sätze können sich ändern; massgebend ist die Rechnung deiner Bank.

Der Unterschied ist nicht klein. Bei einem Haus für CHF 1’000’000 machen 0,8 % CHF 8’000 und 1,2 % CHF 12’000 pro Jahr aus. Weil die Kosten höchstens einen Drittel (Migros Bank) oder 33 % (PostFinance) des Bruttoeinkommens ausmachen dürfen, verschiebt die Differenz von CHF 4’000 das nötige Einkommen um rund CHF 12’000. Wie die ganze Rechnung mit Zins und Amortisation aussieht, zeigt der Ratgeber zur Tragbarkeit.

Die Faustregel von 1 % für Neben- und Unterhaltskosten enthält laut Migros Bank noch keine Rückstellungen für unverhoffte grössere Reparaturen oder Ersatzanschaffungen, etwa in Küche, Waschküche oder Bad. Dafür schlägt sie vor, jedes Jahr zusätzlich einen Betrag zurückzulegen, zum Beispiel 0,5 % des Verkehrswerts. Bei einem Haus für CHF 800’000 sind das rund CHF 8’000 für Neben- und Unterhaltskosten und CHF 4’000 Rückstellung. Bei einem energieeffizienten Neubau reichen laut Migros Bank meist 0,5 % für die laufenden Kosten, bei einem älteren Haus mit schlechter Bausubstanz kann das Doppelte oder Dreifache nötig sein.

Sätze und Beispiel der Migros Bank, bezogen auf den Verkehrswert. Die Migros Bank nennt den Satz von 1 % ausdrücklich eine Faustregel; die Höhe hängt vor allem von Alter und Zustand der Liegenschaft ab.

In einer Eigentumswohnung zahlst du an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Verwaltung Beiträge nach deiner Wertquote, namentlich für laufenden Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile und für die Verwaltung (Art. 712h ZGB). Über einen Erneuerungsfonds entscheidet die Versammlung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB); das angesparte Geld gehört der Gemeinschaft (Art. 712l ZGB). Die ZKB nennt als Richtwert eine Einlage von jährlich etwa 0,5 % des Gebäudewerts. Reicht der Fonds nicht, müssen die Eigentümer die fehlenden Beträge laut ZKB nach ihrer Wertquote aufbringen. Verbrauchsabhängige Kosten wie die Heizung werden laut Migros Bank in der Regel separat erfasst und abgerechnet. Mehr zu Wertquote, Fonds und Unterlagen steht im Ratgeber zum Stockwerkeigentum.

Bis Ende 2028 kannst du bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung neu erworbener Liegenschaften, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abziehen (Art. 32 Abs. 2 DBG). Abziehbar sind Reparaturen und Renovationen, die nicht wertvermehrend sind, Einlagen in den Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, soweit das Geld nur für den Unterhalt der Gemeinschaftsanlagen verwendet wird, wiederkehrende Gebühren für Abwasser und für Kehricht, ausser solchen nach dem Verursacherprinzip, sowie Prämien für Brand-, Wasserschaden-, Glas- und Haftpflichtversicherung; nicht abziehbar sind Heiz- und Energiekosten und einmalige Anschlussgebühren (Art. 1 ESTV-Liegenschaftskostenverordnung). Investitionen ins Energiesparen und in den Umweltschutz sind dem Unterhalt gleichgestellt (Art. 32 Abs. 2 DBG, Art. 1 Liegenschaftskostenverordnung).

Statt der tatsächlichen Kosten kannst du eine Pauschale abziehen (Art. 32 Abs. 4 DBG). Bei der direkten Bundessteuer beträgt sie 10 % des Eigenmietwerts, wenn das Gebäude zu Beginn der Steuerperiode höchstens zehn Jahre alt ist, sonst 20 %. Du kannst in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft neu wählen (Art. 5 Liegenschaftskostenverordnung, ESTV-Wegleitung). Bei einem Eigenmietwert von CHF 24’000 beträgt die Pauschale also CHF 2’400 oder CHF 4’800. Hast du in einem Jahr mehr ausgegeben, lohnt sich der Abzug der tatsächlichen Kosten. Dieses jährliche Wechseln kann laut ESTV im Extremfall dazu führen, dass Unterhaltskosten fast doppelt abgezogen werden.

Abgrenzungskatalog des Kantonalen Steueramts Zürich. Abziehbar ist, was den bisherigen Wert erhält; was die Liegenschaft dauernd in einen besseren Zustand versetzt, gilt als wertvermehrend und zählt erst bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten.

Auch die Kantone lassen bei Liegenschaften im Privatvermögen den Abzug von Unterhalt, Versicherungsprämien und Verwaltung durch Dritte zu (Art. 9 Abs. 3 StHG), und alle kennen die freie Wahl zwischen Pauschale und tatsächlichen Kosten für jede Steuerperiode (ESTV). Die Höhe der Pauschale unterscheidet sich aber. Die meisten Kantone rechnen wie der Bund mit 10 und 20 %; Zürich gewährt einheitlich 20 % des Bruttoertrags, also auch für neuere Häuser (ESTV, Zürcher Steuerbuch Nr. 30.3).

Stand ESTV-Dossier «Besteuerung der Eigenmietwerte», Februar 2026. Für Liegenschaften, die Dritte vorwiegend geschäftlich nutzen, gibt es die Pauschale nirgends, und die meisten Kantone schliessen sie für weitere Liegenschaften aus; was für dich gilt, bestätigt dein kantonales Steueramt.

Mit der Reform der Wohneigentumsbesteuerung entfällt per 1. Januar 2029 neben der Besteuerung des Eigenmietwerts auch der Abzug der Kosten für den Liegenschaftsunterhalt bei Bund, Kantonen und Gemeinden; bei vermietetem oder verpachtetem Wohneigentum bleibt er erhalten (Bundesrat, 1. April 2026). Im Gesetz steht der Unterhaltsabzug ab 2029 nur noch bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften (Art. 32a DBG, Fassung ab 2029). Investitionen ins Energiesparen und in den Umweltschutz kannst du beim Bund dann nicht mehr abziehen; die Kantone dürfen solche Abzüge längstens bis 2050 vorsehen (Bundesrat, Art. 78h Abs. 2 StHG, Fassung ab 2029). Die Kosten selbst bleiben: Ab 2029 trägst du Unterhalt und Rückstellungen ohne Steuerabzug.

Ob du dein Haus versichern musst und bei wem, regelt der Kanton. Im Kanton Zürich sind Gebäude mit einem Wert ab CHF 5’000 obligatorisch bei der kantonalen Gebäudeversicherung GVZ versichert (GVZ). Im Kanton Bern sind alle dort gelegenen Gebäude bei der GVB gegen Feuer- und Elementarschaden zu versichern (Art. 8 GVG Kanton Bern), und die GVB hat dafür ein Monopol (Art. 4 GVG Kanton Bern). Wo der Kanton keine Pflicht vorschreibt, kann die Bank die Versicherung im Kreditvertrag verlangen: Bei Baloise ist das finanzierte Gebäude gegen Feuer- und Elementarschäden bei einer Gesellschaft mit Sitz in der Schweiz zu versichern, sofern das nicht auf kantonaler Ebene obligatorisch geregelt ist. Die Schaffhauser Kantonalbank verlangt eine ausreichende Versicherung gegen Feuer- und Elementarschäden und kann Nachweise verlangen.

Bei Stockwerkeigentum versichert die Gemeinschaft das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren und schliesst die üblichen Haftpflichtversicherungen ab (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB); deine Prämie steckt dann in den Beiträgen an die Gemeinschaft. Zu den Nebenkosten zählt die Migros Bank neben der Gebäudeversicherung auch die Gebäudehaftpflicht und die Hausratversicherung. Prämien für Brand-, Wasserschaden-, Glas- und Haftpflichtversicherung der Liegenschaft sind bis Ende 2028 abziehbar (Art. 1 ESTV-Liegenschaftskostenverordnung).