Unterlagen für die Hypothek: die Checkliste für den Antrag

Vor jedem Kredit muss die Bank deine Bonität prüfen, also deine Kreditwürdigkeit und deine Kreditfähigkeit, und die Sicherheit beurteilen (SBVg-Grundpfandrichtlinien, Ziff. 3.1). Das Grundpfand bewertet sie unter Einbezug aller relevanten Dokumente (Ziff. 4.1). Die ganze Kreditbeziehung muss sie in einem Dossier vollständig und überprüfbar festhalten, mit den Unterlagen zu deiner persönlichen Situation und zum Grundpfand (Ziff. 9). Die FINMA hat diese Richtlinien der Bankiervereinigung als Mindeststandard anerkannt. PostFinance schreibt, die Kreditgeber seien auch aus regulatorischen Gründen verpflichtet, Unterlagen zu prüfen und zu dokumentieren.

Welche Unterlagen genau, legt jede Bank selbst fest. Dieser Ratgeber stützt sich auf die öffentlichen Checklisten von PostFinance, der Luzerner Kantonalbank (LUKB), der Urner Kantonalbank (UKB), der Hypothekarbank Lenzburg, der Bank BSU und des Versicherers Baloise. Was alle verlangen, brauchst du fast sicher. Was nur einzelne nennen, steht mit dem Namen des Anbieters da. Fehlt dir etwas, ist das kein Grund zu warten: Die LUKB bittet, zum ersten Gespräch mitzubringen, was bereits vorliegt.

PostFinance und Bank BSU verlangen den Betreibungsauszug nicht älter als sechs Monate, die Hypothekarbank Lenzburg nicht älter als drei Monate. Die Steuererklärung will die Bank BSU mit Wertschriften-, Schulden- und Liegenschaftenverzeichnis. Die Ermächtigung nennen PostFinance und Baloise. Jahresabschlüsse: PostFinance, Bank BSU und Baloise drei Jahre, die Hypothekarbank Lenzburg zwei.

Den Betreibungsauszug bestellst du beim Betreibungsamt deines Wohnkantons, mit dem Online-Formular per Post oder E-Mail oder am Schalter. Er kostet laut ch.ch in der Regel CHF 17 plus Versand. Er zeigt die Betreibungen der letzten fünf Jahre, aber nur aus dem Betreibungskreis, in dem du ihn bestellst. Bist du in dieser Zeit umgezogen, brauchst du für eine Gesamtsicht einen Auszug aus jedem Kreis, in dem du gewohnt hast. Ein Eintrag wird fünf Jahre nach Abschluss des Verfahrens gelöscht; vorher kannst du den Gläubiger bitten, die Betreibung zu widerrufen, etwa wenn du die Schuld bezahlt hast (ch.ch).

Selbständig Erwerbende reichen mehr ein. PostFinance verlangt die Jahresabschlüsse mit Bilanz und Erfolgsrechnung der letzten drei Jahre, die letzten drei Steuererklärungen, einen Handelsregisterauszug und bei einer Aktiengesellschaft den Revisionsbericht. Die Hypothekarbank Lenzburg nennt zusätzlich ein Budget, eine Liquiditätsplanung sowie Planbilanz und Planerfolgsrechnung. Grund ist die Tragbarkeit: Die Bank rechnet mit nachhaltigen Einnahmen, also solchen, die mittelfristig und mit angemessener Wahrscheinlichkeit anfallen (SBVg-Grundpfandrichtlinien).

• Nachweis der Eigenmittel, etwa Konto- und Depotauszüge (PostFinance, Bank BSU, Hypothekarbank Lenzburg).
• Pensionskassenausweis. Planst du einen Vorbezug, verlangt PostFinance zusätzlich eine Offerte der Pensionskasse mit dem Leistungsausweis nach dem Vorbezug. Die Bank BSU will den Ausweis ab Alter 50 oder bei einem Vorbezug.
• Säule 3a: Kontoauszug oder Police mit Rückkaufswert, vor allem wenn du das Guthaben verpfänden oder beziehen willst (PostFinance, Bank BSU, UKB).
• Lebensversicherungspolicen mit Bedingungen und aktuellem Rückkaufswert, wenn sie verpfändet werden (PostFinance). LUKB und UKB nennen auch Risikoversicherungen.
• Verträge über Darlehen und Schenkungen oder Nachweise von Erbvorbezügen (Hypothekarbank Lenzburg, UKB).
• Angaben zu weiteren Verpflichtungen wie Unterhaltszahlungen, Privatkrediten und Leasing (Hypothekarbank Lenzburg).
• Besitzt du weitere Liegenschaften: Nachweis der Hypothekarkosten und den amtlichen Wert (PostFinance).
• Bei einer Ablösung: den bisherigen Hypothekarvertrag und die letzte Abrechnung (PostFinance, Baloise).

Warum die Bank nach anderen Verpflichtungen fragt: Bei der Tragbarkeit muss sie auch Kosten berücksichtigen, die nicht mit dem Objekt zusammenhängen, etwa Alimente oder Raten für Privatkredite (SBVg-Grundpfandrichtlinien). Und ein Darlehen der Eltern zählt nur unter Bedingungen als Eigenmittel: Es muss der Bank abgetreten sein oder eine Nachrangvereinbarung haben; bei selbst bewohntem Wohneigentum genügt bei Darlehen aus der engen Familie die schriftliche Bestätigung an die Bank, dass Rückzahlungen nur mit ihrer Zustimmung möglich sind (SBVg, Ziff. 2.1). Diese Vereinbarung gehört deshalb in das Dossier.

Zusammengestellt aus den Checklisten von PostFinance, LUKB, UKB, Hypothekarbank Lenzburg, Bank BSU und Baloise. Die Gebäudeversicherungspolice verlangt die LUKB nur bei Einfamilienhäusern; PostFinance will die Police nur, wenn es keine kantonale Gebäudeversicherung gibt. Die UKB nennt zusätzlich die steueramtliche Schätzung sowie Nutzniessungs- und Wohnrechtsverträge.

Den Grundbuchauszug stellt das Grundbuchamt aus; PostFinance besorgt ihn in den meisten Kantonen auch selbst. Gehört dir das Objekt noch nicht, brauchst du ein glaubhaft gemachtes Interesse, um einen Auszug zu erhalten. Ohne ein solches Interesse erhält jede Person nur einzelne Angaben, etwa Bezeichnung und Beschreibung des Grundstücks, Name des Eigentümers, Eigentumsform und Erwerbsdatum (Art. 970 ZGB). Meist liefert ihn deshalb der Verkäufer. Die LUKB nennt dazu ausdrücklich Angaben über die bestehenden Grundpfandrechte.

• Begründungsakt des Stockwerkeigentums mit der Aufteilung der Wertquoten, bei Neubauten allenfalls als Entwurf (PostFinance, LUKB, UKB, Hypothekarbank Lenzburg, Baloise).
• Reglement über Nutzung und Verwaltung der Gemeinschaft (PostFinance, LUKB, Bank BSU, Hypothekarbank Lenzburg, Baloise).
• Angaben über den Erneuerungsfonds (LUKB).
• Nutzungs- und Verwaltungsordnung einer gemeinsamen Tiefgarage (Bank BSU).
• Bei Eigentumswohnungen nennt die Hypothekarbank Lenzburg zudem den Vertrag mit dem Generalunternehmer, eine Berechnung der Nettowohnfläche und die Kaufpreisliste.

Das Reglement legt fest, wie die Gemeinschaft entscheidet und wer welche Teile nutzen darf; es kann im Grundbuch angemerkt werden (Art. 712g ZGB). Für dich als Käufer ist es genauso wichtig wie für die Bank. Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) rät, vor dem Kauf zu klären, wie die gemeinschaftlichen Kosten verteilt werden und ob der Erneuerungsfonds auch für künftige Sanierungen ausreichend dotiert ist. Der Fonds dient laut ZKB dazu, grössere und längerfristige Unterhalts- und Erneuerungskosten sowie plötzliche Notsanierungen zu decken.

• Neubau: Baubeschrieb, Kostenvoranschlag oder kubische Berechnung, Baubewilligung, General- oder Totalunternehmervertrag, Bauzeitversicherung (LUKB, Bank BSU, Hypothekarbank Lenzburg, UKB).
• Umbau oder Renovation: Umbaubeschrieb, Kostenvoranschlag, Umbaupläne und, falls nötig, die Baubewilligung (LUKB, Hypothekarbank Lenzburg).
• Eigenleistungen am Bau: ein Nachweis, was du selbst erbringst (Hypothekarbank Lenzburg).
• Vermietete Objekte: Mietverträge und ein Mieterspiegel mit den Nettomieten (Bank BSU, Hypothekarbank Lenzburg, Baloise).
• Bauland: Baureglement, Zonenplan und ein Auszug aus dem Altlastenverdachtskataster (Hypothekarbank Lenzburg).

Manche Banken fragen auch nach dem energetischen Zustand. Die UKB legt ihrer Checkliste ein Blatt zur Nachhaltigkeit bei: Energiequelle und Art der Heizung, Warmwasser, Photovoltaik und Renovationen wie Ersatz der Fenster oder Dämmung von Fassade und Dach, jeweils mit Betrag und Jahr. Halte diese Angaben bereit, wenn du ein älteres Haus kaufst; sie gehören ohnehin in die Aufstellung der Renovationen, die PostFinance und die Bank BSU verlangen.

• Früh: Willst du Geld aus der Pensionskasse vorbeziehen, frag die Kasse sofort an. Sie muss erst spätestens sechs Monate nach dem Gesuch auszahlen (Art. 6 WEFV), und PostFinance verlangt für den Antrag eine Offerte der Kasse mit dem Leistungsausweis nach dem Vorbezug.
• Früh: Lohnausweis, Steuererklärung, Pensionskassenausweis und 3a-Auszüge sammeln. Sie liegen meist schon bei dir.
• Vom Verkäufer verlangen: Grundbuchauszug, Pläne, Gebäudeversicherungsnachweis, Fotos, Renovationsliste und bei Stockwerkeigentum Begründungsakt und Reglement.
• Zuletzt: Betreibungsauszug und, falls du ihn selbst bestellst, Grundbuchauszug. Beide dürfen je nach Bank nur wenige Monate alt sein.
• Bei der Bank: Ermächtigung für Auskünfte Dritter unterschreiben (PostFinance, Baloise).